قوانین مربوط به موجر و مستاجر؛ مهم‌ترین نکات قانونی از کلیات مصوبه سال ۷۶ و ۶۲
معاملات آپارتمان و به طبع اجاره‌نشینی در ایران پدیده‌ای معاصر است. تقریبا از اواسط دوران قاجار و آن هم در شهر تهران رواج می‌باید. سپس خرید ملک یا اجاره به این نحو به مرور به شهرهای دیگر ایران سرایت کرده و به امری معمول تبدیل می‌گردد.
در ابتدا شهرهایی که ظرفیت پذیرش مهاجر برای کار و برخورداری از امکانات اولیه زندگی را داشته‌‌اند به عنوان بستری مناسب برای اجاره‌نشینی رونق پیدا می‌کنند. عوامل مختلفی از قبیل رشد روزافزون جمعیت، کمبود زمین و فضای خالی برای ساخت‌وسازهای بیشتر، مهاجرت به شهرهای بزرگتر برای یافتن کار و مهم‌ترین آنها پدیده فقر اقتصادی در رواج پدیده‌ای به نام اجاره‌نشینی موثر بوده‌اند.
«جعفر شهری» نویسنده کتاب «تاریخ اجتماعی طهران در قرن سیزدهم» در مورد آداب اجاره‌نشینی در آن دوران می‌نویسد که آداب اجاره‌نشینی، علم‌الاجتماع کاملی به‌حساب می‌آمده که جاروی حیاط و شستن پاشویه حوض و چاهک و… از وظایف مستاجرین بوده است. همین‌طور برف‌روبی در زمستان و آب‌پاشی در تابستان که مستاجرهای یک خانه بین خود تقسیم می‌کرده‌اند.
امروز اجاره‌نشینی بسیار مرسوم است، بنابراین آشنایی با قوانین مربوط به موجر و مستاجر الزامی‌ست. زمانی که آپارتمان یا مغازه‌ای را برای سکونت یا کسب‌وکار اجاره می‌کنید، وارد رابطه‌ای خواهید شد که طرفین آن را ملزم به رعایت قوانین و مقرراتی می‌نماید. روابط پیچیده‌ای که گاه بدون حمایت قانون امکان حل و فصل آن وجود نخواهد داشت. این اختلافات و مشکلات که در روابط موجر و مستاجر امری طبیعی محسوب می‌شود در ماده قانون‌هایی توسط قانونگذار مصوب شده که در صورت بروز مشکل راهگشا خواهد بود.
موارد قانونی روابط موجر و مستاجر، مصوبه سال ۷۶
ماده 1) از تاریخ اجرایی شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد شده‌اند تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
ماده 2) قراردادهای عادی اجاره با قید مدت اجاره و در دو نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستاجر می‌رسد. دو نفر مورد اعتماد طرفین نیز به عنوان شهود قرارداد را امضا می‌کنند.
ماده 3) پس از انقضای مدت اجاره، تقاضای موجر برای تخلیه در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی هم پس از یک هفته از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی انجام خواهد گرفت.
ماده 4) در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین و یا مشابه آن را از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور خواهد بود.
اگر موجر مدعی ورود خسارت به عین از ناحیه مستاجر گردد و یا اجاره پرداخت نشده باشد یا بدهی بابت قبوض آب و برق و گاز باشد و بخواهد این وجوه را از محل وجوه یاد شده بپردازد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی شعبه دادگاه صالح بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را به دایره اجرا تحویل نماید.
ماده 5) چناچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.
پیشنهاد مطالعه: چطور کمیسیون مشاورین املاک یا حق دلالی مشاور را حساب کنیم؟
ماده 6) هرگاه مالک، ملک تجاری خود را برای اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر در مدت اقامت خود میتواند برای واگذاری حق خود مبلغی از مستاجر بعدی یا موجر دریافت نماید.
تبصره 1: چناچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک ندارد.
تبصره 2: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر متنقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد. (بیشتر بدانید: نکات بسیار مهم درباره سرقفلی)
ماده 7) هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته و متعهد شود که هرساله عین مستاجره را به همان مبلغ واگذار نماید در این صورت مستاجر میتواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
بیشتر بدانید: بررسی قیمت و فروش آپارتمان در بلوار ساحل قو انزلی (یکی از بهترین مناطق غازیان)
ماده 8) هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجازه ندهد و هرساله آن را به اجازه متعارف به مستاجر واگذار نماید، مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده 9)چناچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد خود را گرفته باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی ندارد.
ماده 10) در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود، با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره: مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع است.
ماده 11) اماکنی که قبل از تصویب این قانون اجاره داده شده از این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن نخواهد بود.
ماده 12) آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ماده 13) کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.
پیشنهاد مطالعه: سکونت در طبقه اول آپارتمان چه ویژگی‌هایی دارد؛ ۱۰ نکته خیلی مهم
قوانین روابط موجر و مستاجر، مصوبه سال ۶۲
ماده 1) اماکنی که برای سکنی به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شود اعم از اینکه سند رسمی یا عادی دارد مشمول مقررات این قانون است.
ماده 2) موارد زیر مشمول این قانون نیست:
- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
- خانه‌های سازمانی و سایر واحدهای مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی به مناسبت شغل در اختیار کارکنان قرار می‌گیرد.
- محل کار پزشکان تابع قرارداد فی مابین بوده و در صورت نبود قرارداد تابع قانون مدنی است.
تبصره 1: وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد ذکر نشده باشد ممنوع است.
تبصره 2: استفاده از محل‌های مسکونی در محلهایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است.
ماده 3) اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره‌نامه موجود نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر شده و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره: در موارد بطلان اجاره و گرفتن مستاجر از موارد اجاره، موجر میتواند اجرت‌المثل دریافت کند.
ماده 4) مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا موعد تعیین شده در صورتی که اجاره‌نامه رسمی داشته باشد میتواند به دفترخانه تنظیم کننده سند مراجعه کند. دفترخانه اخطاریه‌ای به مستاجر ارسال می‌کند. و اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد مدارک برای صدور اجرائیه جهت وصول معوقات به محل ارسال نماید.
پیشنهاد بررسی: فروش آپارتمان‌های نوساز و ویلاهای ساحلی در منطقه آزاد بندر انزلی
ماده 5) بر اساس این ماده در قانون روابط موجر و مستاجر، دفاتر اسناد رسمی مکلفند نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند:
- اقامتگاه موجر به طور کامل
- نشانی کامل مورد اجاره
- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین است
- تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت آن
- تصریح اینکه مستاجر حق انتقال به غیر را دارد یا خیر
- حق فسخ در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها
تبصره: موجر و مستاجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
ماده 6) در موراد زیر مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند:
- عین مستاجره با اوصاف اجاره‌نامه منطبق نباشد.
- مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یافته باشد.
- مورد اجاره در معرض خرابی باشد و قابل تعمیر نباشد.
ماده 7) هرگاه مستاجر به علت انقضای تاریخ اجاره و یا موارد فسخ اقدام به تخلیه کند اما موجر از تحویل امتناع کند، مستاجر میتواند به دادگاه مراجعه و برای تخلیه تامین دلیل نموده و کلید را به دفتر دادگاه تسلیم نماید. (در همین رابطه بخوانید: شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک چیست؟)
ماده 8) موجر در موارد زیر میتواند اجاره را فسخ و حکم تخلیه از دادگاه درخواست کند:
- مستاجر مورد اجاره را کلا یا جزئا به غیر واگذار نماید.
- در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
- از مورد اجاره برخلاف منور و جهتی که در قرارداد ذکر شده استفاده گردد.
- مستاجر از پرداخت اجاره‌بها تخلف نماید.
ماده 9) در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب مشقت و سختی در زندگی مستاجر بداند و معارض مشقت و سختی موجر نباشد، میتواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
ماده 10) تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره مربوط به اصل بنا و تاسیسات به عهده موجر است. تعمیرات جزئی و تعمیری که برای استفاده بهتر مستاجر باشد به عهده خود اوست.
ماده 11) براساس ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر، رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است.
ماده 12) هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری منع کند، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید.
تبصره: رسیدگی به دعاوی موارد 11 و 12 خارج از نوبت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده 13) اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر، مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست.
بیشتر بدانید: نکات بسیار مهم اجاره آپارتمان، به چه مواردی بیشتر توجه داشته باشیم؟
ماده 14) نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره‌بها، برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می‌شود اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را باتوجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند.
تبصره 1: موارد مذکور در این قانون شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها می‌باشند.
تبصره 2: چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر دریافت کند به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می‌گردد.
تبصره 3: اگر مالک از اجاره دادن مورداجاره بدون عذر امتناع کند بنا به ضرورت تا پنج سال به حاکم شرع اجازه داده می‌شود تا به قائم مقامی از مالک واحد مسکونی خالی را اجاره داده و اجاره‌بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نماید.
ماده 15) از تاریخ تصویب این ماده از قانون روابط موجر و مستاجر، اجاره محلهایی که برای سکونت واگذار می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می‌باشد.
در پایان می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از عناوین متنوع و همچنین کسب اطلاع از بهترین فایل‌های ملکی در انزلی کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه اصلی شوید.
(آخرین بروزرسانی در تاریخ ۱ خرداد ۱۴۰۱)
