شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک چیست؟
آشنایی و فهم دقیق از شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک در بزنگاه های معاملات می‌تواند هم نجات بخش باشد و هم از زیان ماجرا جلوگیری به عمل آورد. هر معامله و قرارداد ملکی ممکن است قبل از به انجام رسیدنِ کامل، فسخ گردد. دلایل بسیاری برای این‌که یک طرف معامله از انجام آن صرف‌نظر کند وجود خواهد داشت. اما نکته اینجاست؛ در چنین شرایطی، در صورت عدم آشنایی با شرایط انحلال قرارداد احتمال خسارت و زیان برای یک طرف معامله بالا خواهد رفت.
فسخ معامله جزو موارد قانونی است که در هر معامله ملکی، از جمله رهن و اجاره، خرید و فروش وجود دارد. البته با شرایط و قوانین معین که معمولا در قرارداد ذکر می‌شود. نتیجتا هر یک از طرفین تنها با داشتن دلایل قانونی می‌توانند درخواست فسخ قرارداد را داشته باشند.
به طور کل باید به این نکته توجه داشت که شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک ممکن است پیچیدگی‌های خودش را داشته باشد. در ادامه این یادداشت تلاش خواهیم کرد تا جزئیات این موضوع را بررسی کنیم. مواردی مانند: «اقاله، فسخ قرارداد، انفساخ، ابطال و خيارات مهم به مانند: خيار مجلس، خیار شرط، خيار تاخير ثمن و غيره.»
انحلال قرارداد ملک
۱. اقاله
پس از عقد قرارداد طرفین می‌توانند با رضایت و توافق قرارداد را منحل کنند. این حالت در اصطلاح حقوقی اقاله گفته می‌شود. وقتی مبایعه‌نامه و سند مکتوب برای قرارداد تنظیم شده باشد، جهت جلوگیری از اختلافات بعدی، اقاله قرارداد را به صورت مکتوب در پشت مبایعه‌نامه می‌نویسند. (بیشتر بدانید: هر آنچه باید درباره نگارش و تدوین مبایعه‌نامه بدانید!)
۲. فسخ قرارداد
در این حالت یکی از طرفین با مجوزی که قانون به او می‌دهد و یا به موجب شرایطی که در قرارداد ذکر شده، اقدام به بر هم زدن و فسخ معامله می‌کند. این اختیار در قانون مدنی خیار نامیده می‌شود.
۳. انفساخ
انفساخ در لغت به معنای شکسته شدن و باطل شدن است. در حقوق این کلمه به معنای از اثر افتادن یک عمل حقوقی بدون اراده طرفین معامله به کار می‌رود. مثلا خریدار و فروشنده می‌توانند در مبایعه‌نامه شرط کنند که در صورت ایجاد موردی که بین خود آنها تعیین شده، عقد منفسخ می‌شود. مثلا در معامله خرید و فروش ملک می‌توانند شرط بگذارند اگر پول در موعد مقرر پرداخت نشود، معامله خودبه‌خود از بین می‌رود.
۴. ابطال
هر عمل حقوقی که مخالف مقررات قانونی باشد باطل است. بطلان معامله به معنی بی‌اعتبار بودن آن از ابتداست. معامله باطل با معامله قابل ابطال متفاوت است. معامله باطل از ابتدا به وجود نیامده، در حالی‌که معامله قابل ابطال قراردادی صحیح بوده که بعدا به سببی باطل شده است.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات کامل خرید فروش واحدهای آپارتمانی نوساز با چشم‌انداز دریا؛ بلوار ساحل قو
آشنایی با اختیارات فسخ قرارداد ملک (خیارات)
آشنایی با این اصطلاحات به شما کمک می‌کند تا هنگام عقد قرارداد خرید و فروش ملک از اختیاراتی که به شما داده یا از شما سلب شده است آگاهی پیدا کنید. ذکر هرکدام از این موارد در پیش‌نویس قرارداد شرایطی را برای شما ایجاد خواهد کرد که در صورت رعایت آنها حق فسخ برای شما محفوظ خواهد بود.
1. خیار مجلس
این خیار امکان فسخ قرارداد را تا زمانی عملی می‌داند که طرفین معامله مجلس یا به اصطلاح مکانی که برای عقد قرارداد در آن هستند را ترک نکرده باشند. در صورت ترک آن مکان، امکان فسخ قرارداد از طرفین سلب خواهد شد.
2. خیار شرط
خیار شرط به این معناست که مدت معینی در قرارداد شرط می‌شود تا هریک از طرفین معامله که تصمیم به فسخ قرارداد دارد در آن تاریخ مراجعه و فسخِ قرارداد کند. این نوع از فسخ معاملات ملکی فقط و فقط در مدت زمان قید شده امکان‌پذیر خواهند بود. این نوع از فسخ معامله نیازی به وقوع اتفاق یا انجام کاری ندارد.
3. خیار تاخیر ثمن
اگر سه روز از مدت تعیین شده برای پرداخت ثمن معامله (مبلغ تعیینی معامله) بگذرد و خریدار ثمن معامله را پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت. باید بدانید که حتی اگر خریدار بخشی از ثمن معامله را پرداخت کند و همه مبلغ به فروشنده تحویل نشود، باز هم حق خیار از فروشنده سلب نشده و می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
پیشنهاد مطالعه: تاریخ بندر انزلی و ناشنیده‌هایی از گذشته این شهر بندری
4. خیار رویت
در این نوع خیار، خریدار ملکِ مورد فروش را ندیده است و فقط براساس شرحی که از فروشنده دریافت کرده اقدام به خرید می‌کند. اگر بعدا معلوم گردد ملک خریداری شده با آنچه توصیف شده است متفاوت است، خریدار می‌تواند براساس حق خیار رویت، آن معامله را فسخ کند.
طبق ماده 412 قانون مدنی اگر مشتری قسمتی از مورد معامله را دیده و وصف قسمت دیگر را شنیده و یا از روی نمونه خریداری کرده باشد و آن قسمت مطابق با نمونه یا وصف نباشد، می‌تواند تمام مورد معامله را رد کند یا تمام آن را قبول کند.
5. خیار غبن
اگر خریدار در معامله بیش از قیمت واقعی مورد معامله پولی پرداخت کرده باشد یا فروشنده مال خود را کمتر از قیمت واقعی فروخته باشد، در این حالت می‌گوییم که ضرر کرده است. غبن هم دقیقا به همین معناست. شخص متضرر بعد از آگاهی از اختلاف فاحش قیمت، باید در اسرع وقت فسخ معامله را اعلام کند. (بیشتر بدانید: ۸ نکته بسیار مهم در رابطه با کلاهبرداری در معاملات املاک که باید مراقب آن باشید)
6. خیار تدلیس
در ماده 438 قانون مدنی تدلیس به معنای عملیاتی مطرح شده که موجب فریب طرف معامله شود. در این حالت یک طرف معامله با پنهان کردن حقیقتی و با گفتار اقدام به فریب طرف دیگر و پوشاندن ایراد یا حسن مورد معامله کرده و باعث عقد قرارداد می‌شود. این مورد چه از طرف فروشنده و چه از طرف خریدار امکان فوری فسخ قرارداد را ممکن می‌کند.
7. خیار تخلف شرط
حکم خیار تخلف شرط در ماده 234 تا 235 قانون مدنی ذکر شده است. اگر در هنگام نوشتن قرارداد شرطی ذکر گردد که به نفع یکی از طرفین معامله باشد، و آن شرط به هر دلیل عملی نگردد، شخصی که شرط به نفع او در قرارداد نوشته شده است، می‌تواند اقدام به فسخ معامله کند. (پیشنهاد بررسی: چرا باید حتما به موضوع دریافت گواهی عدم حضور در دفترخانه توجه کنیم؟)
8. خیار عیب
یکی از شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک مربوط است به خيار عیب. امکان فسخ برای خریدار را به جهت وجود داشتن ایراد در مورد معامله فراهم می‌آورد. اما این عیب باید مخفی باشد.
یعنی خریدار هنگام رویت ملک آن ایراد را ندیده باشد. یا این‌که آن را دیده اما متوجه نوع ایراد و چگونگی آن نشده باشد. همچنین باید عیب مطرح شده قبل از عقد قرارداد در ملک مورد معامله وجود داشته باشد.
اگر بعد از پایان معامله ایرادی در خانه مثلا به دلیل سهل‌انگاری خریدار به وجود آید امکان فسخ را بر طبق خیار عیب از او سلب می‌کند.
حرف آخر
روابط و تجارت مالی دارای پیچیدگی‌های خاص خود هستند. در معاملات مسکن نیز به دلیل امکان زیان و خسارت مالی باید توجه ویژه‌ای به شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک داشت. و با علم و آگاهی از تمام جوانب اقدام به عقد قرارداد و امضای آن نمود. عدم توجه به ابعاد حقوقی و مالی در معاملات مسکن موجب درگیری و مشکلات پیچیده‌تری در آینده خواهد شد.
شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک؛ به طور کلی از اتفاقات رایج در معاملات مسکن است. اما آنچه که مهم می‌نماید دانستن قوانینی است که در صورت پایمال شدن حقی از شما در معامله بتوانید آن را احقاق کنید. این حق می‌تواند براساس شرایطی که هنگام عقد قراردادِ معاملات ملک تعیین کرده‌اید برایتان ایجاد گردد و یا قانون امکان ورود داشته باشد. (پیشنهاد مطالعه: باید و نبایدهای خرید ملک برای خانه اولی‌ها؛ ۸ نکته کلیدی و مهم قبل از خرید خانه!)
باتوجه به ضرری که یکی از طرفین معامله دیده باشد، قانونگذار می‌تواند دستور فسخ معامله را صادر نماید. هنگام عقدقرارداد برای خرید یا فروش آپارتمان، ویلا یا زمین آن را به طور کامل بخوانید و از همه شُبهاتی که وجود دارد اطمینان حاصل کرده از طریق مشاور املاک مطمئن شوید. و هیچگاه صرفا به دلایلی مثل آشنایی یا آگاه نبودن از برخی مفاهیم ذکر شده در قرارداد، اقدام به امضای آن نکنید.
در صورت تمایل می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه توصیه‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. جهت آشنایی با بهترین مناطق بندر انزلی کافی‌ست کلیک کنید. علاوه بر این برای بازدید از عناوین متنوع و املاک می‌توانید وارد صفحه اصلی خانه انزلی شوید.
(آخرین بروزرسانی در تاریخ ۱۹ خرداد ۱۴۰۱)
