ملک قولنامه‌ای: خرید خانه با قولنامه، قوانین مهم و اعتبار این قرارداد

قولنامه، یک سند رسمی است که حاوی تعهدات و شرایط خرید و فروش ملک است. خرید و فروش ملک قولنامه‌ای، به معنی معامله برای خرید و فروش یک ملک به‌واسطه صدور یک قراداد بین طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده است. عموما قراردادهای خرید ملک قولنامه‌ای در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌گردد.

به طور کل قولنامه‌ها می‌توانند با شرایط و محتوای مختلفی صادر شوند؛ اما معمولاً حاوی اطلاعاتی مانند قیمت ملک، مکان، شرایط پرداخت و مهلت تحویل ملک است. لازم است بدانیم جریان داد و ستد در حوزه املاک کشور به دو صورت رایج امکان‌پذیر است: «معامله ملک به‌واسطه سند» و «معامله به شکل قولنامه‌ای».

آنچه در هر معامله بسیار اهمیت دارد نحوه انعقاد قرارداد و اشراف کامل بر مفاد آن برای خرید و فروش ملک است. اساسا خرید ملک با سند قطعی، امن‌ترین شیوه تلقی می‌گردد. اما گاها به خاطر پاره‌ای از مسائل، طرح معامله ملک قولنامه‌ای به میان می‌آید.

در این یادداشت به طور کامل به مهم‌ترین پرسش‌های مربوط به خرید و فروش ملک قولنامه‌ای پاسخ خواهیم داد؛ اینکه بالاخره «آیا خرید ملک قولنامه‌ای عقلانی‌ست؟ بالاخره بخریم یا نه؟»

قولنامه‌ چیست؟

قولنامه نوعی قرارداد است. در قرارداد قولنامه هر یک از طرفین معامله به یکدیگر متعهد می‌شوند که در یک تاریخ مشخص، تعهداتی را که به شکل مکتوب در قرارداد قید کرده‌اند برای انتقال ملک ترتیب دهند. قولنامه به زبان ساده یعنی: «عهد و پیمانی که نوشته می‌شود.»

در لغت‌نامه دهخدا و فرهنگ معین، قولنامه این گونه تعریف می‌شود:

«سندی که فروشنده و خریدار به دلال دهند که مبیع را به فلان مبلغ بیع و شری خواهند.»

«ورقه‌ای که خریدار و فروشنده به یکدیگر دهند پیش از معاملة قطعی تا در فاصلة بین قول و معاملة قطعی ، فروشنده مورد معامله رابه دیگری نفروشد و خریدار سر موعد آن را بخرد.»

قولنامه به‌طور رسمی و قانونی در قوانین قید نشده است. اما به صورت غیر رسمی یا عرفی در معاملات بازار مخصوصا هنگام خرید و فروش ملک بسیار رایج است. قرارداد قولنامه‌ای در واقع باعث تسهیل معامله و برای جلوگیری از تشریفات رسمی‌ صورت می‌گیرد. در این قرارداد به طور رایج طرفین باهم توافق کرده و مفادی را به عنوان تعهدات و وعده قرارداد قید می‌کنند.

(پیشنهاد بررسی: فروش ویلاهای ساحلی مدرن با شرایط پرداختی مناسب در محدوده منطقه آزاد)

علت استفاده از قولنامه به جای سند

مهم‌ترین علت انتخاب این روش معمولا به شرایط ملک یا موضوع مورد معامله مربوط است. معمولا ملک یا املاکی که به صورت رسمی یا قانونی قابل انتقال نیستند یا شرایط لازم را ندارند به شکل قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند.

«دو طرف در قولنامه به یکدیگر تعهد می‌دهند که بعد با هم عقد بیعی (قرارداد خرید و فروش) منعقد کنند و مالی را به یکدیگر منتقل کنند. برای مثال در قولنامه خرید و فروش خانه، تعهد می‌کنند تا در موعد مقرر و بعد از فراهم شدن مقدمات لازم، قرارداد اصلی خرید خانه را بنویسند.»

مثال:‌ تصور کنید که یک آپارتمان دو خوابه ساحلی در خیابان پاسداران موضوع معامله نفر یا نفراتی است، اما ساختمان به دلایلی (کمیسیون ماده ۱۰۰ و ماده ۹۹) پایان کار ندارد. به هر دلیلی، مثلا ساخت غیر قانونی یا قرارگرفتن در طرح‌های شهرداری و از این دست موارد. بنابراین با فروش این ملک، امکان انتقال سند رسمی، به طور موقت وجود ندارد. بنابراین برای معامله از قرارداد قولنامه‌ای بهره‌ می‌گیرند. (بیشتر بدانید: چند نکته مهم درباره شرایط انحلال قرارداد)

فرق سند قولنامه‌ای با سند رسمی

سند قولنامه‌ای یک سند رسمی نبوده و از طریق اداره ثبت اسناد تهیه و تصدیق نمی‌شود. این مهم‌ترین تفاوت قولنامه با سند رسمی است.

قولنامه اساسا با توافقی که بین طرفین معامله صورت گرفته تهیه، تدوین و تنظیم می‌گردد. تدوین و نگارش قولنامه غالبا بر عهده یک کارشناس زبده املاک است. تهیه این سند باید با دقت و با توجه به موضوع معامله ترتیب داده شود تا در صورت بروز مشکل، به عنوان مدرکی قابل استناد در کش و قوس‌های حقوقی و قضایی بتوان به آن رجوع کرد. ( بیشتر بدانید: سند نسقی چیست و چه مشکلاتی به همراه دارد؟)

آیا قولنامه‌ به لحاظ قانونی معتبر است؟

قطعا بله. قولنامه‌ قرادادی قانونی‌ است. این قرارداد حتما باید به‌واسطه یک وکیل ماهر در زمینه مستغلات و یا متخصص امور ملکی تدوین و تهیه گردد. از این رو، هرکدام از طرفین، احیانا اگر بدقولی کند، یا به طریقی تعهداتی را که در متن قرارداد قید شده عملی نسازد، به راحتی می‌توان از طریقه مراجع قانونی و قضایی پیگیری و طرح شکایت کرد.

ضمنا به خاطر همین موضوع، همیشه برای محکم کردن قرارداد، «وجه التزام» در قولنامه قید می‌گردد. وجه التزام در واقع مبلغی‌ است که به سبب آن، طرفین ملزم به اجرای تعهدات می‌شوند. بنابراین در صورت عدم اجرای تعهد، حتما باید این مبلغ به نفر مقابل پرداخت شود. (بیشتر بدانید: تفکیک ملک مشاعی چگونه امکان‌پذیر است؟)

قرار گرفتن ملک قولنامه‌ای در طرح شهرداری

قرارگرفتن ملک قولنامه‌ای در طرح شهرداری هیچ تاثیری در روند اجرای طرح ندارد. از طرفی این موضوع نمی‌تواند الزامی برای پرداخت قیمت عادله زمین باشد.

کمیسیون مذکور پس از بازدید از محل، مشخصات کامل املاک واقع در مسیر برنامه‌های عمومی و عمرانی شهرداری را در قالب یک صورتجلسه تهیه و تنظیم می‌نماید. مطابق ماده 96 قانون شهرداری‌ها، در صورتی که تامین احتیاجات شهری از قبیل ایجاد باغ‌های عمومی و تاسیسات برق و آب و …. که با هدف انجام اصلاحات شهری و رفع نیازمندی‌های عمومی انجام می‌شود منوط به تصرف کلی یا جزئی املاک و اراضی در محدوده شهر باشد، شهرداری می‌تواند با رعایت قوانین و مقررات مربوط نسبت به تملک و تصرف آن بخش از املاک فوق الذکر که مورد احتیاج است، اقدام نماید.

تبصره 5 ماده اخیر اشعار می دارد در صورتی که املاک واقع در مسیر اجرای طرح‌های شهرداری، مجهول المالک یا فاقد سابقه ثبتی باشند، اجرای طرح متوقف نخواهد شد؛ بلکه شهرداری مکلف است با دعوت از اعضاء کمیسیون تبصره 5 ماده 96 رسیدگی به موضوع را تقاضا نماید. لذا قرار گرفتن ملک قولنامه‌ای در طرح شهرداری که همان املاک فاقد سابقه ثبتی است تاثیری در روند اجرای طرح یا الزام شهرداری برای پرداخت قیمت عادله زمین نخواهد داشت. (hamilaw)

(پیشنهاد بررسی: دهکده ساحلی بندرانزلی کجاست؟)

گرفتن سند برای ملک قولنامه‌ای

نکات مهم خرید و فروش ملک قولنامه‌ای

حتما قبل از خرید ملک قولنامه‌ای تحقیق کرده و حساب شده عمل کنید. به طور خلاصه این موارد را مدنظر قرار دهید:

• از شهرداری در خصوص ملک استعلام بگیرید.
• از میزان بدهی خانه، عوارض و مالیات، و هزینه‌های این چنینی اطلاعات کامل کسب کنید.
• اطمینان حاصل کنید که آیا ملک مورد نظر توقیف شده و در رهن بانک قرار دارد یا خیر.
• خریدار با کد رهگیری ملک می‌تواند از اینکه ملک قبلا به دیگری فروخته نشده، اطمینان حاصل کند.
• فرض که فروشنده سالخورده و یا ناتوان است، خریدار حتما باید به اداره‌ی سرپرستی محجورین مراجعه کند تا محرز شود فروشنده تحت سرپرستی نیست.
• اگر ملک به فروشنده به ارث رسیده است، حتما باید گواهی انحصار وراثت ارائه شود.
• اگر ملک، بیش از یک مالک داشته باشد، امضای همه‌ی آن‌ها پای قولنامه اجباری است، الا اینکه فروشنده وکالت داشته باشد.
• قولنامه حتما باید در سه نسخه تنظیم شود: برای فروشنده، خریدار و مشاور املاک.
• اگر در زمان مقرر، فروشنده حسب تعهدش حضور نیافت، پس از دریافت گواهی عدم حضور از سردفتر، می‌توانید شکایت کنید.
• حتما برای اجرای مفاد قرارداد قولنامه ضمانت اجرایی مانند وجه التزام درنظر بگیرید.
• اگر ملک به صورت وکالتی به فروش می‌رسد، حتما شرایط وکیل احراز شده و اطلاعات او با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق داده شود.
• اگر فروش وکالتی‌ست حتما حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه بررسی شود که آیا وکیل حق فروش ملک را دارد یا خیر؟
• اگر فروش وکالتی‌ست حتما بررسی شود که آیا وکیل اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله را دارد یا خیر؟
• اگر فروش وکالتی‌ست حتما درخصوص تاریخ وکالت وکیل و نوع وکالت آن استعلام دریافت شود.
• اگر خریدار هستید در معامله به وکالتنامه بسنده نکنید. حتما مبایعه نامه تنظیم کنید. وکالت به معنای انتقال و بیع نیست.
• اگر توافق شد که ثمن معامله به صورت چک تضمین شده پرداخت شود حتما شماره تمام چک‌ها و ترتیب پرداخت وجه معامله در قولنامه ثبت گردد.
• در قرارداد قولنامه حتما برای عدم حضور یکی از طرفین در دفترخانه خسارت تعیین کنید.

(بیشتر بدانید: فروش آپارتمان وام دار با سند تک برگ در بهترین نقاط بندرانزلی)

نمونه قولنامه خرید ملک

فروشنده: …….. خريدار: ………. مورد معامله: ……….. قيمت: مبلغ ………………. ريال رايج
كه مبلغ …………………… ريال از آن طي چك شماره …………………… به نام بانك …………………….
شعبه ……………….. از سمت خريدار به فروشنده به عنوان بيعانه تسليم گرديده و مابقي مبلغ را خريدار متعهد گردید تا به هنگام تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال ملك، در دفترخانه نقدا به فروشنده پرداخت نماید.

شرایط نمونه قولنامه:

1. تاريخ تنظيم و امضا سند رسمي انتقال ملك اين قولنامه روز ….. ماه ….. سال يك هزار و سيصد و …… شمسي مي باشد كه طرفين ملزم به حضور در دفتر خانه اسناد رسمي شماره ………………. واقع در …………………. به نشاني: ……… در تاريخ مزبور مي باشند.

2. تخليه و تحويل مورد معامله در روز …… ماه …….. سال يك هزار و سيصد و ……… شمسي مي باشد كه بايد در سند رسمي موصوفه قيد و قبض تخليه و تحويل از سمت دفترخانه صادر گردد و در صورت عدم تخليه و تحويل به موقع مورد معامله،فروشنده ملزم به تاديه روزانه مبلغ ……. ريال به عنوان وجه التزام و جبران خسارات وارده به خريدار علاوه بر تخليه و تحويل بیع مي باشد.

3. خريدار حق انتقال اين قولنامه را به صورت جزیی و يا کلی حتی به صورت صلح حقوق و يا وكالت و … ندارد.

4.در صورت عدم حضور خريدار در دفترخانه فوق در تاريخ ذکر شده جهت تنظيم و امضا سند رسمي مربوطه و عدم تاديه مابقي ثمن معامله بطور نقد در همان تاريخ، به منزله تخلف خريدار تلقي گرديده و ضمن كان لم يكن شدن اين قولنامه، فروشنده حق دارد بيعانه دريافتي مذكور را به عنوان وجه التزام، به نفع شخص خود برداشت نمايد و خريدار در اين صورت حقی نسبت به آن ندارد.

5. عدم حضور فروشنده در تاريخ مذكور در دفترخانه ذکر شده براي تنظيم و امضا سند ذكر شده به منزله، تخلف فروشنده محسوب گرديده و فروشنده ملتزم است در اين صورت علاوه بر رد مبلغ دريافتي بيعانه فوق،مبلغي را نیز معادل بيعانه فوق الذكر در نمونه قولنامه به عنوان وجه التزام به خريدار بپردازد.

6. ملاك عدم حضور هر يك جهت انجام تعهدات گفته شده، گواهي دفترخانه مذكور خواهد بود.

7. تاديه ماليات ها اعم از ماليات نقل و انتقال و غيره و عوارض شهرداري و بيمه بر عهده فروشنده می باشد و هزينه هاي محضر اعم از حق الثبت و حق التحرير و بهاي اوراق رسمي مربوطه و احتمالا دستمزد كاركنان دفتر خانه به عهده طرفين و بالمناصفه مي باشد.

8. در صورت بروز مشکلاتی که در تاخير تحصيل گواهي هاي مالياتي، استعلام ثبت و نوسازي و بيمه و احتمالا پايان كار يا عدم خلاف و تمديديه هاي آن كه مورد تعهد فروشنده است ایجاد شود، فروشنده بایستی ضمن اخذ گواهي هاي مربوط به علت قانوني تاخير آن ،
از مراجع صادر كننده آن گواهي ها و با اعلام قبلي به خريدار، وقت حضور موضوع شرط اول و بالطبع وقت تخليه و تحويل موضوع شرط دوم بالا را کهبه همان مقدار افزوده خواهد شد، اطلاع دهد.

9. اين قولنامه در 2 نسخه با متن و اعتبار یکسان تنظيم و پس از امضا بين طرفين مبادله گرديده است.

امضاي فروشنده: ………………….
محل امضاي خريدار: ……………………..
امضاي شاهدين: ……………………………

جمع‌بندی

به طور کل جریان داد و ستد در حوزه املاک در کشور ما به دو صورت امکان‌پذیر است. «معامله ملک به‌واسطه سند رسمی‌ و معامله به شکل قولنامه‌ای». اساسا خرید ملک با سند قطعی، امن‌ترین شیوه تلقی می‌گردد اما گاها به خاطر پاره‌ای از مسائل، طرح معامله ملک قولنامه‌ای به میان می‌آید. قرارداد قولنامه‌ای در واقع باعث تسهیل معامله و جلوگیری از تشریفات رسمی‌ است. اینطور که پیش از هر چیز، طرفین با هم توافق کرده و مفادی را به عنوان تعهدات و وعده قرارداد قید می‌کنند.

معمولا ملک یا املاکی که به صورت رسمی یا قانونی قابل انتقال نیستند یا شرایط لازم را ندارند به شکل قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند. سند قولنامه‌ای یک سند رسمی نبوده و از طریق اداره ثبت اسناد تهیه و تصدیق نمی‌شود. حتما و باید برای کسب اطلاعات در خصوص خانه‌ای که قرار است به صورت قولنامه‌ای موضوع معامله قرار گیرد تحقیقی ترتیب داد.  استعلام از شهرداری شرط اول است.

قولنامه حتما باید در سه نسخه تنظیم شود: برای فروشنده، خریدار و مشاور املاک. اگر در زمان مقرر، فروشنده حسب تعهدش حضور نیافت، پس از دریافت گواهی عدم حضور از سردفتر، می‌توانید شکایت کنید. قرارگرفتن ملک قولنامه‌ای در طرح شهرداری هیچ تاثیری در روند اجرای طرح ندارد. حتما برای اجرای مفاد قرارداد قولنامه ضمانت اجرایی مانند وجه التزام درنظر بگیرید. اگر ملک به صورت وکالتی به فروش می‌رسد، حتما شرایط وکیل احراز شده و اطلاعات او با مشخصات نوشته شده در وکالتنامه تطبیق داده شود.

اگر فروش وکالتی‌ست حتما حدود اختیارات وکیل در وکالتنامه بررسی شود که آیا وکیل حق فروش ملک را دارد یا خیر؟ اگر فروش وکالتی‌ست حتما بررسی شود که آیا وکیل اختیار دریافت ثمن یا بهای معامله را دارد یا خیر؟ اگر فروش وکالتی‌ست حتما درخصوص تاریخ وکالت وکیل و نوع وکالت آن استعلام دریافت شود. (بیشتر بدانید: وکالت تام ‌الاختیار چه تفاوتی با وکالت بلاعزل دارد؟)

در پایان، می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. برای اطلاع از جزئیات اجاره روزانه اقامتگاه ساحلی و همچنین بازدید از فایل‌های مربوط به خرید خانه در انزلی کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه اصلی شوید.

(آخرین بروزرسانی در تاریخ۲۷ آبان ۱۴۰۲)