ساخت ملک در زمین کشاورزی: تغییر کاربری و حد مجاز ساخت بنا در باغ

امکان ساخت ملک در زمین کشاورزی و یا ساخت بنا در باغ با دریافت مجوز قانونی برای «تغییر کاربری» و با تشخیص کمیسیون گاها امکان‌پذیر است. مسئله و موضوع اصلی برای ساخت خانه تغییر کاربری ست. بر اساس طرح جامع و تفصیلی برای اراضی هر ناحیه یا منطقه یک شهر، انواع مختلفی از کاربری مانند مسکونی، تجاری، زراعی، آموزشی، صنعتی، ورزشی و … تعیین گردیده است.

اساسا رفع محدویت‌های قانونی احداث ساختمان مسکونی در زمین کشاورزی منوط بر کارشناسی دقیق و موافقت کمیسیون است. طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، مصوبه (۱۳۷۴/۰۳/۳۱) در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و‌شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود محول می‌گردد. ‌تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آراء اکثریت اعضاء باشد معتبر خواهد بود.

با این تفاصیل همچنان پرسش‌هایی مطرح است؛ ساخت خانه در زمین زراعی چه شرایطی دارد؟ پیامد‌های قانونی تغییر بدون مجوز کاربری چیست و مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری زمین کشاورزی کدام است؟ در این مطلب تلاش خواهیم کرد تا به این پرسش‌ها پاسخ دهیم.

آیا می‌توان در زمین کشاورزی خانه ساخت؟

بله اما الزامات مهم قانونی دارد که باید رعایت شود. با دریافت مجوز قانونی برای «تغییر کاربری»، ساخت ملک امکان‌پذیر است. البته این اقدام ساده نیست و نیازمند کارشناسی‌ها و طی کردن مراحلی اداری و چالش برانگیز و تبیین اهداف ساخت و ساز بر اساس معیار‌هایی‌ است که استثنائاتی را در نظر می‌گیرد.

اصولاً تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابطی صورت می‌گیرد که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند. اما به طور کل قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، مصوبه (۱۳۷۴/۰۳/۳۱) در چند ماده وتبصره مواردی را بیان کرده است. این موارد شامل:

ماده ۱ – به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.

‌تبصره ۱ – در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و‌شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود محول می‌گردد و ‌تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آراء اکثریت اعضاء باشد معتبر خواهد بود و این کمیسیون موظف است ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا‌استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.

‌تبصره ۲ – مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها وزارت کشاورزی است و تغییر کاربری اراضی ‌موضوع این قانون در روستاها طبق ضوابطی که وزارت کشاورزی تعیین خواهد کرد مجاز می‌باشد.

‌تبصره ۳ – ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی مکلفند در موارد تفکیک اراضی زراعی و باغ‌ها و تغییر کاربری آن‌ها در خارج از محدوده‌قانونی شهرها و شهرک‌ها از وزارت کشاورزی استعلام و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.

‌ماده ۲ – در مواردی که به اراضی زراعی و باغ‌ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‌شود هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و‌باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌گردد. نحوه تقویم ارزش‌اراضی موضوع این قانون توسط وزارت امور اقتصاد و دارائی تعیین و به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

‌تبصره ۱ – تغییر کاربری زمین زراعی و باغ برای سکونت شخصی مالکین کم بضاعت در مساحت کوچک طبق ضوابط و تعاریفی که وزارت‌کشاورزی مشخص می‌نماید و همچنین سایر نیازهای بخش کشاورزی و دامی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.

تبصره ۲ – وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است جهات توسعه شهرها و شهرک‌ها (‌متصل یا منفصل) را حتی‌المقدور در خارج از اراضی زراعی‌و باغ‌ها طراحی و از اراضی غیر زراعی و غیر قابل کشاورزی استفاده نماید و تغییر کاربری اراضی زراعی و باغهای موجود داخل محدوده قانونی شهرها‌را به حداقل ممکن برساند.

‌ماده ۳ – مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که غیر مجاز، اراضی زراعی و باغ‌ها را تغییر کاربری دهند علاوه بر الزام به‌پرداخت عوارض موضوع ماده ۲ به پرداخت جزای نقدی تا سه بربر بهای اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد. در‌صورت تکرار جرم علاوه بر مجازات مذکور به حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد. وزارت کشاورزی موظف است پرونده‌های متخلفین از‌این قانون را به مراجع قضائی ارسال تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور در این قانون را صادر و در خارج از نوبت رسیدگی و‌بر اساس ضوابط مربوطه حکم قطعی صادر نمایند.

‌تبصره ۱ – سازمان‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی و شهرداری‌ها و نهادهای عمومی و شرکت‌ها و مؤسسات دولتی که شمول قانون نسبت به‌آن‌ها مستلزم ذکر نام است نیز مشمول مقررات این قانون می‌باشند.

‌تبصره ۲ – هر یک از کارکنان دولت و شهرداری‌ها و نهادها که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالحه تخطی نموده باشند به جزای نقدی تا‌سه برابر بهای اراضی و باغ‌ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و‌شهرداری‌ها محکوم خواهند شد. سردفتران متخلف نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت محکوم خواهند شد.

‌ماده ۴ – دولت مکلف است همه ساله اعتباری معادل هشتاد درصد (۸۰%) از درآمدهای موضوع این قانون را در بودجه سالیانه وزارت کشاورزی‌منظور نماید تا وزارت مزبور طبق ضوابط قانونی مربوطه به مصرف امور زیربنائی کشاورزی شامل تسطیح اراضی، احداث کانال، آبیاری، زه‌کشی، سدها‌و بندهای خاکی تأمین آب و احیاء اراضی موات و بایر برساند و بیست درصد ۲۰% باقیمانده از درآمد موضوع این قانون به منظور مطالعه و آماده سازی‌زمین‌های غیر قابل کشت و زرع برای توسعه شهرها و ایجاد شهرک‌ها در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‌گیرد.

‌ماده ۵ – از تاریخ تصویب این قانون نماینده وزارت کشاورزی در کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران عضویت ‌خواهد داشت.

‌ماده ۶ – مقدار سیصد هکتار اراضی غیر قابل کشت از یک هزار و یکصد هکتار اراضی مربوط به ورزشگاه بزرگ اصفهان جهت احداث ورزشگاه‌مذکور اختصاص یافته و با بقیه اراضی مطابق با این قانون عمل خواهد شد.

ماده ۷ – وزارت کشاورزی مسئول اجرای این قانون می‌باشد و وزارت مذکور مکلف است آیین‌نامه اجرائی این قانون را ظرف مدت سه ماه تهیه و به‌تصویب هیأت وزیران برساند.

‌ماده ۸ – کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌گردد.

بیشتر بدانید: درصد کمیسیون املاک چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود؟

جریمه ساخت و ساز غیرمجاز بنا در باغ

چه مالک زمین باشید و چه خریدار، زمانی که آگاهانه و به صورت غیرمجاز این تغییر کاربری صورت بگیرد جدای از عوارضی که باید پرداخت شود، تا سه برابر قیمت زمین یا باغ به قیمت روز جزای نقدی دریافت می‌شود که این موضوع به واسطه نهاد‌های قضایی به جریان خواهد افتاد.

در این شرایط دستور توقف ساخت و ساز سریعا صادر و به پرونده خارج از نوبت رسیدگی می‌شود. فرقی هم نمی‌کند شخص حقیقی یا حقوقی باشد. ضمن اینکه کارکنان دولت و نهاد‌ها نیز در این موضوع مستثنا نیستند و مطابق قانون مجازات خواهند شد.

کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)‌ماده(۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ ماه محکوم خواهند شد. اشخاصی که به عنوان سردفتران اسناد رسمی فعالیت دارند، اگر در این پروسه مرتکب تخلف شوند مطابق جزای قضایی احتمالا به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت محکوم می‌شوند.

بیشتر بدانید: برای ساخت و ساز مسکن چطور می‌توانم وام دریافت کنم؟

انواع کاربری‌های زمین

• کاربری مسکونی: رایج‌ترین نوع کاربری برای ساخت آپارتمان‌های مسکونی و خانه‌های ویلایی.
• کاربری عمومی یا خدماتی: برای پروژه‌هایی که با هدف خدمت به عموم مردم اختصاص یافته.
• کاربری تجاری: این نوع کاربری برای بهره‌برداری در جهت اهداف تجاری مثل ساخت مراکز تجاری تفریحی یا فروشگاه‌های بزرگ.
• کاربری اداری و دولتی: برای ساخت و بنای سازمان‌های دولتی و نهاد‌های وابسته.
• کاربری صنعتی: برای ساخت تاسیسات تولیدی یا کارخانه‌ها و ایجاد سوله‌های صنعتی.
• کاربری معدن: این نوع اراضی برای استخراج و ساخت معدن و بهره‌برداری از آن.
• کاربری کشاورزی: متشکل از اراضی زراعی‌ است که خود به دو نوع زمین زراعی و باغ دسته‌بندی می‌گردد.
• کاربری حمل و نقل: از ایستگاه اتوبوس تا پایانه‌های مسافربری، فرودگاه‌ها، ترمینال‌های مسافربری.
• کاربری آموزشی: ساخت دانشگاه‌ها، مراکز علمی و کاربردی، هنرستان‌ها یا مراکز تحقیقاتی.
• کاربری ورزشی: برای ساخت اماکن ورزشی مثل استادیوم‌های فوتبال یا مجموعه‌های ورزشی.
• کاربری فضای سبز: برای احداث پارک‌های شهری مانند پارک جنگلی طالب آباد یا اخترکاویان در ساحل قو.
• کاربری فرهنگی و مذهبی: ساخت سینماها، مراکز یا سالن‌های همایش، تئاتر و مساجد.
• کاربری بهداشتی: برای ساخت مراکز درمانی، شهرک‌های درمانی، بیمارستان‌ها و کلینیک‌ها.
• کاربری شهری: مراکز بازیافت زباله، آتش نشانی‌ها، کلانتری‌ها و از این دست موارد.
• فاقد کاربری: این اراضی به نوعی اندوخته شهرداری‌ها برای روز مبادا هستند.

بیشتر بدانید: پروژه دهکده هوشمند ورینا در یک قطعه چندهکتاری در محدوده منطقه ازاد انزلی

مدارک برای تغییر کاربری زمین

• ارائه و تکمیل درخواست تغییر کاربری زمین
• ارائه مدارک مالکیت
• فتوکپی شناسنامه ذینفع (مالک یا مالکین) یا فتوکپی وکالت نامه
• ارائه فیش پرداخت شده عوارض نوسازی در صورتی که نوسازی شده
• ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور
• ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه
• بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از محل
• بازدید کارشناس شهرداری ازمحل و تنظیم گزارش وضع موجود
• تکمیل کارت گذربندی

فرآیند تعیین تغییر کاربری زمین

اگر ذینفع مجاز به تغییرکاربری نباشد دلایل مرتبط با این موضوع کتباً به ذینفع اعلام خواهد شد. اگر مجاز باشد تنظیم توافقنامه با امضاء شهردار و مالک صورت می‌گیرد. البته باید کروکی محل با مقیاس ۵۰۰/۱ تنظیم شود.

علاوه بر این باید از ادارات مربوطه باتوجه به نوع کاربری ملک استعلام و عوارض آن پرداخت شود. باید به این نکته توجه داشت که این مراحل صرفاً از طریق کمیسیون‌های مربوطه استان قابل اجراست.

«مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.»

بیشتر بدانید: اثبات مالکیت زمین بدون سند چگونه امکان‌پذیر است؟

طرح در کمیسیون ماده ۵ استان

درخواست‌ها به ضمیمه کروکی موقعیت ملک و استعلام مرتبط به آن و باتوجه به نوع کاربری و تاییدیه شهرداری به کمیته کار ماده ۵ استان ارسال شده و بعد از تشریح و طرح آن در کمیته، موضوع این درخواست به کمیسیون ماده ۵ استان ارجاع داده می‌شود.

ماده ۵: بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان یا فرمانداری کل که به‌وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار ‌کل و به عضویت رئیس انجمن شهرستان، شهردار، نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر و آبادانی و مسکن و نماینده مهندس مشاور تهیه ‌کننده طرح انجام‌می‌شود. آن قسمت از نقشه‌های تفصیلی که به تصویب انجمن شهر برسد، برای شهرداری لازم‌الاجرا خواهد بود. تغییرات نقشه‌های تفصیلی اگر در ‌اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد، باید به تأیید شورای‌ عالی شهرسازی برسد.

کمیسیون بعد از رأی‌گیری نتیجه را در قالب صورتجلسه‌ای به شهرداری ارسال خواهد کرد. در این بررسی اگر تغییر کاربری میسر نباشد، حتما کتبا به مالک اعلام خواهد شد. اگر هم وضعیت تغییر کاربری تایید شود یک نسخه از صورتجلسه در پرونده ملک قرار خواهد گرفت. (بیشتر بدانید: منظور از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری چیست و چه شرایطی دارد؟)

جمع‌بندی

• امکان ساخت ملک در زمین کشاورزی با دریافت مجوز برای «تغییر کاربری» و با تشخیص کمیسیون گاها امکان‌پذیر است.
• مسئله و موضوع اصلی برای ساخت خانه تغییر کاربری ست.
• تغییر کاربری به عهده کمیسیونی از وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و ‌شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان محیط زیست و استانداری است.
• کمیسیون در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود.
• تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابطی صورت می‌گیرد که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند.
• جریمه ساخت غیر مجاز:‌ تا سه برابر قیمت زمین یا باغ به قیمت روز جزای نقدی دریافت می‌شود.
• در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ ماه محکوم خواهند شد.
• سردفتران اسناد رسمی، اگر مرتکب تخلف شوند احتمالا به شش ماه تا دو سال تعلیق از خدمت محکوم می‌شوند.
• اگر ذینفع مجاز به تغییرکاربری نباشد دلایل مرتبط با این موضوع کتباً به ذینفع اعلام خواهد شد.
• اگر مجاز باشد تنظیم توافقنامه با امضاء شهردار و مالک صورت می‌گیرد. باید کروکی محل با مقیاس ۵۰۰/۱ تنظیم شود.
• درخواست‌ تغییر کاربریدر نهایت به کمیسیون ماده ۵ استان ارجاع داده می‌شود.
• اگر وضعیت تغییر کاربری تایید شود یک نسخه از صورتجلسه در پرونده ملک قرار خواهد گرفت.

در پایان می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص مطالب مفید حوزه املاک و مستغلات کافی‌ست وارد صفحه مجله خانه انزلی شوید.

(آخرین بروزرسانی در ۱۸ آبان ۱۴۰۲)