پرداخت پول در معاملات ملکی به چه صورت انجام می‌شود؟ (۵ نکته مهم)
شرایط پرداخت پول در معاملات ملکی شاید مهم‌ترین دغدغه خریداران خانه باشد. در شرایط معاملاتی فعلی در حوزه املاک و باتوجه به پایین آمدن ارزش پول، مبادله نقد در معاملات جایگاه خود را از دست داده است. به جای آن راهکارهای دیگری وارد بازار معاملات مسکن شده است. این روش‌ها کار را آسان‌تر کرده‌اند. اما مشکلاتی را هم به همراه داشته‌اند.
برای جلوگیری از این مشکلات، اطلاع از مراحل پرداخت پول که شامل بیعانه و مابقی مبلغ مورد معامله می‌باشد کمک بسیاری خواهد کرد. در این مقاله شرایط پرداخت پول در معاملات ملکی را یک به یک بررسی خواهیم کرد. سپس به نکات منفی و مثبت هر کدام از آنها خواهیم پرداخت.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات کامل درباره پیش خرید اپارتمان‌های دو و سه خوابه در انزلی
۱. مراحل پرداخت در معاملات مسکن
قرار است خانه‌ای بخرید، رهن و یا آن را اجاره کنید؟ تفاوتی نمی‌کند. در هرحال شما نیاز به مبادله پول خواهید داشت. بعضی از خانه‌ها نیز دارای وام خرید مسکن‌اند. آنها نیز شرایط و ویژگی‌های خاص خودشان را دارند.
به یاد داشته باشید که در تمام این موارد مهم‌ترین نکته قبل هر اقدام نوشتن مبایعه‌نامه نزد مشاور معاملات مسکن معتبر است.
بدین ترتیب که اگر خانه مورد نظر را پسندید و با طرف معامله بر سر شرایط و مبلغ مورد معامله به توافق رسیدید، باید به همراه مالکِ ملک به بنگاه معاملات املاک مراجعه کنید تا همه شرایط مکتوب گردد.
در این زمان مبلغی به عنوان بیعانه به موجر یا فروشنده ملک پرداخت خواهد شد. بیعانه رهن یا خرید ملک معمولا حدود 20 تا 30 درصد مبلغ کل مورد معامله در نظر گرفته می‌شود. (بررسی کنید: مبایعه‌نامه خرید خانه؛ ۷ نکته مهم در زمان تنظیم مبایعه‌نامه فروش ملک)
۲. پرداخت پول هنگام رهن ملک
بعد از بازدید ملک و مهیا بودن تمامی شرایط برای معامله، باید به یک بنگاه معاملات مسکن مراجعه کنید تا قراردادی فی‌مابین شما به عنوان مستاجر و مالک به عنوان موجر عقد شود. در این مرحله نیاز است حدود 20 تا 30 درصد مبلغ قرارداد شده به مالک پرداخت شود.
این مبلغ چیزی حدود یک‌سوم مبلغ کل تعیین شده است. البته این مورد هم قراردادی و با رضایت طرفین بوده و قانون قطعی و مشخصی ندارد. مبلغ بیعانه میتواند بیشتر یا کمتر از این مقدار هم باشد.
مشاور املاک باید سه نسخه از قرارداد مبایعه‌نامه تهیه و یک نسخه از آن را به شما، نسخه دیگر را به مالک و یک نسخه را هم جهت بایگانی نزد خود نگه دارد. مرحله آخر پرداخت در زمان تحویل گرفتن کلید خانه از مالک است. مابقی مبلغ توافق شده (یعنی حدود 70 تا 80 درصد باقی مانده) در این زمان با مالک تسویه حساب خواهد شد. (بررسی کنید: نکات و قوانین بسیار مهم درباره روابط موجر و مستاجر)
پیشنهاد مطالعه: سوگیری شناختی در سرمایه‌گذاری؛ ۱۰ مورد بسیار رایج که حتما باید از آن آگاه باشید!
۳. پرداخت پول هنگام خرید و فروش
برای خرید ملک تجاری یا مسکونی پس از بازدید و به توافق رسیدن بر سر شرایط معامله و مبلغ تعیین شده آن، خریدار و فروشنده به یک بنگاه معاملات مسکن مراجعه می‌کنند. کارشناس مشاور املاک با تنظیم مبایعه‌نامه در سه نسخه و شرح تمامی شرایط و قرارها مراحل اولیه کار را انجام خواهد داد.
در این مرحله مانند قرارداد رهنِ ملک، 20 تا 30 درصد کل مبلغ تعیین شده که معمولا در قراردادها به عنوان بیعانه رایج است مبادله خواهد شد. البته همان‌طورکه گفته شد بیعانه میتواند بیشتر یا کمتر از این مقدار هم باشد. به یاد داشته باشید باید مبلغی که به عنوان پیش‌پرداخت به فروشنده می‌پردازید را در مبایعه‌نامه ثبت کرده و به امضا طرفین برسانید.
از اینجای کار به بعد پروسه پرداخت مابقی پول در معاملات خرید و فروش ملک، با معاملات رهن و اجاره متفاوت و طولانی‌تر خواهد بود. بعد از این مرحله خریدار و فروشنده باید بر سر زمانی برای تحویل کلید ملک و دریافت بخش دیگری از پول به توافق برسند. بدیهی است که همه این موارد هم عینا با ذکر مبلغ در مبایعه‌نامه ذکر خواهد شد.
تا اینجای کار شما دو مرحله پرداخت پول به طرف دیگر قرارداد داشته‌اید. در خرید و فروش مرحله سوم و نهایی هم جهت مبادله پول وجود دارد. در این نوع معاملات ملک، مبلغی را در انتها جهت انتقال سند نگه می‌دارند. که در نهایت این مبلغ در روز محضر به مالک پرداخت شده و تسویه حساب نهایی صورت خواهد گرفت. (حتما بخوانید: گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی، ضرورت و نحوه دریافت آن)
۴. نکاتی در معامله ملک‌های وام‌دار
نکته حائز اهمیت در مورد خانه‌هایی است که دارای وام هستند. سند ملک‌های وام‌دار تا زمان تسویه حسابِ کامل در گرو بانک می‌ماند. پس امکان انتقال سند وجود نداشته و فقط در صورت دادن وکالت بلاعزل این املاک قابل فروش هستند.
در صورت موافقت طرفین، خریدار و فروشنده می‌توانند به شعبه بانکی که وام را از آنجا دریافت کرده‌اند مراجعه کنند و وام را از فروشنده به خریدار انتقال دهند. نکته مهم این است که تنها در صورتی امکان انتقال وام وجود دارد که 10درصد مبلغ آن را به صورتیکجا به بانک پرداخت کنند. البته در نهایت این درصد از مبلغ نهایی بازپرداخت وام کسر خواهد شد. (بررسی کنید: شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک چیست؟)
۵. پول به چه روش‌هایی قابل مبادله است؟
روشن است که مبادله پول به صورت نقد و به شیوه‌های گذشته دیگر نه مرسوم است و نه شدنی به نظر می‌رسد. خصوصا در معاملاتی مانند ملک که مبلغ مورد معامله بسیار زیادتر از آن چیزی می‌باشد که پرداخت و دریافت به صورت نقد منطقی باشد. امروزه شیوه‌های مختلفی برای این‌گونه مبادلات در معاملات ملک وجود دارد. که یکی از رایج‌ترین آنها چک است. چک انواع مختلف دارد.
- چک عادی
چک‌هایی هستند که صاحبِ حساب جاری برای خرید اجناس مختلف من جمله ملک به فروشنده می‌دهد. این چک‌ها می‌توانند به نام فروشنده و یا در وجه حامل نوشته و صادر شوند. اعتبار چک عادی قطعا نیاز به بررسی‌هایی دارد و ممکن است با خطر کلاهبرداری در استفاده و قبول آنها مواجه شوید.
خالی بودن حساب خریدار بارزترین مشکل این نوع از چک‌هاست. زیرا پروسه برگشت زدن چک و پیگیری و وصول آن بسیار پیچیده و سخت است. در صورتی‌که از اعتبار حساب شخص صادرکننده چک مطمئن نیستید، بهتر است برای مبادله پول ملک وارد ریسک قبول این نوع چک‌ها نشوید.
- چک بانکی تضمین شده
چک رمزدار یا چک تضمین شده چکی است که خریدار از بانک خود و به مبلغ مورد نیاز تقاضا می‌کند تا به فروشنده تحویل نماید. بانک، تضمین کننده اعتبار چک است . به عبارت دیگراین نوع چک برای فروشنده به عنوان پول نقد است.
به خاطر بسپارید که اگر این چک به هردلیلی گم شود، هر شخصی امکان نقد کردن آن از بانک را خواهد داشت. در صورت بروز این مشکل سریعا مراتب را به بانک مربوطه اطلاع دهید تا از نقد شدن چک تضمین شده جلوگیری شود.
- چک بین بانکی
چک بین بانکی همانند چک تضمین شده به تقاضای صاحب حساب صادر شده و اعتبار آن را بانک تضمین می‌کند. این چک برخلاف چک تضمین شده به نام فروشنده و با شماره حساب او صادر خواهد شد. یعنی در صورت گم شدن چک، شخص دیگری امکان نقد کردن آن را نخواهد داشت. این مورد مزیت چک بین بانکی نسبت به چک بانکی تضمین شده می‌باشد.
اما ایراد مهمی هم به این نوع چک‌ها وارد است. تنها کسی که میتواند چک بین بانکی را نقد کند شخصی است که چک به نام او صادر شده باشد. پس اگر فروشنده از فروش ملک خود به شما پشیمان شود میتواند مبلغ چک بین بانکی را نقد کند اما آن را به شما برنگرداند!
- POS و یا شیوه انتقال کارت به کارت
با توجه به محدودیت‌هایی که در مقدارِ مبلغ برای جابجایی کارت به کارت وجود دارد، معمولا از روش انتقال پول از طریق دستگاه‌های POS یا انتقال کارت به کارت تنها در پرداخت بیعانه معاملات مسکن (آن هم اگر مبلغ بالایی نسبت به نوع انجام معامله نباشد) استفاده می‌شود. این روش‌ها با استفاده از کد رهگیری و استعلام بانکی قابل پیگیری است، اما آنقدرها امن نیست.
استفاده از دستگاه‌های POS محضرها در مرحله آخر پرداخت پول، و یا استفاده از دستگاه POS مشاورین املاک برای پرداخت بیعانه در مرحله اول معامله قابل انجام است. اما این موارد هم به شرطی امکان‌پذیر می‌باشد که فروشنده اطمینان لازم را به صاحب این دستگاه‌ها داشته باشد تا مبلغ از طریق محضر یا مشاور املاک به حسابش عودت داده شود.
پیشنهاد مطالعه: دهکده ساحلی بندر انزلی؛ از تاریخچه ساخت تا معرفی کامل
جمع بندی
تا اینجا با چهار شیوه و شرایط پرداخت پول در معاملات ملکی آشنا شدید. آنچه که از مجموع این موارد برمی‌آید این است که انتخاب امن‌ترین و کم‌ریسک‌ترین راه برای انتقال مبادلات پول در معاملات املاک ما را از دردسرهای بعد از آن حفظ خواهد کرد.
معتبرترین شیوه برای پرداخت پول در معاملات بانکی استفاده از چک‌های تضمین شده بانکی و چک‌های رمزدار بانکی است. چک‌های معمولی به دلیل نداشتن اعتبار کافی ازجهت پر بودن یا نبودن حساب شخصی امن نیستند. در معاملات ملک این شیوه پرداخت اصلا توصیه نمی‌شود.
مناسب‌ترین راه برای خرید ملک‌های وام‌دار که سند آنها در گرو بانک پرداخت کننده وام هستند، مراجعه به بانک و انتقال وام به نام خودتان است. بدین ترتیب می‌توانید کارهای انتقال سند را به راحتی انجام داده و مابقی پول خرید ملک‌تان را هم قسطی به بانک بپردازید.
در پایان پیشنهاد می‌کنیم مقاله مربوط به شرایط ملک مشاع و افراز ملک مشاع را حتما بخوانید. ضمنا می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از جزئیات خرید و فروش املاک و مستغلات در انزلی کافی‌ست وارد صفحه اصلی شوید.
(آخرین بروزرسانی در تاریخ ۲۵ اردیبهشت ۱۴۰۱)
