قرارداد وکالت فروش: شرایط وکالت دادن، فروش وکالتی و شرط باطل شدن
وکالت فروش یا فروش وکالتی راهکاری است رایج که در آن افراد با تایید مراجع قانونی، قراردادی فی‌مابین یکدیگر تدوین می‌کنند. وکالت فروش با حدی از اختیارات همراه بوده و دامنه اختیارات آن قابل تعیین است. در امور ملکی، با وکالت فروش، کلیه امور مربوط به فروش ملک و انتقال سند از طریق نفر دوم یعنی خریدار. (که به عنوان نماینده قانونی معرفی شده است) پیگیری و به سرانجام خواهد رسید.
در حوزه املاک و مستغلات موضوع فروش وکالتی برای خرید آپارتمان یا فروش ویلا بسیار رایج است. یکی از مهم‌ترین چالش‌های تنظیم وکالتنامه اعطای اختیارات و آگاهی در این خصوص است. به طور کل وکیل به عنوان مخیر می‌تواند موضوع وکالت را به هر شخصی انتقال دهد. این موضوع گاها مشکلاتی را رقم می‌زند.
در این مطلب به طور کامل موضوع قرارداد وکالت فروش را بررسی خواهیم کرد. اینکه شرایط وکالت دادن چیست، فروش وکالتی چگونه ممکن است و شرط باطل شدن آن در چه مواردی‌ست.
منظور از وکالت فروش چیست؟
از نظر لغوی وکالت به معنای واگذاری، نیابت، جانشینی و به نوعی تفویض امور تلقی می‌گردد. در اصطلاح حقوقی و طبق قانون مدنی، معنای ملموس اصطلاح وکالت یعنی اینکه طبق یک قرارداد معین و مشخص، یکی از طرفین این پیمان (درخواست دهنده) به فرد مقابل اختیار قانونی انجام امور را در حیطه موارد معین می‌دهد.
«شخصی که انجام امور به او واگذار شده وکیل خوانده می‌شود و بعد از دریافت گواهی یا عقد رسمی، امور محوله در وکالتنامه را به سرانجام خواهد رساند.»
خرید و فروش وکالتی یا معامله به صورت وکالتی به این شکل است که فروشنده در زمان فروش ملک، سند را به نام خریدار نزده و خریدار هیچ مالکیتی در خصوص ملک خریداری شده نخواهد داشت. فروشنده صرفا برای سرعت بخشیدن به فرایند معامله ملک به خریدار وکالت می‌دهد.
نکته مهمی که بسیاری از افراد از جمله خریداران به اشتباه متوجه شده‌اند این موضوع است که با داشتن وکالت بلاعزل از فروشنده، در صورت بروز مشکل به لحاظ حقوقی دست بالا‌تر و امتیاز حقوقی قابل اتکایی خواهند داشت (برای اطلاع بیشتر حتما بخوانید: تفاوت وکالت بلاعزل و وکالت تام الاختیار در چیست؟).
در خصوص وکالت بلاعزل بهتر است موضوع را این‌طور تفسیر کنیم:
«وکالت بلاعزل در جریان این‌گونه معاملات به معنای این است که طرف معامله نمی‌تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند.»
نکته مهم: در بسیاری از موارد مالک اصلی که ملک به نام اوست، فروشنده یا طرف معامله قلمداد نمی‌شود. بلکه این احتمال وجود دارد که شما به عنوان خریدار، ملک مورد معامله را از فردی خریداری کنید که او نیز این آپارتمان یا ویلا را وکالتی خریده و همچنان سند به نام شخص منتقل نشده باشد. این زنجیره معاملاتی احتمالا تا چند دست چرخیده تا به شما برسد؛ پس باید در این موارد احتیاط کنید (بیشتر بدانید: اثبات مالکیت زمین بدون سند: ۶ نکته کلیدی برای اثبات)
چه زمانی نیاز است وکالت بدهیم؟
برخی از رایج‌ترین موارد برای وکالت دادن شامل موارد زیر است:
۱. در شرایط ضرب‌العجلی: وقتی که فروشنده بنا به دلایلی «فروش فوری» را مدنظر دارد. پس در این حالت فرصتی برای امور پیگیری، تشریفات و روند معمول اداری نداشته و برای صرفه‌جویی در زمان به وکالت دادن افاقه می‌کند.
۲. وقتی که سند ملک مورد معامله در «رهن بانک» باشد: یعنی برهه‌ای که امکان آزاد‌سازی و انتقال سند به خاطر رهن بانک وجود نداشته باشد.
۳. پرداخت‌های قانونی ملک: در پاره‌ای از موارد برخی فروشندگان ملک یا بهتر بگوییم دلالان حرفه‌ای برای فرار از پرداخت مالیات و پرداخت‌های قانونی ملک از این روش استفاده می‌کنند.
۴. در زمان پایان کار: گاهی پیش می‌آید که ملک مورد معامله به خاطر مواردی مثل پایان‌کار یا جریمه‌های شهرداری هنوز سند رسمی دریافت نکرده است؛ بنابراین می‌توان با وکالت معامله را پیش برد (در همین رابطه: کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری).
وکالت فروش چطور باطل می‌شود؟
دو مسئله در باطل شدن وکالت فروش بسیار رایج است:
- در حالتی که موکل یا فروشنده شرایط روانی و جسمانی نابسامانی پیدا کند که عملا قصد یا صحت تصمیم‌گیری او را تحت تاثیر قرار دهد. مثلا: دچار زوال عقل شود، جنون پیدا کند و یا فوت گردد.
- پس از انجام تشریفات لازم و پیگیری‌های ضروری، فروشنده ملک به دلیل عدم ثبات جریان‌های مالی بازار و مسائل اقتصادی، به توافق رقم مشخص شده برای دریافت یا به نوعی پرداخت پایبند نباشد اما از طرفی راغب به انجام معامله است؛ صرفا مبلغی مازاد باید جابجا شود که اختلاف حاصل از آن می‌تواند باعث ابطال وکالت شود (بیشتر بدانید: شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک چیست؟).
در هر نوعی از گواهی یا وکالت، فوت، جنون و دیوانگی فروشنده یا خریدار می تواند عاملی باشد برای فسق یا ساقط شدن از اعتبار. بنابراین در صورتی که شما، خریدار ملک باشید و در صورت بروز هر کدام از مواردی که ذکر شد، ملکی که معامله کرده و صاحب وکالت آن هستید، طبق قانون به ورثه فروشنده منتقل خواهد شد. الا اینکه مبایعه‌نامه‌ای داشته باشید که شروط لازم در آن قید شده باشد.
مدارک لازم برای وکالت فروش ملک
- شناسنامه و کارت ملی
- سند مالکیت ملک
- استعلام از ثبت
- مدارکی که نشانگر این باشد که فروشنده مالک آن ملک است. مانند بنچاق یا مبایعه نامه مبنی بر انتقال سند توسط مالک قبلی
- پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای املاکی که قبل از سال ۱۳۴۹ بنا شده‌اند لازم نیست)
- مفاصا حساب دارایی
- مفاصا حساب شهرداری که شامل عوارض نوسازی و پسماند می‌باشد
- اخذ اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالتنامه
نمونه متن وکالت نامه فروش ملک
موکل : آقای / خانم ………………………………. فرزند ……………………… بشناسنامه شماره ……………. متولد ……………….. صادره از …………………… به شماره ملی ………………….. ساکن ……………………………………………………
وکیل : آقای / خانم : ………………………………. فرزند ……………………… بشناسنامه شماره ……………. متولد ……………….. صادره از …………………. به شماره ملی ………………… ساکن ……………………………………………………
مورد وکالت: مراجعه به شهرداری و دارائی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و زمین شهری و جهاد کشاورزی و مابع طبیعی و جنگلبانی و فرمانداری و بخشداری و دهداری و دوایر تابعه آنها و هر مرجع ذیصلاح دیگر اعم از دولتی و غیر دلتی که جهت انجام امور این وکالتنامه لازم باشد به منظور تقاضای دصور هرگونه گواهی و مفاصا حساب و مدارک لازم نسبت به ………………………………………… حسب‌الاظهارات واقع در ………………………. و تهیه و تقدیم مدارک مورد نیاز و پرداخت کلیه حقوق دولتی و عوارض شهرداری و مالیاتی و انجام کلیه تشریفات اداری و دادن رسید و سپردن هرگونه تعهد و گواهی امضا و نیز با حق تقاضای صدور گواهی عدم خلاف یا گواهی پایان ساختمان نسبت به پلاک مرقوم و انجام تشریفات مربوط و تقاضا و اخذ پروانه ساختمان و معرفی مهندس ناظر و محاسب و غیره و خرید تراکم یا مازاد تراکم و تخریب و احداث بنا و در صورت لزوم حضور در کمیسیونهای مربوطه در شهرداری و دارائی و قبول آراء صادره و یا اعتراض به آنها و پرداخت جرائم تعیین شده احتمالی و اخذ گواهیهای صادره با حق تمدید و تجدید گواهی های مرقوم از مراجع ذیربط و مراجعه به سازمانهای آب و برق و گاز و تلفن و تقاضای تغییر انشعاب پرداخت وام و ودیعه‌های مربوطه و مضاء ذیل کلیه اوراق و اسناد و دفاتر و پس از رفع کلیه موانع قانونی با حق انتقال ششدانگ پلاک ثبتی فوق‌الذکر به بیع قطعی و رهنی و صلح و معاوضه و مبادله و تقسیم و تفکیک و افراز و اجاره استجیار و غیره مشاعاً یا مغروزاً با کلیه ملحقات و منضمات آب و برق و گاز موجوده و منصوبه به هرکس و یا هر شخص حقیقی یا حقوقی حتی به شخص خود و به هر مبلغ و به هر نحو و تکریب و کیفیت که وکیل صلاح و مقتضی بداند و مقررات اجازه دهد و اخذ وجه و امضاء ذیل کلیه اوراق و اسناد و دفاتر و اسقاط کافه خیارات و ضمان درک شرعی و تحویل دادن مورد معامله و سپردن و قبول تعهد و در صورت لزوم به رهن و وثیقه قرار دادن مورد معامله در قبال باقیمانده بها معاملات قطعی به هر مبلغ و بهر مدت که باشد و دریافت باقیمانده بها و فک رهن و آزاد نمودن مورد معامله و مراجعه به اداره ثبت مربوطه و تقاضای صدور سند مالکیت یا المثنی بنام و برای انجام تشریفات لازمه و پرداخت حقوق دولتی و اخذ سند مالکیت صادر و دادن رسید و همچنین با حق اقامه و طرح هرگونه دعوی نسبت به پلاک فوق‌الذکر علیه هر شخص حقیقی یا حقوقی و تهیه و تقدیم هرگونه دادخواست تحت هر اسم و عنوان به دادگاههای مربوطه و جوابگوئی به دعاوی مدعیان و جلب ثالث و جوابگویی به دعوی ثاث و دفاع متقابل و ادعای جعل نسبت به اسناد طرف و تعیین جاعل و ارجاع امر به داوری و انتخاب دارو و تعیین کار شناس و مصدق و ارزیاب و مطالبه و دریافت خسارات و دفاع از حقوق موکل در کلیه مراحل و مراجع صالحه از نخستین تا فرجام و انجام تشریفات محاکماتی به نحوی که منجر به ختم موضوع و صدور احکام قطعی و نهائی و اجرای مفاد حکم و وصول مدعی به و یا محکوم به شده و یا به صلح و سازش خاتمه یابد و تعیین مال الصلح و قبول یا رد آن و تنظیم و امضاء هرگونه صلحنامه و ترک دعوی و تقاضای صدور برگ لازم‌الاجرا در هر موردی که وکیل صلاح بداند و تقاضای توقیف اشخاص یا اموال آنان در قبال طلب و حقوق موکل نسبت به پلاک ثبتی فوق‌الذکر.
حدود اختیارات:
مرقوم در انجام مورد وکالت با حق توکیل به غیر کلاً یا جزاً و یا حق عزل وکلای انتخبای دارای کلیه اختیارات تامه و لازمه قانونی از جانب موکل می‌باشد و هرگونه اقدام و امضاء و عمل ، تفویض و حق عزل یا ضم امین یا وکیل دیگر را تا خاتمه امر وکالت از خود سلب و ساقط و مبلغ ……………… ریال بابت تنظیم سند توسط ……………… و طی فیش شماره ……………. به بانک ملی ایران شعبه ………………. واریز و قبض رسید شماره …………….. صادر و تسلیم گردید.
بتاریخ یکهزار و سیصد و ……….. شمسی محل امضاء
۱. وکالت فروش ملک را حتما در دفاتر اسناد رسمی تهیه و تنظیم کنید تا در صورت بروز مشکل بتوانید با عدله مستدل پیگیری‌های حقوقی و قضایی را انجام دهید.
۲. در خصوص چنین معاملاتی حتما با یک مشاور املاک زبده و متخصص مشورت کنید. اگر رقم معاملات یا ابعاد آن بزرگ است حتما سراغ یک وکیل را بگیرید. (بیشتر بدانید: ضرورت دریافت گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی)
۳. به هنگام تهیه وکالتنامه به تاریخ و انقضای مندرج در آن توجه داشته باشید. این موارد را با مشاور و با سردفتر اسناد رسمی در میان بگذارید.
۴. به این نکته توجه کنید که در هر نوعی از گواهی یا وکالت، فوت، جنون یا دیوانگی فروشنده یا خریدار می تواند عاملی باشد برای فسق یا ساقط شدن از اعتبار. بنابراین در صورتی که شما، خریدار ملک باشید در صورت بروز هر کدام از مواردی که ذکر شد، ملکی که معامله کرده و صاحب وکالت آن هستید، طبق قانون به ورثه فروشنده منتقل خواهد شد. الا اینکه مبایعه‌نامه‌ای داشته باشید که شروط لازم در آن قید شده باشد.
۵. هوشیار باشید گاهی این احتمال وجود دارد که فروشنده از طریق فروش وکالتی از پرداخت مالیات فرار کند.
در پایان، می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای خرید ملک در منطقه آزاد بندرانزلی و شهرک دهکده ساحلی کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه موردنظر شوید.
(آخرین بروزرسانی در ۱ آبان ۱۴۰۲)
