تفکیک املاک: قوانین، شرایط، تفاوت‌ها و مرجع قانونی برای تفکیک

تفکیک به معنای تقسیم املاک یا یک ملک (منظور مال غیر منقول) به بخش‌ها یا سهم قابل تمیز از هم است. تفکیک ملک برخلاف افراز ملک می‌تواند اقسام مختلفی از املاک و مستغلات را شامل شود. پس فرقی ندارد که ملک مشاع یا در وضعیت عادی باشد. تفکیک املاک یکی از مهم­ترین مسائلی است که در بحث حقوقی خرید و فروش املاک با آن روبه رو هستیم. این اقدام در نهایت منجر به تنظیم صورت مجلس تفکیکی خواهد شد.

در تفکیک ملک توجه به بحث مالکیت ضروری ست. اگر مالکیت بر ملکی تماما به یک نفر تعلق داشته باشد به ملک مورد نظر «مفروز» و در صورت «متعلق بودن ملک به چندین نفر» آن را به عنوان «ملک مشاع» می­‌شناسیم. واضح است که دردسرهای حقوقی در املاک مشاع بسیار بیش­تر از ملکی است که سند مالکیت آن تنها به یک نفر تعلق دارد.

در بحث ملک مشاع ممکن است دو یا چند نفر به خواست خود ملکی را به صورت شراکتی با هم خریداری کرده باشند، یا در شرایطی مانند تقسیم ارث، مالکیت آن به چند نفر اختصاص پیدا کرده باشد. در این مورد است که موضوع تفکیک املاک اهمیت پیدا می­‌کند و به یکی از چالش­‌های حقوقی در حوزه خرید و فروش املاک و مستغلات یا دعاوی حقوقی تبدیل می‌­شود.

در این مطلب به طور کامل به مبحث تفکیک املاک خواهیم پرداخت و مهم‌ترین پرسش‌های این موضوع اعم از تعاریف، تفکیک عرصه و اعیان، موضوعیت در شرایط افراز، و همچنین یک نمونه متن را بررسی خواهیم کرد.

تفکیک املاک و انواع آن

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن است. تفکیک املاک یعنی تبدیل یک ملک به چند قطعه و با مشخصات معلوم که طبق صورت مجلس تفکیکی معین می‌گردد. تفکیک املاک هم در خصوص ملک مشاع و هم در خصوص ملک مفروز می‌تواند موضوعیت داشته باشد. به طور کل، تفکیک مستغلات به منظور معامله (فروش) قطعات تفکیکی، اخذ سند رسمی مالکیت برای هر یک از قطعات تفکیک شده و یا تقسیم ملک مشاع میان مالکان (مثلا در مواردی که ملک به ارث رسیده یا مشترک خریداری شده) انجام می‌گیرد.

به طور خلاصه تفکیک املاک در موارد متنوعی موضوعیت دارد از جمله:

• تفکیک به صورت عرصه، منظور به قطعات کوچک‌تر
• تفکیک به صورت اعیان، در املاک اپارتمانی
• تفکیک اراضی دولتی، خصوصی و امثالهم
• تفکیک برای اراضی حریم خارج از شهر و یا داخل حریم شهر
• تفکیک برای اراضی کشاورزی و امثالهم

نکته: بر اساس ماده 106 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک:

در مواردی که مطابق ماده ۱۰۴ سند مالکیت جدید داده می شود بر اساس مقررات هزینه قانونی سند مالکیت جدید دریافت خواهد شد. درصورتی که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروزه یا آپارتمان تفکیک شود در صورت درخواست مالک یا مالکین اداره ثبت مطابق صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت نموده و با ابطال سند مالکیت اولیه درمورد هر یک از قطعات مفروزه یا آپارتمان ها سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر خواهد شد.

(بیشتر بدانید: شرایط دریافت وام مسکن با نرخ جدید برای خریداران خانه).

تفکیک عرصه به چه معناست؟

عرصه به معنای زمینی است که ساختمان یا بنا بر روی آن ساخته شده است. در موضوع تفکیک عرصه ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می­‌شود. به گونه‌­ای که این قطعات دیگر در محدوده فیزیکی هم نباشند و مسائل حقوقی آنها نیز از هم جدا گردد. مقصود اینکه هر یک از قطعات به صورت قطعه‌­ای مستقل شناخته شود.

موضوع اصلی و پر اهمیت در بحث تفکیک ملک، دریافت سند مالکیت مجزا برای هر یک از قطعات است.این مورد درباره املاک مشاع نیز ضروری به نظر می­رسد. مالکین با دریافت صورت مجلس تفکیکی و حضور در دفتر اسناد رسمی می­‌توانند تقسیم نامه ملک مشاع را دریافت کنند.

تفکیک عرصه به خواست مالکان یک ملک و با درخواست از شهرداری برای در یافت نقشه تفکیک پلاک صورت می­‌گیرد. این نقشه مصوبه مربوط به ماده 101 قانون شهرداری است که به فرد درخواست کننده ارائه شده و یک نسخه از آن توسط شهرداری برای اداره ثبت فرستاده می‌­شود. یک نقشه بردار و یک نفر نماینده با بازدید از ملک و مطابقت نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و در صورت نبود مغایرت صورت جلسه تفکیکی صادر خواهد شد.

قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری:

ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.

نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نماید.

نکته: تفکیک عرصه شامل: تفکیک عرصه معمولی و تفکیک عرصه اعیانی است. در مورد روستاها (براساس بند 10 ماده 69 قانون تشکیلات)، تفکیک زمین، احداث بنا و … زیر نظر شخص دهیار انجام می‌گیرد.

بیشتر بدانید: دهکده ساحلی بندرانزلی کجاست و چگونه می‌توان در آنجا ملک خرید؟

تفکیک اعیان به چه معناست؟

اعیان، بنا یا ساختمانی است که بر روی عرصه ساخته شده است. تفکیک اعیان فقط در معنای تقسیم آپارتمان به کار نمی­‌رود. مثال:‌ اگر چند خانه ویلایی یا مغازه به صورت جدا بر روی یک زمین (عرصه) هم ساخته شده باشند، به دلیل عرصه مشترک، مفهوم تفکیک املاک برای آنها صادق است.

یک مجتمع را در نظر بگیرید. برای تفکیک اعیان صاحب ملک درخواست خود را به دفتر اسناد رسمی داده و از طریق این دفاتر و به همراه گواهی پایان کار به اداره ثبت فرستاده می­‌شود. صورت مجلس تفکیکی در این حالت بعد از اخذ گواهی عدم تجاوز ملک به حریم مجاور و دریافت گواهی مبنی بر مالکیت درخواست دهنده و طی مراحل اداری صادر می‌گردد.

برخلاف تفکیک عرصه که بعد از تقسیم، قطعات هیچ ارتباط حقوقی و فیزیکی با یکدیگر نخواهند داشت، در تفکیک اعیان حتی اگر مساحت و حدود مشخص و تعیین شده باشد، باز ارتباط فیزیکی بخش‌­ها کاملا جدا و منفک از هم نخواهد بود.

در همین رابطه بخوانید: مفهوم عرصه و اعیان؛ نکات مهم درباره این موضوع در معاملات املاک

محدودیت‌های تفکیک املاک

طبق قانون افراد می‌تواند برای تفکیک املاک اقدام کنند. اما در پاره‌ای از موارد محدودیت‌هایی وجود دارد. مهم‌ترین محدودیت‌ها در این‌باره شامل موارد زیر است:

• اگر ملکی تعداد طبقات آن از حد مجاز (طبق تعاریف قانونی هر منطقه) بیشتر باشد تفکیک ممنوع است.
• اگر ملکی در محدوده صنعتی باشد تفکیک به قطعات کمتر از ۱۰۰۰ متر مربع ممنوع است.
• تفکیک در محدوده صنعتی به قطعات زیر ۱۰۰۰ متر شرط تشخیص دارد که در صلاحیت کمیسیون مشاغل مزاحم است.
• تفکیک اراضی در حوزه بهداشتی به کلی ممنوع است.
• تفکیک اراضی در حوزه بهداشتی از طریق کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی فقط در شرایط خاص امکانپذیر است.
• برای تفکیک اراضی و احداث هرگونه بنا قوانین محلی یا منطقه‌ای می‌تواند ارجح قرار گیرند.

بیشتر بدانید: همه چیز درباره کمیسیون ماده ۱۰۰ و ماده ۹۹

حد نصاب تفکیک زمین مسکونی و کشاورزی

• حداقل سطح تفکیک برای ساختمان‌های مسکونی در تراکم زیاد: ۱۵۰ متر مربع است.
• حدنصاب تفکیک اراضی در مناطق مسکونی با تراکم کم: حداقل مساحت ۳۳۰ متر مربع است.
• حدنصاب تفکیک حوزه‌های مسکونی با تراکم متوسط: پس از رعایت تعریضی ۲۰۰ متر مربع تعیین شده است (ضوابط طرح جامع).
• حداقل نصاب تفکیک اراضی در حوزه مسکونی مناطق آزاد شده (محدوده ۲۵ ساله) ۳۳۰ متر مربع است.
• حداقل مساحت قطعات تفکیک اراضی با کاربری تجاری، براساس مقررات طرح تفصیلی ۳۰۰ متر مربع تعیین گردیده است (ضوابط و مقررات طرح جامع).
• حداقل نصاب تفکیک در حوزه های صنعتی پس از رعایت بر اصلاحی ۱۰۰۰ متر مربع است.
• تفکیک باغات و اراضی کشاورزی در داخل و خارج محدوده شهرها ممنوع است (در حال حاضر براساس رای دیوان اداری ابطال گردیده).
• تفکیک اراضی وقفی به نفع شهرداری‌ها ممنوع است.

بیشتر بدانید: حد مجاز ساخت بنا در زمین زراعی چقدر است؟ قوانین چه می‌گوید؟

شرایط لازم برای تفکیک املاک

‌مطابق ماده 154 قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی 1365/04/31):

دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهر‌ها و حریم آن‌ها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راساً اقدام خواهند نمود.

بیشتر بدانید: برای مشارکت در ساخت آپارتمان به چه موارد مهمی باید توجه کنیم؟

فرق افراز ملک با تفکیک املاک

در افراز طرح دعوا علیه شریک برای تقسیم ملک مشترک در زمانی است که میان شرکا اختلاف وجود دارد. براساس ماده 598 قانون مدنی هر شریک در هر زمان می­‌تواند درخواست تقسیم مال مشترک را ارائه دهد در صورتی­ که ممنوعیت قانونی برای تقسیم مال وجود نداشته باشد.

مهم‌ترین تفاوت‌ها از این قرار است:

• تفکیک در مورد املاک مشاع و یا غیرمشاع قابل اجراست و ملکی که تنها یک مالک دارد نیز می­‌تواند این درخواست را ارائه دهد. اما افراز مربوط به ملک مشاع بوده و باید حتما مالکیت چندگانه داشته باشد.
• در تفکیک املاک نسبت سهم هر مالک مورد اهمیت نیست و فقط سهم هر یک از شرکا در بخش مشترک رعایت می­‌شود. اما در افراز نسبت سهم هر مالک مهم است.
• درخواست تفکیک املاک توسط اداره ثبت انجام و به آن رسیدگی می‌­شود. اما افراز هم در اداره ثبت اسناد و هم در دادگاه باید رسیدگی شود.
• در مورد تفکیک ملک تنها دریافت صورت مجلس تفکیکی کافی بوده اما در در مورد درخواست افراز نیاز به صدور رای در دادگاه است.
• تفکیک با رضایت کل شرکا انجام می‌شود، اما در افراز معمولا دعوی مالکین موضوع درخواست افراز قرار می‌­گیرد.
• تفکیک املاک یعنی تقسیم ملک میان مالکین آن، اما افراز به معنای خارج شدن سهم هر مالک از حالت اشتراکی و تقسیم آن است.
• در تفکیک ملک سهم تمام مالکان مشخص و از حالت مشاع خارج می­‌شود، اما در بحث افراز فقط سهم مالکی که درخواست حق داده جدا شده و باقی ملک به صورت مشاع باقی می‌­ماند.

بیشتر بدانید: موضوع قدرالسهم چیست و به طور کل به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

گواهی یا سندی است مبنی بر تفکیک یک مال غیر منقول. بر این اساس و بر طبق صورت مجلس تفکیکی می‌توان برای قطعات کوچکتر و تفکیک شده سند دریافت نمود. هر ملک یا مال غیر منقولی که به صورت مشاع باشد برای تفکیک سند به این صورت مجلس نیاز دارد.

ابطال صورت مجلس تفکیکی بعد از صدور و قبل از ثبت آن امکان پذیر است. درخواست ابطال یا اصلاح آن تا زمانی امکانپذیر است که سند رسمی صادر نشده باشد.

پیشنهاد بررسی: خرید املاک و مستغلات با شرایط ویژه در منطقه آزاد بندر انزلی

مرجع قانونی برای درخواست تفکیک

وفق ماده 150 الحاق شده به قانون ثبت اسناد و املاک، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تفکیک املاک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.

هر‌گاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم‌مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی به قرار ده هزار ریال، دویست ریال از طرف ذی‌نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود. هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

در پاره‌ای موارد پیش می‌اید که بعضی از مالکین ملک مشاع قصد تفکیک ملک دارند اما دیگر مالکین راضی به تفکیک نیستند. در چنین وضعیتی گاها حل موضوع به‌واسطه «افراز» نیز امکانپذیر نیست. احتمالا رسیدگی به این چنین منازعاتی در صلاحیت دادگستری است.

(بیشتر بدانید: نحوه رسیدگی به املاکی که در طرح‌های شهرداری و عمرانی قرار دارند چگونه است؟)

جمع‌بندی

• تفکیک به معنای تقسیم املاک یا یک ملک (منظور مال غیر منقول) به بخش‌ها یا سهم قابل تمیز از هم است.
• تفکیک ملک برخلاف افراز ملک می‌تواند اقسام مختلفی از املاک و مستغلات را شامل شود.
• فرقی ندارد که ملک مشاع یا در وضعیت عادی باشد.
• تفکیک مستغلات به منظور فروش قطعات، اخذ سند رسمی مالکیت و یا تقسیم ملک مشاع انجام می‌گیرد.
• تفکیک املاک هم در خصوص ملک مشاع و هم در خصوص ملک مفروز می‌تواند موضوعیت داشته باشد.
• در افراز طرح دعوا علیه شریک برای تقسیم ملک مشترک در زمانی است که میان شرکا اختلاف وجود دارد.
• هر ملک یا مال غیر منقولی که به صورت مشاع باشد برای تفکیک سند به این صورت مجلس نیاز دارد.
• طبق صورت مجلس تفکیکی می‌توان برای قطعات کوچکتر و تفکیک شده سند دریافت نمود.
• حداقل سطح تفکیک برای ساختمان‌های مسکونی در تراکم زیاد: ۱۵۰ متر مربع است.
• حدنصاب تفکیک اراضی در مناطق مسکونی با تراکم کم: حداقل مساحت ۳۳۰ متر مربع است.
• حدنصاب تفکیک حوزه‌های مسکونی با تراکم متوسط: پس از رعایت تعریضی ۲۰۰ متر مربع تعیین شده است (ضوابط طرح جامع).
• حداقل نصاب تفکیک اراضی در حوزه مسکونی مناطق آزاد شده (محدوده ۲۵ ساله) ۳۳۰ متر مربع است.
• مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تفکیک املاک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.
• طبق قانون افراد می‌تواند برای تفکیک املاک اقدام کنند. اما در پاره‌ای از موارد محدودیت‌هایی وجود دارد.

در پایان، می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این، برای بررسی بهترین و مجهزترین واحدهای اپارتمانی در بندر انزلی و بازدید از  فایل‌های فروش املاک و مستغلات موسسه خانه انزلی کافی‌ست از طریق لینک اقدام کنید.

(آخرین بروزرسانی در ۱ آذر ۱۴۰۲)