شرایط تفکیک عرصه و اعیان چیست و در ملک اوقافی چه قوانینی حاکم است؟
عرصه و اعیان یکی از اصطلاحات بسیار رایج در حوزه املاک است. عرصه و اعیان شامل هر سند ملکیِ مسکونی، تجاری، اداری و غیره می‌شود. عرصه به معنای زمین ملک است و اعیان به معنای بنا و هر چیز احداث شده بر روی زمین.
این عبارت خاص در معاملات املاک با پرسش‌های مهمی گره خورداست. معمولا هنگام معاملات در مشاور املاک در مورد عرصه صحبتی به میان نمی‌آید. و آنچه اهمیت دارد اعیان یا ساختمان مربوطه است. عموما افراد یا طرفین معامله در هنگام خرید و فروش به این موضوع توجهی نمی‌کنند یا اصلا از آن بی‌اطلاعند.
در این مطلب کوشش خواهیم کرد تا به مهم‌ترین پرسش‌ها پاسخ دهیم: اینکه تفاوت عرصه و اعیان چیست، نقش عرصه و اعیان در معامله ملک اوقافی چگونه است، دارای چه شرایط و ویژگی‌هایی هستند و در زمان معامله باید از چه مواردی آگاه باشیم؟
عرصه و اعیان به چه معناست؟
عرصه به معنای زمین ملک است و اعیان به معنای بنا و هر چیز احداث شده بر روی زمین. عرصه و اعیان شامل هر سند ملکیِ مسکونی، تجاری، اداری و… می‌شود.
به بیان دیگر عرصه زمینی است که بنا یا ساختمان بر روی آن ساخته شده است. این بنا میتواند ساختمان یک مجتمع مسکونی، یک خانه ویلایی، یک برج با کاربری تجاری و از این قبیل باشد. اما اعیان همان بنا یا ساختمانی است که بر روی عرصه (زمین) ساخته شده است.
(پیشنهاد بررسی: جزئيات و خرید خانه با سند ششدانگ در منطقه ازاد انزلی)
سند عرصه و اعیان
بسته به وضعیت ملک با داشتن سند شش دانگ، مالک هم صاحب تمام عرصه و هم تمام اعیان است.
در قوانین ایران وقتی درخواست ثبت یک ملک به عنوان مطلق یک قطعه زمین، باغ، یا خانه … می شود؛ با توجه به قانون مدنی، عرصه و اعیان آن از هم جدا نیست و هر دو به صورت شش دانگ به مالک متقاضی تعلق دارد. اصل بر با هم بودن مالک عرصه و اعیان است و جدا بودن باید تصریح شود.
به طور کل در مجتمع‌ها و آپارتمان‌هاکه با چندین واحد طراحی و ساخته می‌شوند، علاوه بر اینکه مالک، صاحب اعیان (واحد خود) است، در بخشی از عرصه نیز سهم خواهد داشت. به طور کل هر مالک ضمن اینکه باید از سهم خود در عرصه مطلع باشد، در زمان فروش ملک نیز می‌بایست جزئیات دقیق عرصه و اعیان را به خریدار اعلام نمایید.
«در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله اعیان ملک باشد، چنانچه مالک عرصه در هیأت حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تأیید نماید، هیأت به درخواست وی رسیدگی و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رأی به صدور سـند مالکیت عرصه و اعیان می دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالک یا عدم تأیید مدارک ارائه شده، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک یا مالکان می دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام می نماید.«
اگر واحدی که توسط مالک ساخته شده با نقشه‌های موجود در شهرداری یکسان نباشد، شهرداری پایان کار ساختمان را صادر نمی‌کند. در این شرایط برای گرفتن سند اعیان به مشکل برخواهید خورد. چون اولین مرحله برای تقاضای سند داشتن پایان کار ساختمان است.
در این موارد با درخواست سازنده و طی مراحلی جلسات کمیسیون تشکیل خواهد شد. بعد از بررسی و اعمال راهکارهای قانونی، پایان کار ساختمان جهت ارائه به اداره ثبت اسناد و املاک صادر خواهد شد. پس از آن متقاضی نیز میتواند درخواست صدور سند اعیان نماید.
(بیشتر بدانید: کمیسیون ماده ۱۰۰ و کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری‌ها)
شرایط تفکیک عرصه چیست؟
هنگامی که به عنوان مالک قصد تفکیک عرصه از مالکین دیگر را دارید باید به شهرداری منطقه خود مراجعه کنید. باتوجه به قانون ۱۰۱ شهرداری‌ها و براساس نقشه تفکیک پلاک، تیم نقشه‌برداری را جهت تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت و محل ملک برای بازدید می‌فرستند.
در صورتی که تمامی موارد قانونی باشد و محدودیتی از قبیل تجاوز ساختمان به بنای مجاور و یا معابر وجود نداشته باشد این نقشه به اداره ثبت فرستاده خواهد شد. نماینده اداره ثبت مسئول تنظیم صورت مجلس تفکیکی است که در آن سوابق ملک و همچنین قطعات مفروزی با جزئیات مساحت و ذکر همه مشاعات ملک نوشته خواهد شد.
شرایط تفکیک اعیان چیست؟
تفکیک اعیان به واسطه ارائه پایان کار ساختمان به اداره ثبت انجام می‌گردد. این امر در ابتدا توسط متقاضیِ تفکیک انجام خواهد شد. در این مورد هم مانند تفکیکِ عرصه، نقشه‌بردار و نماینده اداره ثبت برای بازدید ملک مراجعه خواهند کرد. نماینده اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی را براساس قطعات مفروزی با جزئیات مساحت و مشاعات ملک تنظیم خواهد کرد.
(بیشتر بدانید: زمان استفاده از صلح نامه، انواع و تفاوت با مبایعه نامه)
شرایط عرصه و اعیان در زمین موقوفی
شرایط معاملات این نوع از املاک که مالکیت اصلی آنها با سازمان اوقاف بوده کمی متفاوت است. عرصه یا زمین موقوفی به هیچ عنوان قابل فروش نخواهند بود. به عبارت دیگر صاحب همیشگی آنها سازمان اوقاف است.
یعنی اگر شما ملکی را در زمین موقوفه خریداری کنید فقط و فقط صاحب اعیان ملک خود خواهید بود. و به نوعی فقط مستاجر عرصه محسوب می‌شوید. هنگامی که تصمیم به خرید ملکی در زمین‌های سازمان اوقاف دارید، باید بدانید هیچ دخل و تصرفی در زمین آن نخواهید داشت.
حتی با اینکه فقط اعیان به شما فروخته شده است، باید سالیانه مبلغی به عنوان اجاره‌بها به سازمان اوقاف پرداخت کنید. اجاره به مدت ۹۹ سال از مالکین اعیان زمین‌های موقوفی گرفته خواهد شد.
بعد از آن هم این سازمان اوقاف است که برای تمدید اجاره دوباره آن ملک، و براساس ضوابط و شرایط خود تصمیم‌گیری خواهد کرد. همچنین هرگونه خرید و فروش این نوع زمین‌ها نیز تحت نظارت سازمان اوقاف بوده و شما به راحتیِ زمین‌های عادی نمی‌توانید اعیان یا ساختمان خود را معامله کنید.
اگر اعیانی را بر عرصه موقوفی و بدون اجازه سازمان اوقاف بسازید، هیچ ادعایی نمی‌توانید بر آن داشته باشید.
به طور کل ساخت‌وساز در زمین‌های مذکور با اما و اگرهای بسیار روبروست. هنگامی که قصد معامله ملکی دارید از موقوفی بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. اگر اعیانی را بر عرصه موقوفی و بدون اجازه سازمان اوقاف بسازید، هیچ ادعایی نمی‌توانید بر آن داشته باشید. حتی سازمان زمین‌های موقوفه میتواند با طرح شکایت از شما نسبت به تخریب واحد ساخته شده اقدام کند. مالکیت این زمین‌ها متعلق به اداره کل اوقاف است.
(بیشتر بدانید: اثبات مالکیت زمین بدون سند چگونه امکان‌پذیر است؟)
تقسیم عرصه و اعیان میان وراث
این دعاوی به طور معمول در تعیین سهم‌الارث وارثان به وجود می‌آید؛ هنگامی‌که وراث تصمیم به تفکیک عرصه خود می‌گیرند یا برای صدور سند اعیان خود به مشکل بر می‌خورند. ملک به چند نفر مشترک ارث رسیده است و آنها قصد فروشش را دارند. در این حالت ممکن است با چالش‌هایی روبرو شوند.
گاهی هم ملکِ به ارث رسیده، در مجتمع بزرگی با چندین واحد آپارتمان واقع است که برای فروش آن باید اقدام به تفکیک عرصه کنند. این مورد با درخواست از شهرداری منطقه قابل اجرا و پیگیری است.
سهم عرصه در مجتمع‌های بزرگ
بازسازی یا ساخت مجدد در مجتمع‌های بزرگ با چندین و چند مالک مشکلاتی در زمینه عرصه و اعیان به وجود خواهد آورد. یک مجتمع بزرگ دارای زمین مشترکی است که اعیان زیادی به عنوان واحدهای مختلف بر روی آن ساخته شده است. هر واحد مالک مشخص به خود را دارد، اما مالکیت عرصه مشخص نیست.
مشکل زمانی آغاز خواهد شد که مالکانی در این مجتمع‌ها قصد ساخت‌وساز و یا تخریب اعیان خود را داشته باشند. در این موارد باید تفکیک عرصه صورت بگیرد. احتمالا اگر مالکی سهم عرصه خود را بیش از آن چیزی که هست ادعا کند دردسرها آغاز خواهند شد. در این مورد هم با مراجعه به شهرداری و اداره ثبت اسناد امکان تقسیم عرصه و دادن حق واقعی از سهم زمین به هر مالک ممکن است.
(بیشتر بدانید: قدرالسهم چیست و چرا اهمیت دارد؟)
شرایط عرصه و اعیان در مسکن مهر
از سال ۱۳۸۶ مورد حقوقی دیگری به نام مسکن مهر در موارد قانونی طرح شد. زمین‌های مسکن مهر به دو نوع ملکی و اجاره ۹۹ ساله تقسیم می‌شوند. باید بدانید تنها خانه‌هایی در این طرح قابل فروش و انتقال است که بر روی زمین‌های ملکی ساخته شده باشند.
در مجتمع‌های با اجاره ۹۹ ساله فقط اعیان قابل انتقال خواهد بود. و عرصه در مالکیت دولت خواهد ماند. اما در خرید و فروش مسکن مهر با زمین ملکی، هم عرصه و هم اعیان فروخته شده و به مالک منتقل می‌شود.
از آنجا که معاملات مسکن مهر دارای شرایط و ضوابط خاص خود است، توجه داشته باشید که در خرید و فروش آنها متضرر و یا درگیر مسائل و دعاوی حقوقی نشوید.
جمع‌بندی
- عرصه به معنای زمین ملک است.
- اعیان به معنای بنا و هر چیز احداث شده بر روی زمین.
- عرصه و اعیان شامل هر سند ملکیِ مسکونی، تجاری، اداری و… می‌شود.
- با توجه به قانون مدنی، عرصه و اعیان آن از هم جدا نیست و هر دو به صورت شش دانگ به مالک متقاضی تعلق دارد.
- اصل بر با هم بودن مالک عرصه و اعیان است و جدا بودن باید تصریح شود.
- برای تفکیک عرصه باید به شهرداری منطقه خود مراجعه کنید.
- تفکیک عرصه باتوجه به قانون ۱۰۱ شهرداری‌ها و براساس نقشه تفکیک پلاک صورت می‌گیرد.
- نماینده اداره ثبت مسئول تنظیم صورت مجلس تفکیکی است که در آن سوابق ملک و همچنین قطعات مفروزی با جزئیات مساحت و ذکر همه مشاعات ملک نوشته خواهد شد.
- تفکیک اعیان به واسطه ارائه پایان کار ساختمان به اداره ثبت انجام می‌گردد. این امر در ابتدا توسط متقاضیِ تفکیک انجام خواهد شد.
- عرصه یا زمین موقوفی به هیچ عنوان قابل فروش نخواهند بود. به عبارت دیگر صاحب همیشگی آنها سازمان اوقاف است.
- اگر شما ملکی را در زمین موقوفه خریداری کنید فقط و فقط صاحب اعیان ملک خود خواهید بود.
- در زمین‌های اوقاف هیچ دخل و تصرفی در زمین نخواهید داشت.
- حتی با اینکه فقط اعیان به شما فروخته شده است، باید سالیانه مبلغی به عنوان اجاره‌بها به سازمان اوقاف پرداخت کنید.
- اجاره به مدت ۹۹ سال از مالکین اعیان زمین‌های موقوفی گرفته خواهد شد.
- اگر اعیانی را بر عرصه موقوفی و بدون اجازه سازمان اوقاف بسازید، هیچ ادعایی نمی‌توانید بر آن داشته باشید.
- حتی سازمان زمین‌های موقوفه میتواند با طرح شکایت از شما نسبت به تخریب واحد ساخته شده اقدام کند.
- در خصوص عرصه و اعیان وراث، تفکیک با درخواست از شهرداری منطقه قابل اجرا و پیگیری است.
- سهم عرصه در مجتمع‌های بزرگ با مراجعه به شهرداری و اداره ثبت اسناد، امکان تقسیم عرصه ممکن است.
- در مجتمع‌های با اجاره ۹۹ ساله فقط اعیان قابل انتقال خواهد بود. و عرصه در مالکیت دولت خواهد ماند.
- در خرید و فروش مسکن مهر با زمین ملکی، هم عرصه و هم اعیان فروخته شده و به مالک منتقل می‌شود.
- زمین‌های مسکن مهر به دو نوع ملکی و اجاره ۹۹ ساله تقسیم می‌شوند. تنها خانه‌هایی در این طرح قابل فروش و انتقال است که بر روی زمین‌های ملکی ساخته شده باشند.
در صورت تمایل می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این، برای کسب اطلاعات درخصوص خرید ملک در بندر انزلی و حومه کافی‌ست با کارشناسان ما تماس بگیرید.
(آخرین بروزرسانی در ۱۳ آذر ۱۴۰۲)
