تعیین وضعیت املاک واقع در طرح شهرداری (راهنمای کامل بر مبنای قانون)
برای تعیین تکلیف املاک واقع در طرح شهرداری هیچ راهی به جز استناد به مفاد قانونی وجود ندارد. بر همین مبنا قانون برای حل و فصل مشکلات املاکی که در طرح‌های ملی و عمرانی قرار دارند قوانینی را تقریر کرده است. لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (مصوب ۱۳۵۸.۱۱.۱۷) مبنای اصلی نگارش این مقاله است.
اساسا لایحه قانونی مبتنی بر اصل و حرمت مالکیت است. بر اساس این قانون مالکینی که املاک‌شان در حدود طرح‌های عمرانی قرار دارد در نهایت ملزم به واگذاری املاک خود به نهاد متولی اجرای طرح هستند.
توجه به این نکته مهم است که قانون ضمن اجرای قوانین از هرگونه اقدام خودسرانه و تضییع کننده حقوق اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی جلوگیری می‌کند. به همین دلیل است که توجه به جزئيات قانونی می‌تواند روند رفع اختلافات را تسهیل نماید. در ادامه این مطلب به کامل به بررسی چگونگی تعیین تکلیف املاک واقع در طرح شهرداری خواهیم پرداخت و سندی pdf از مصوبه قانونی ارائه خواهیم داد.
(بررسی کنید: خرید آپارتمان بندرانزلی؛ واحدهای مسکونی در بهترین مناطق با وام بانکی)
جزئيات توافق مالک و تصرف
بحث توافق مشخص است: طرفین می‌توانند بر سر املاک و اجرای طرح توافق کنند. طبق ماده ۱ تا ۷ لایحه قانونی، متولیان اجرای طرح‌های عمرانی و دولتی حتما باید ضمن رعایت تشریفات، در بدو امر نسبت به جلب نظر مالکینی که ملک‌شان در نقشه طرح قرار دارد اقدام کنند.
قانون مواردی را برای جلوگیری از ضایع شدن حق مالک در نظر گرفته است. به طور مثال:
- تامین اعتبار اجرای طرح (تامین منابع مالی) در بدو امر
- قیمت گذاری از طریق جلب نظریه کارشناس رسمی دادگستری
- تعیین هیات کارشناسی با نظر مالک و مجری طرح
- تعیین قیمت عادله یا قیمت روز ملک
- عدم توجه به تاثیر طرح در قیمت گذاری
در خصوص تصرف عوامل عدم توافق دخیل بوده که شامل موارد زیر است:
- عدم توافق به دلیل فوریت اجرای طرح (بر مبنای ماده 9 لایحه قانونی)
- عدم توافق به دلیل استنکاف مالک ( امکان اعمال ماده 8)
در صورتی که مالکی علیرغم شرایطی که قانون به موجب حمایت از ایشان فراهم آورده از توافق و واگذاری ملک استنکاف نماید، طرح به مدد قانون نهایتا اجرایی خواهد شد.
در پاره‌ای از موارد امکان دارد جز استنکاف مالک، دلایل دیگری دخیل باشد مانند: اختلاف مالکیت، وضعیت ثبتی ملک و موارد مشابه. در برخی موارد استثنایی و به دلیل فوریت طرح این امکان نیز وجود دارد که طرح بدون جلب رضایت مالک و حقوق ایشان بدواً نسبت به اجرای طرح اقدام کند. در رابطه با این موضوع در ماده 9 مواردی تعیین شده است.
(بیشتر بدانید: چطور می‌توانیم برای اثبات مالکیت زمین بدون سند قانونی اقدام کنیم؟)
تصرف و مالکیت: اجرای طرح قبل از توافق با مالک
بر اساس ماده ۹ در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد:
در صورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد به نحوی که عدم تسریع در‌انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیری گردد، “دستگاه اجرایی” می‌تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود‌ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید لکن “دستگاه‌اجرایی” مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات این قانون اقدام نماید.
اما برای اجرای ماده ۹ برخی موارد به عنوان پیش‌نیاز مطرح می‌گردد. این موارد شامل:
۱. وجود طرح مصوب
دستگاه اجرایی بدون طرح مصوب و قانونی نمی‌تواند اقدام به تملک املاک اشخاص از طریق ماده کند. این اقدام بدون طرح قانونی تخلف است.
۲. فوریت و ضرورت اجرای طرح باید محرز شود:
ارائه اسناد قانونی در خصوص طرح مصوب به تنهایی مجوزی برای اعمال ماده ۹ نیست. تنها در زمانی می‌توان با اتکا به ماده مذکور نسبت به تملک املاک اشخاص پیش از توافق اقدام نمود که فوریت و ضرورت اجرای طرح محرز گردد.
فوریت و ضرورت اگرچه برداشتی به عنوان مترادف موضوع را دارند اما کارکرد قانونی متفاوتی دارند که می‌تواند ماجرا را برای مالک به گونه‌ای دیگر رقم بزند.
- احراز ضرورت: حتما باید ضرورت اجرای طرح توسط بالاترین مقام اجرایی تایید و تصویب شود. اما به این به تنهایی کافی نیست!
- وجود فوریت: فوریت اجرای طرح با ذکر دلائل موجه الزامی‌ست. در رابطه با بحث فوریت، حتما باید محرز گردد که در صورت عدم اجرای طرح ضرر و زیان جبران ناپذیر است.
بنابراین تنهای به این دلیل که اجرای فلان طرح می‌تواند مثلاً موجب رفاه بیشتر شهروندان شود یا می‌تواند ترافیک خیابانی را بهبود بدهد در مقام فوریت قرار گیرد.
۳. اعتبار تامین شده باشد
طبق ماده ۱ باید اعتبار اجرای طرح تامین شده باشد.
ماده ۱ – هرگاه برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه‌ها یا مؤسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت، همچنین شهرداری‌ها و بانکها و دانشگاه‌های دولتی و سازمانهایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد و از این پس “دستگاه اجرایی” نامیده‌می‌شوند به ارضای، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار‌آن قبلاً وسیله “دستگاه اجرایی” یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تامین شده باشد “دستگاه اجرایی” می‌تواند مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر‌سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.
۴. ملک جز اراضی ملی نباشد
اگر ملک در حدود اراضی ملی باشد و این موضوع به لحاظ قانونی مسجل شود می‌توان از اجرای طرح جلوگیری کرد. این مرحله نیاز به استعلام دارد. برای اجرای ماده ۹ نیاز به تایید عدم وجود ملک در حدود اراضی ملی است.
۵. ارائه صورتجلسه وضعیت فعلی ملک
براساس ماده ۹ لایحه، صریحا به تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی و در غیاب او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی اشاره شده است.
۶. قیمت عادله طبق مقررات
قیمت‌گذاری باید عادلانه انجام شود. طبق ماده ۳:
ماده ۳ – بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین “ دستگاه اجرایی” و مالک یا مالکین و‌صاحبان حقوق تعیین می‌گردد.
در صورت عدم توافق، یک هیات کارشناسی به این موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورت عدم ترتیب موارد قانونی در قیمت گذاری، مالک می‌تواند شکایت کند.
۷. پرداخت حق مالک در زمان مقرر
اگر دستگاه اجرایی ظرف سه ماه حق مالک را پرداخت نکند، مالک می‌تواند به مدد ماده ۹ با شکایت و ارائه مستندات به مرجع قضایی اجرای طرح را متوقف نماید.
(بیشتر بدانید: منظور از صلح‌نامه ملک چیست و چه اهمیتی دارد؟)
تکلیف عدم توافق به دلیل استنکاف مالک
طبق ماده ۸:
تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد مگر آن که در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد. در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می‌شود:
چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید‌اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد‌قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود. اداره ثبت محل موظف است بر اساس‌سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام “دستگاه‌اجرایی” صادر و تسلیم نماید.
(بیشتر بدانید: نکات بسیار مهم درباره عقب نشینی ملک؛ قبل از هر اقدامی حتما بخوانید)
املاک واقع در طرح و مراحل اجرای تشریفات
به طور خلاصه مراحل به این ترتیب اجرا خواهد شد:
- دعوت از مالک: برای اطلاع از جزئیات و آمادگی در جهت توافق جلسه‌ای برگزار می‌گردد.
- مهلت یک ماهه: مراجع قانونی یک ماه به مالک فرصت می‌دهند. به صورت کتبی و عمومی نیز اقداماتی صورت می‌گیرد. اطلاعیه رسمی «به یکی از روش‌های ابلاغ کتبی، انتشار در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا آگهی در محل» ترتیب داده می‌شود.
- مهلت ۱۵ روزه: بعد از اتمام دوره مهلت یک ماهه، قانونگذار یک فرصت دیگر به مالک می‌دهد. مهلت مجدد 15 روزه فرصت دیگری از سوی قانون است.
- قیمت گذاری و ارزیابی ملک: قیمت گذاری به‌واسطه هیات کارشناسان رسمی دادگستری مطابق آنچه که در ماده ۴ لایحه پیش بینی شده انجام می‌گردد.
- تودیع قیمت ملک: به تصریح ماده 8 پس از تعیین قیمت، دستگاه اجرایی باید در مدت معین نسبت به پرداخت قیمت ملک نزد مرجع اقدام کند.
- امضای اسناد انتقال توسط دادستان
- تخلیه و خلع ید ملک در صورت استنکاف: پس از تودیع قیمت ملک با ورود مرجع قانونی ظرف یک ماه تخلیه و خلع ید از ملک انجام می‌گردد.
- پرداخت بهای ملک: مالک (سابق) می‌تواند به اداره ثبت مراجعه و نسبت به اخذ قیمت ملک که به صندوق ثبت تودیع شده اقدام کند. در این مرحله مالک هیچ حق اعتراضی ندارد. زیرا با استنکاف از توافق، اختیارات خود را به دادگاه واگذار نموده است.
- ابطال و صدور اسناد
(بیشتر بدانید: قبل از تفکیک املاک حتما این نکات را درنظر بگیرید تا متضرر نشوید)
جمع بندی مطلب
- مالکینی که املاک‌شان در حدود طرح‌های عمرانی قرار دارد در نهایت ملزم به واگذاری املاک خود به نهاد متولی اجرای طرح هستند.
- قانون ضمن اجرای قوانین از هرگونه اقدام خودسرانه و تضییع کننده حقوق اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی جلوگیری می‌کند.
- دستگاه اجرایی بدون طرح مصوب و قانونی نمی‌تواند اقدام به تملک املاک اشخاص از طریق ماده کند.
- ارائه اسناد قانونی در خصوص طرح مصوب به تنهایی مجوزی برای اعمال ماده ۹ نیست.
- تنها زمانی می‌توان به استناد به ماده ۹ نسبت به به تملک املاک اقدام نمود که فوریت و ضرورت اجرای طرح محرز گردد.
- فوریت و ضرورت کارکرد قانونی متفاوتی دارند.
- احراز ضرورت: حتما باید ضرورت اجرای طرح توسط بالاترین مقام اجرایی تایید و تصویب شود.
- وجود فوریت: حتما باید محرز گردد که در صورت عدم اجرای طرح ضرر و زیان جبران ناپذیر است.
- مهلت ۱۵ روزه: بعد از اتمام دوره مهلت یک ماهه، قانونگذار یک فرصت دیگر به مالک می‌دهد.
- برای اجرای ماده ۹ نیاز به تایید عدم وجود ملک در حدود اراضی ملی است.
- قیمت‌گذاری باید عادلانه انجام شود.
- دستگاه اجرایی ظرف سه ماه باید حق مالک را پرداخت کند.
برای دریافت pdf لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (مصوب ۱۳۵۸.۱۱.۱۷) اینجا کلیک کنید.
در پایان، می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای دریافت اطلاعات تکمیلی در خصوص خرید خانه در انزلی کافی‌ست وارد صفحه اصلی سایت شوید. اگر علاقمند باشید از طریق صفحه معرفی بهترین محله‌های انزلی می‌توانید با سایر خیابان‌ها و محلات این شهر مانند: دهکده ساحلی بندرانزلی، خیابان پاسداران، بلوار ساحل قو، بلوار معلم و برخی دیگر از مناطق آشنا شوید. اگر مصمم به خرید ویلا هستید در این صفحه اطلاعات جامعی را از محلات انزلی کسب خواهید کرد.
مطلب بسیار خوبی بود. این موارد در تاریخ تصویب: ۱۳۶۷/۰۸/۲۹ در مصوبات مجلس شورا عینا آمده. چندی پیش من در یک جلسه حضور داشتم. شخصی تاکید داشت که اگر ملک در حد و حدود عمرانی قرار بگیره می‌شه به نحوی از واگذاری جلوگیری کرد اما اینطور نیست. طبق قانون و همونطور که شما در این متن اشاره کردید مالکینی که املاک‌شان در حدود طرح‌های عمرانی قرار داره در نهایت ملزم به واگذاری املاک هستن. ما در خیابان بایندر انزلی هم این موارد رو داشتیم. از معروفترین‌شون آقا بایرام بودند که کافه قدیمی و معروف بایندر رو داشتند و در نهایت مجبور به واگذاری شدند. چون خیابان بایندر در طرح قرار داشت.
درود بر شما جناب میرزایی
خوشحالیم که همراه ما هستید. بله بسیاری از اهالی شهر انزلی از کافه بایندر خاطره دارند. ممنون از این یادآوری شیرین.
پیروز و موفق باشید