همه چیز درباره مشاعات و بخش‌های مشترک آپارتمان (۲۷ ماده مهم!)
موضوع مشاعات ساختمان منحصرا و مشخصا به بخش‌های مشترک آپارتمان می‌پردازد. بحث مشاعات در آپارتمان‌های مسکونی و تجاری برای بسیاری همراه با ابهام است. در وهله نخست باید بدانیم که قانون موارد معینی را برای این موضوع معین کرده است. به طور کلی این قوانین شامل:
«اطلاعات کامل از نحوه مدیریت قسمتهای مختلف ساختمان، قسمتهای مشترک، نحوه اداره امور آپارتمان، اختیارات و وظایف مدیران ساختمان، هزینه‌های مشترک و موارد مهم مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بناست.»
با اقدام به خرید ملک و سکونت در مجتمع‌های مسکونی و زندگی تنگاتنگ با دیگر شهروندان، لازم است که با ادبیات و فرهنگ خاص این مقوله هم آشنا باشیم. در این مطلب مختصرا ۲۷ ماده مهم در خصوص مشاعات و بخش‌های مشترک آپارتمان را بررسی خواهیم کرد. باور داریم که قوانین مدیریت بخش‌های مشترک و مشاعات و آگاهی از نحوه اداره امور ساختمان می‌تواند بسیاری از مشکلات رایج را از هاله ابهام خارج کند.
ماده 1) قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری ملک تخصیص یافته باشد.
ماده 2) علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه، برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود. مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
ماده 3) در مدیریت بخش‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی از ساختمان آپارتمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب شده و نمی‌توان حق انحصاری برای آنها قائل شد.
تبصره:گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.
ماده 4) قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها عبارت است از:
- زیرزمین بنا خواه متصل به بنا باشد یا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
- تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشوی‌خانه، تابلوهای برق، کنتورها و اطاق سرایدار در هر قسمتی بنا که واقع باشد. دستگاه آسانسور، گذرگاه‌های زباله و چاه‌های فاضلاب و … .
- اسکلت ساختمان.
تبصره: جداره‌های موجود بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمت‌هاست مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
- درها و پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها، پاگردها که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.
- تاسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسائل تامین‌کننده روشنایی و… به استثنای آسانسور، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
- بام و کلیه تاسیساتی که برای عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث شده است.
- نمای خارجی ساختمان.
- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارک‌ها که جنبه استفاده عمومی دارد و سند اختصاصی نیز ثبت نشده است.
ماده 5) بر اساس قوانین آپارتمان‌نشینی و مدیریت بخش‌های مشترک، در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.
ماده 6) زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق‌العاده در مواردی که توافق‌نامه‌های بین مالکین تنظیم نشده است، به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد. (بیشتر بدانید: پرداخت هزینه مشاعات برای افرادی که مستاجرند چگونه است؟)
ماده 7) در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رییس مجمع تعیین خواهد شد. سپس مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می‌شوند. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده 8) در مدیریت بخش‌های مشترک برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.
ماده 9) کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باید قبل از تشکیل مجمع عمومی، وکالت‌نامه معتبر خود را به مدیر ارائه نماید. (بیشتر بدانید: وکالت فروش چیست و چه زمانی نیاز است برای فروش به کسی وکالت بدهیم؟)
ماده 10) هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند، باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده 11) بر اساس قوانین آپارتمان‌نشینی و مدیریت بخش‌های مشترک، مجمع عمومی شرکا دارای وظایف و اختیارات زیر است:
- تعیین رئیس مجمع عمومی
- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به کار آنها
- اتخاذ تصمیم برای اداره امور ساختمان
- تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه
- اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا
- تفویض اختیار به مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
ماده 12) کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت‌جلسه نوشته شده و توسط مدیر نگهداری شود.
تبصره: تصمیمات اتخاذ شده مجمع باید ظرف ده روز به وسیله مدیر به شرکا غایب اطلاع داده شود.
پیشنهاد بررسی: ۹ توصیه مهم میلیاردرهای معروف درباره خرید خانه و سرمایه‌گذاری در املاک
ماده 13) تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه شرکا الزام‌آور است.
ماده 14) مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.
ماده 15) تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است. مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر بلامانع است.
ماده 16) در صورت استعفاء، فوت، عزل یا حجر مدیر قبل از انقضا مدت، مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره: در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیات مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند، باید مجمع عمومی فوق‌العاده به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.
ماده 17) تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.
ماده 18) مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دار تعیین می‌کند. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه دارد که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد شد.
ماده 19) مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات کامل از پیش فروش مجتمع‌های مسکونی با بهترین قیمت در بندر انزلی (شرایط ویژه!)
ماده 20) مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه، باتوجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده 21) مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین کننده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده 22) در کلیه ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که بیش از 10 آپارتمان داشته باشند، مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین نظافت قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربان استخدام نمایند.
ماده 23) ماده ۲۳ مشخصا تاکید بر این دارد که شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
«در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها می‌باشد.
سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری تاسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و … به طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود. تعیین سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران است.»
تبصره: چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن امتناع کند، مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مربوط را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت آن سرباز بزند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده به مالک هم مراجعه کنند.
ماده 24) هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع نماید. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کند.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات فروش آپارتمان‌های دو خوابه – سه خوابه در بلوار ساحل قو
ماده 25) هزینه‌های مشترک عبارتست از:
- هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه
- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران
ماده 26) در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه‌های نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند کرد.
ماده 27) مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند می‌توانند به منظور تامین هزینه‌های ضروری و فوری، وجوهی به عنوان تنخواه‌گردان از شرکا دریافت نمایند.
در پایان می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از عناوین متنوع، فایل‌های ملکی و بررسی مستغلات در لیست فروش، به صفحه اصلی خانه انزلی رجوع کنید.
(آخرین بروزرسانی در تاریخ ۷ خرداد ۱۴۰۱)
