منظور از مبایعه‌نامه چیست؟ (۷ نکته بسیار مهم در رابطه با تنظیم این قرارداد)
فقه و قانون مدنی مبایعه‌نامه را اینطور تعریف می‌کند:
مبایعه نامه عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن بیع واقع شده است. منظور از بیع، دادن مالی است به عوض معلوم یا به عبارتی بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.
اساسا مبایعه‌نامه خرید خانه حاوی جزییات ضروری و لازمی‌ست که می‌تواند ضمانت موفقیت معامله را تا حدی زیادی تضمین کند. غالبا پس از توافق کلامی فی مابین طرفین، نوبت به نگارش مفاد و مراحل مبایعه‌نامه در معاملات ملکی خواهد رسید. تنظیم این برگه قانونی، جز شروط اصلی و آغازین قراردادهای خرید ویلا، آپارتمان و زمین قلمداد می‌گردد.
اینطور در نظر بگیرید که پس از جستجوی فراوان، خانه‌ای دیده و برای خرید اقدام کرده‌اید، پس باید با فروشنده آن به توافق برسید، آن هم بر سر مبلغی که قرار است در معامله مبادله شود. علاوه بر این ممکن است مواردی دیگری را به عنوان شرط در تعهدات خود قید کنید که این موارد هم در این برگه نزد یک مشاور و بنگاه معتمد نوشته خواهد شد.
به مانند همه قراردادهای حقوقی و قانونی مبایعه‌نامه نیز سندی است برای تضمین تعهدات و توافق قانونی بر سر آنها و اجتناب از اختلافات بین خریدار و فروشنده. از طرفی به یمن وجود چنین قراردادی امکان پیگیری قانونی برای احقاق حق در زمان بروز مشکلات نزد مراجع قانونی وجود دارد. در ادامه این یادداشت به جزئیات بیشتری خواهیم پرداخت اما به طور کل:
مبایعه‌نامه (قولنامه) یک قرارداد غیررسمی اما معتبر است که طرفین معامله را ملزم به رعایت موارد و شرایط آن می‌کند. «بیع» به معنای خرید و فروش است و ملک یا مالی را در ازای مبلغی مشخص که همان «ثمن» معامله است مورد معامله قرار می‌دهد.
در زمان تنظیم مبایعه‌نامه به چه مواردی توجه کنیم؟
1. مشخصات خریدار و فروشنده
اطلاعات هویتی خریدار و فروشنده به عنوان طرفین معامله در مبایعه‌نامه نوشته می‌شود. درج اطلاعات شخصی موثق بسیار بااهمیت است. در این بند نام و نام‌خانوادگی طرفین معامله، کد ملی، شماره شناسنامه، محل صدور، سال تولد، آدرس سکونت و تلفن در بندهای جداگانه برای خریدار و فروشنده درج خواهد شد.
خریدار و فروشنده غیر از اشخاص حقیقی می‌توانند شخص حقوقی هم باشند. مثلا یک شرکت تجاری می‌تواند ساختمانی را برای فعالیت‌هایش اجاره کند یا اداره‌ای دولتی اقدام به خرید ملک نماید.
2. مشخصات موضوع مورد معامله
مشخصات ثبتی، مشخصات مربوط به مساحت ملک یا زمین و مشخصات جغرافیایی در این بند ثبت می‌گردند. این اطلاعات ملکی بسیار حائز اهمیت‌اند. غیر مشخصات مربوط به شماره پلاک ثبتی و حوزه ثبتی و …، مساحت ملک به متر مربع و شماره سریال سند مالکیت نیز ذکر خواهد شد.
اطلاعات مربوط به پارکینگ و انباری خانه (در صورت وجود) و مشخصات مورد رهن بانک، اگر ملک دارای وام بانکی باشد هم در این قسمت لحاظ می‌شود. اشتراک آب، برق، گاز که اختصاصی است یا اشتراکی، شوفاژ، کولر، تلفن و نشانی کامل ملک از مشخصات مربوط به بند موضوع مورد معامله می‌باشد.
پیشنهاد بررسی: فروش آپارتمان‌های نوساز ۲ خوابه و ۳ خوابه در بلوار ساحل قو
3. ثمن یا مورد معامله
قیمت هر متر ملک مورد معامله و قیمت کل به وجه رایج مملکت هم به حروف و هم به عدد نوشته می‌شود. مورد دیگری که باید در این بند نوشته شود، تعیین مبلغی است که به عنوان بیعانه به فروشنده پرداخت شده و باقیمانده ثمن معامله که مقدار آن نیز به طور دقیق ذکر خواهد شد، در زمان تنظیم سند و در دفتر اسناد رسمی به مالک پرداخت خواهد شد.
بخش مالی از مهمترین بخش‌ها در معاملات خرید و فروش مسکن است. معمولا بیشترین اختلاف بر سر معاملات در این بخش به وجود می‌آید. پس بهتر است توافق محکم خود را در این مورد با فروشنده یا خریدار انجام داده و در مبایعه‌نامه به طور کامل به ثبت برسانید. (در همین رابطه بخوانید: نکات بسیار مهم در رابطه با پرداخت پول در معاملات املاک)
4. شرایط زمان تنظیم سند مورد معامله
این بخش یکی از آن ۷ نکته بسیار مهم در زمان تنظیم مبایعه‌نامه خرید یا فروش ملک است. در این بخش تاریخ حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی به همراه شماره دفترخانه در قرارداد ذکر می‌شود.
تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب می‌شود، مصادف با تعطیلات رسمی نباشد. جریمه‌ای هم براساس توافق طرفین معامله برای تخلف هر یک ثبت خواهد شد. این وجه باید به میزانی باشد که جنبه بازدارنده داشته و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند.
5. شرایط تحویل مورد معامله
تاریخ تحویل ملک به خریدار در این بند مشخص خواهد شد. در صورتی‌که به هر علت فروشنده از تحویل ملک در این تاریخ سر باز بزند یا به هر دلیلی فروشنده توانایی انتقال مورد معامله به خریدار را نداشته باشد، ناچار به پرداخت خسارت و عودت مبلغ دریافتی از خریدار خواهد بود.
مبلغ این خسارت در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه مشخص و کتبا در این بخش نوشته خواهد شد. اگر در فاصله بین امضای مبایعه‌نامه و تحویل، ملک دچار خسارت و عیب شود، خریدار بر طبق خیار عیب می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کرده و یا مابه‌التفاوت قیمت ملک سالم و معیوب را از فروشنده درخواست نماید. (بیشتر بدانید: شرایط انحلال قرارداد چیست؟)
پیشنهاد بررسی: فروش ویژه خانه‌های ویلایی در تیپ‌های مختلف؛ دهکده هوشمند ورینا منطقه ازاد انزلی
6. آثار قرارداد
این مورد در مبایعه‌نامه به کلیه آثاری اشاره دارد که در صورت عمل نکردن به تعهدات توسط هریک از طرفین اتفاق خواهد افتاد. فروشنده نمی‌تواند مورد معامله را به کسی جز خریدار که نام و مشخصات او در متن مبایعه‌نامه ذکر شده انتقال دهد.
اگر این انتقال به غیر از خریدار صورت بگیرد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت فروشنده را ملزم به انتقال ملک به خود نماید.
در زمان تنظیم مبایعه‌نامه می‌توان مبلغ مشخصی را بابت خسارت این مورد تعیین و به امضا طرفین معامله رساند. این مبلغ به عنوان خسارت تخلف از عدم پایبندی به تعهد خواهد بود. همچنین فروشنده باید مجوزهای لازم جهت تنظیم سند را در زمان مقرر تهیه کند.
این مدارک شامل مفاصاحساب از شهرداری، مالیاتی و… می‌باشد. همچنین هزینه دارایی و شهرداری را فروشنده می‌پردازد و در مورد هزینه ثبت و تحریر می‌توانند خریدار و فروشنده به توافق برسند. در این قسمت بندی مربوط به خیار، تدلیس، خیار غبن وجود دارد که که بخش مهم آن مربوط به مواردی است که فروشنده را از انجام آنها منع می‌دارد. (بیشتر بدانید: گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی، ضرورت و نحوه دریافت آن)
7. تکمیل قولنامه خرید ملک
حق‌الزحمه یا به اصطلاح رایج کمیسیون مشاور املاک براساس تعرفه تعیین شده صنف باید توسط طرفین پرداخت و در قرارداد ذکر گردد. مشاور املاک موظف است مبایعه‌نامه را در سه برگ مجزا تهیه کرده و به امضا خریدار، فروشنده و مهر و امضاء خود برساند. یک نسخه از این قرارداد تحویل خریدار ملک، یک نسخه تحویل فروشنده و نسخه دیگر نزد بنگاه معاملاتی جهت بایگانی می‌ماند.
یادتان باشد مشاور املاکی جهت تنظیم مبایعه‌نامه و معامله ملک مورد اعتماد است که دارای مجوز کسب اتحادیه املاک و مجوز کسب باشند که معمولا در دید مشتری نصب شده و قابل مشاهده است.
جمع‌بندی
در حال حاضر اکثر مبایعه‌نامه‌ها در آژانس‌های املاک و توسط مشاوران آنها بر روی فرم‌های چاپی آماده نوشته می‌شوند. اگر می‌خواهید موردی به آن اضافه و یا بندی از آن را حذف کنید این امکان برای شما وجود دارد. کافی است در بخش «توضیحات» مبایعه‌نامه آن را اضافه کنید. یا در همان بخش قید کنید که بند مذکور از مبایعه‌نامه حذف شده است.
نسخه‌ای که از مبایعه‌نامه معامله ملک خود در دست دارید، غیر رسمی اما بسیار معتبر است. و در صورت بروز هرگونه مشکل می‌توانید از آن به عنوان طرح دعوی استفاده کنید. تمامی موارد حقوقی ذکر شده در آن قابل بازخواهی است. به شرطی که نگارش و تنظیم آن دارای اصول مناسب باشد تا ارزش حقوقی آن تامین گردد.
قرارداد یک توافق دوطرفه است که با تکمیل همه بندها و گذراندن مراحل ذکر شده، در انتها صحت و راستی آن تایید می‌شود. شما با آگاهی از تمام شرایط مبایعه‌نامه حالا می‌توانید با خیال آسوده به امضا آن اقدام نمایید.
در صورت تمایل می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از عناوین متنوع و بررسی بهترین ارشیو فایل‌های ملکی در انزلی کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه اصلی شوید.
(آخرین بروزرسانی در تاریخ ۱۷ خرداد ۱۴۰۱)
ممنون از مطلب بسیار خوب‌تون.
درود بر شما