اثبات مالکیت زمین بدون سند: ۶ نکته کلیدی برای اثبات

برای اثبات مالکیت زمین بدون سند، در قدم اول، مالک ملک یا نماینده او (وکیل قانونی) باید الزامات قانونی برای اثبات ادعا را فراهم کند. اساسا برای اثبات مالکیت زمین، مهم‌ترین عامل، وجود «سند مالکیت» به نام آن شخص است. 

در برخی از موارد پیش آمده که مالک علی‌رغم مالکیت (فرض را بر این می‌گیریم)، هیچ اقدامی برای تنظیم و دریافت سند رسمی مالکیت انجام نداده است. و هر آنچه که وجود داشته در قالب اسناد عادی (و نه رسمی) بوده. اگر هم معامله‌ای بر آن ترتیب داده شده صرفا بر یک اصول توافقی – شفاهی یا بر اساس یک گواهی دستنویس بوده که تنظیم شده است.

با توجه این مقدمه، اثبات مالکیت زمین بدون سند گاها با چالش‌ها فراوانی روبروست. مشکلات از آنجا آغاز می‌شود که مالکیت صاحب زمین بر ملک، از جانب سایر افراد، مورد تردید یا اعتراض قرار می‌گیرد و ادعایی خلاف آن طرح می‌شود. با این تفاصیل، برای اثبات مالکیت زمین بدون سند چه باید کرد؟

۱. اهمیت سند رسمی و سند عادی در اثبات

طبق ماده 1287 قانون مدنی:

اسنادی که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.

بنابراین، اگر سند در وضعیتی تنظیم شود (غیر از آنچه با شرایط و ضوابط معین شده در قانون) سندی عادی است. خب این موضوع برای اثبات ۲ پیش شرط دارد: 

اول باید بدانید: اثبات مالکیت زمین بدون سند، از طریق حکم دادگاه و گاها تحت شرایطی خاص از طریق شکایت از منابع طبیعی و تصمیم و ارائه نظر دادگاه بعد از طرح دعوی، صورت می‌پذیرد. پس از الزامات اثبات مالکیت، اثبات ادعای مالکیت است. در این مرحله است که شخص باید همه اسناد و مدارک قابل دفاع در خصوص انتقال مالکیت به خود را ارائه دهد. این مدارک می‌تواند شامل: اصل مبایعه نامه، سابقه احیا و مدارک مثبت ملی نبودن زمین، شاهدین و… باشد.

دوم باید بدانید: شکایت برای اثبات یا طرح دعوی اثبات مالکیت زمین، فقط برای زمین‌هایی است که سند عادی دارند. دعوای اثبات مالکیت در خصوص زمین‌هایی که سند رسمی دارند، در دادگاه رسیدگی نمی‌شود (بیشتر بدانید: ۳ نکته بسیار ضروی درباره سند نسقی).

۲. اثبات مالکیت زمین بدون سند با شاهد

برای بعضی از کیس‌ها، شهادت شاهدین یکی از گزینه‌های موثر برای اثبات مالکیت زمین بدون سند است. بنابراین شهادت شاهدین به عنوان مدرک در پرونده مورد استفاده و استناد قرار می‌گیرد.

پیداست که استفاده از شاهد و شهادت آنها، شرایط خاص خود را دارد. ضمن اینکه اگر کسی به کمک شاهدین مالکیتش اثبات و محرز شود و اگر شخص دیگری برای آن زمین سند رسمی ارائه نماید، به هیچ عنوان نمی‌تواند مالکیت خود را در قبال سند رسمی ثابت کند (بیشتر بدانید: دریافت وام مسکن ۱۴۰۲ برای خرید خانه).

نکته: اعتبار سند رسمی و یا سند عادی باید در محکمه محرز گردد والا خلاف مفاد آن با شهادت اثبات خواهد شد.

این امر در ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی ذکر شده است: 

در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی‌گردد.

(بیشتر بدانید: آیا می‌توانیم در خصوص عدم پرداخت هزینه مشاعات شکایت کنیم؟)

۳. اثبات مالکیت زمین بدون سند با اماره تصرف

اول تعریف کنیم که منظور از اماره تصرف چیست؟ طبق تعریف دانشنامه آزاد حقوق:

«یعنی اینکه تصرف در مالی، نشانه مالکیت متصرف است. در صورتی که با دلیلی غیر از اقرار، مالکیت سابق مدعی اثبات گردد، اماره تصرف اعتبار خود را از دست خواهد داد. اماره تصرف، در تعارض با سایر دلایل، تاب مقاومت ندارد.»

اقدام به طریقه «اماره ید» یا «تصرف»، یکی از شیوه‌ها اثبات مالکیت زمین بدون سند است. بر این اساس تا زمانی که مدرک، سند یا شاهدی اگر وجود نداشته و چیزی خلاف بر این ادعا ارائه نشود، مالکیت زمین به‌واسطه آن شخص زیر سوال نمی‌روند. عملا او مالک زمین است. در اماره ید یا تصرف، تصرف در مال به عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن شخصی که آن را تصرف کرده است قلمداد می‌شود.

در همین رابطه توجه کنیم به ماده ۳۵ قانون مدنی:

 تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است، مگر این که خلاف آن ثابت شود.

نکته مهم: اماره ید یا اماره تصرف به عنوان یکی از الگوهای مهم حقوقی در جهت پیشبرد دعاوی مالکیت زمین مطرح شده است. اما باید بدانید که این الگو، عموما، فقط برای تعیین وضعیت اولیه و موقت مالکیت زمین مورد قبول واقع می‌شود. گاها برای اثبات و گرفتن سند مالکیت کفایت نمی‌کند (بیشتر بدانید: ساخت ملک در زمین کشاورزی).

۴. مراحل و نحوه اثبات مالکیت زمین بدون سند

• تنظیم و ارائه دادخواست اثبات مالکیت را به دادگاه (متقاضی حتما باید در سامانه ثنا ثبت نام نموده و احراز هویت شود)
• مراجعه به دفاتر خدمات قضایی همراه با همه مدارک برای تکمیل دادخواست اثبات مالکیت
• پرداخت هزینه های مربوطه به دفتر خدمات قضایی
•  دادخواست از واسطه کارشناس خدمات قضایی به مرجع صالح ارسال می‌شود
• در مراحل بعدی و برای پیگیری، متقاضی باید به پیامک‌ها دریافتی و با ورود به سامانه ثنا با مشاهده ابلاغیه‌ها مربوطه، جزئیات رسیدگی به پرونده را بررسی کند
• اگر دادگاه، رای موافق به مالکیت متقاضی بر زمین دهد، شخص به عنوان مالک رسمی زمین خواهد بود.

نکته: حکم اثبات مالکیت به صدور اجرائیه نیازی ندارد. بنابراین شخص می‌تواند فورا بعد از صدور حکم، بنا به حق مالکیت، از زمین خود استفاده کند. (بیشتر بدانید: زمان استفاده از صلح نامه، انواع و تفاوت با مبایعه نامه)

۵. مدارک لازم برای اثبات مالکیت

• شناسنامه، کارت ملی و عکس متقاضی
• همه اسنادی که می‌تواند دلیلی بر مالکیت متقاضی باشد، مثل: مبایعه نامه، شهادت شهود در زمان معامله.
• هرگونه مدارک پرداخت پول و رسید وجه معامله
• اصل وکالت نامه (اگر وکیل یا نماینده پیگیر امور است)

(بیشتر بدانید: جزئيات توافق مالک و تصرف در خصوص املاک واقع در طرح شهرداری)

۶. نمونه متن دادخواست با سند عادی و قولنامه

متن دادخواست برای اثبات مالکیت با سند عادی:

بسم تعالی

خواهان :

خوانده :

وکیل یا نماینده قانونی :

خواسته یا موضوع بهای آن :

(در اینجا باید اطلاعات دقیق به طور کامل ذکر شود.)

دلایل و ضمایم :

(در این قسمت از فرم باید مدارک مورد نظر خود را به صورت تیتر وار ذکر نمایید.)

شرح خواسته :

ریاست محترم دادگاه حقوقی …

با سلام احتراما به استحضار می رساند، اینجانب خواهان …………… متولده از …………. مورخ ………….، در تاریخ … اقدام به خرید ملک مورد مذکور، به شماره ثبتی … ..فرعی از اصلی …، واقع در بخش… استان ……… شهرستان …………. از خوانده ……………. نموده و ثمن معامله را نیز به طور کاملا از طریق ……………..(ذکر شیوه پرداخت . رسید پرداخت در ذیل دادخواست تقدیم شود) پرداخت نمودم. با این وجود ، از مورخ ……… تا حالا ، ملک موصوف، توسط خوانده، غصب شده و به تصرف اینجانب در نیامده است.

از آنجا که سند رسمی، میان اینجانب و خوانده تنظیم نشده و تنها مستند مالکیت بنده، بیع نامه ارائه شده در ذیل دادخواست می باشد، فلذا از ریاست محترم دادگاه درخواست اثبات مالکیت به استناد این قولنامه و سپس، خلع ید خوانده از ملک مورد ادعا، و همچین الزام به تنظیم سند رسمی ، خسارات ناشی از غصب اموال اینجانب را استدعا دارم.

امضا.

متن دادخواست برای اثبات مالکیت با قولنامه یا مبایعه‌نامه:

خواهان : خانم / آقا

خوانده : خانم / آقا

وکیل یا نماینده قانونی: …….. (در صورت داشتن وکیل، نام و نام خانوادگی و مشخصات وکیل به همراه شماره وکالت به طور دقیق ذکر شود)

خواسته یا موضوع و بهای آن: صدور حکم مالکیت اینجانب نسبت به یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی . . . بخش . . . شهرستان . . . با احتساب کلیه خسارات دادرسی مقوم بر دادرسی به ریال ، خسارات ناشی از غصب مال ، تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی

دلایل و منضمات دادخواست:

• بیع نامه یا قولنامه
• استشهاد شهود
• رسید های پرداختی بانک
• و…

(هر مدرکی که دلیل بر مالکیت شماست باید در این قسمت درج شود)

شرح دادخواست :

سلام با احترام به استحضار می رساند:

• اینجانب در سال ……… مورخ ……….یک قطعه زمین به مساحت . . . دارای پلاک ثبتی . . . واقع در بخش . . . شهرستان . . . را به بیع نامه از خوانده خریداری کرده و کل ثمن معامله را بر اساس توافق به نامبرده پرداخت نموده ام. (شیوه پرداخت ذکر شود)
• پس از انجام معامله و در تاریخ تحویل ملک خوانده زمین مذکور را به تصرف اینجانب…………. متولد……. مورخ ………….. درآورد و که بنده به استناد به مواد قانون مدنی اقدام به دخل و تصرف در آن و ساخت و احداث بنا شده ام که در هم اکنون ملک اینجانب بوده است.
•  با توجه به این که در زمان اعتقاد عقد بیع آقایان و خانم ……………………………….. به عنوان شاهد حضور داشته  و در حال حاضر خوانده عقد بیع و فروش زمین را به اینجانب را منکر شده است ضمن دعوت از شهود محترم و محترمه مستندا به مواد قانون مدنی و قانون آیین دادرسی  از ریاست محترم دادگاه  صدور حکم اثبات معامله فی مابین اینجانب و آقای ………در خصوص یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی . . . با احتساب کلیه خسارات قانونی ناشی از دادرسی به ریال ، الزام به تنظیم سند رسمی را استدعا دارم.

امضا:

در پایان می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای دریافت اطلاعات تکمیلی در خصوص خرید خانه در انزلی کافی‌ست وارد صفحه اصلی سایت شوید. اگر علاقمند باشید از طریق صفحه معرفی بهترین محله‌های انزلی می‌توانید با سایر خیابان‌ها و محلات این شهر مانند: دهکده ساحلی بندرانزلی، خیابان پاسداران، بلوار ساحل قو، بلوار معلم و برخی دیگر از مناطق آشنا شوید. اگر تصمیم به خرید آپارتمان یا خرید ویلا داشته باشید در این صفحه اطلاعات جامعی را از محلات انزلی کسب خواهید کرد.

منابع:

• adlohagh.com
• heyvalaw.com
• wikihoghoogh.net