اصطلاحات حقوقی معاملات املاک؛ ۱۶ اصطلاح رایج و مهم که حتما باید آن را بدانید!
آشنایی و تسلط بر اصطلاحات حقوقی معاملات املاک می‌تواند تاثیر بسزایی بر جریان سرمایه‌گذاری و به طور کل بر نحوه عملکرد در زمان تصمیم‌گیری و انعقاد قراردادهای حقوقی شما داشته باشد. چه یک خریدار، یا فروشنده ملک باشید و چه یک شخصی که به تازگی وارد صنعت املاک شده یا قصد پیشرفت در آن را دارد، حتما باید بر الفبای اصطلاحات حقوقی معاملات املاک تسلط دقیقی داشته باشد.
غالب اوقات بسیاری از افراد در پروسه خرید و فروش یا اجاره ملک با اصطلاحاتی مواجه می‌شوند که به طور شفاف معنای آنها را نمی‌دانند. احتمالا آشنا نبودن با این کلمات و مفاهیم به هنگام معاملات باعث سردرگمی شده و در پاره‌ای از موارد باعث بروز وسواس یا اضطراب یا عدم قطعیت در خصوص وضعیت معامله خواهد شد. هر چند که باید به این نکته اشاره کنیم: «در زمان انعقاد قراردادهای ملکی همیشه باید حساس و دقیق باشیم.»
تسلط بر مفاهیم مهم، مشخصا اصطلاحات حقوقی معاملات املاک در شرایط پیچیده معاملاتی امروز امریست واجب. با علم بر موارد مهم احتمالا شرایطی که مورد قبول یا به نفع‌تان نباشد را نخواهید پذیرفت و در صورت امضا کردن هر برگه‌ای از تمامی مراتب و نتایج آن در حال و آینده مطلع خواهید شد. به هر ترتیب از یاد نبرید که آگاهی همه جانبه از این اصطلاحات در معاملات از مهمترین پیش‌شرط‌های نشستن بر سر میز مذاکره و بستن هرگونه قرارداد ملکی است.
1. مالکیت و انواع آن
«مالکیت» حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند در حدود قوانین، هرگونه تصرف در مالی را داشته و هرگونه استفاده‌ای از آن ببرد. مالک حق بهره برداری و انتقال مال خود را به هر صورت دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. اما مالکیت و انواع آن کدامند؟
- مالکیت عرصه و اعیان:
عرصه همان زمین ملک است و اعیان به معنای بنای ایجاد شده بر روی آن. مثلا:
اگر شما در آن زمین خانه ای بسازید یا درختی بکارید به همه آنها اعیان خواهند گفت. معمولا افراد مالک عرصه و اعیان با هم هستند. اما در مواردی ممکن است شخص مالک یکی از عرصه یا اعیان باشد. مانند املاک موقوفه، که موقوفه مالک زمین و کسی که اقدام به ساخت ملک بر روی زمین موقوفه کرده است، تنها مالک بنای احداث شده بر روی زمین است.
- مالکیت عین و منفعت:
منظور از مالکیت عین، مالکیت خودی مال است و در مقابلِ مالکیت منافع مال قرار دارد. مالکیت عین سه ویژگی دارد:
-
- بر طبق ماده 30 قانون مدنی، این نوع مالکیت مطلق است و مالک نسبت به آن جز در مواردی که قانون استثنا نکرده باشد، حق هرگونه تصرف را دارد.
- بر طبق ماده 31 قانون مدنی، مالکیت آن انحصاری است یعنی هیچ مالی را از تصرف صاحبش نمی‌توان بیرون آورد مگر به حکم قانون.
- مالکیت عین دائمی است. برعکس مالکیت منفعت که ممکن است موقت باشد.
به زبان راحت‌تر، اموال شما یا عین هستند و یا منفعت. عین خودش مالی مستقل است، اما منفعت مالی است که به عین وابسته است. یعنی منفعت از عین به دست می‌آید. ملکی که دارید عین شماست، و سکونت و زندگی کردن در آن ملک منفعت شما.
- مالکیت مشاع و مفروز:
اگر مالی فقط یک مالک داشته باشد اصطلاحا به آن مفروز گفته می‌شود. و در صورتی که بیش از یک مالک داشته باشد، مال مشاع نامیده می‌شود. حیاط، راه‌پله، پشتبام و… از جمله املاک مشاع در ساختمان‌های تجاری و مسکونی هستند. توضیحات جامع در این خصوص را می‌توانید در مقاله، شرایط ملک مشاع و افراز ملک مشاع بخوانید.
- مالکیت اختصاصی و اشتراکی:
براساس ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، که به تفصیل در مقاله تملک واحدهای اپارتمانی، برایتان شرح دادیم، قسمت‌های مشترک، بخش‌هایی از ساختمان‌اند که حق استفاده از آنها منحصر به یک یا چند آپارتمان نیست و همه مالکین حق استفاده از آنها را دارند. راه پله، پشت بام و حیاط نمونه‌هایی از مشترکات ساختمان هستند. در عرف و به اشتباه، مشترکات ساختمان را مشاعات آن می‌خوانند، در حالی که اصطلاح صحیح، مشترکات می‌باشد.
2. مال منقول و غیرمنقول به چه معناست؟
اموال دو نوع هستند: «منقول و غیر منقول.»
کلمه منقول از همان معنای جابجایی و نقل مکان می‌آید. پس مال منقول قابلیت جابجایی را از مکانی به مکان دیگر دارد، مثل خودروی شخصی شما. و مال غیرمنقول این امکان را ندارد و جابجایی آن ممکن است به خود مال یا مکان قرار گرفتنش آسیب بزند.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات فروش آپارتمان‌های نوساز با دید دریا در بلوار ساحل قو
3. عقد بیع خریدار یعنی چه؟
عقد بیع خریدار به معنای قرارداد خرید ملک است. شما مبلغ تعیین شده‌ای را می‌پردازید و از آن پس مالکِ ملک خواهید بود.
طبق ماده 183 قانون مدنی، قرارداد یا عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و مورد قبول طرفین باشد.
4. ثمن چیست؟
ثمن به معنای ارزش و بهای چیزی است. در اصطلاح حقوقی معاملات مسکن نیز به معنای قیمت ملکی است که خریدار به فروشنده باید بپردازد. (حتما بخوانید: نحوه پرداخت پول در معاملات ملکی)
5. افراز به چه معناست؟
گفتیم ملک مشاع دارای چند مالک است. حالا یکی از مالکین تصمیم می‌گیرد تا سهم خود را از دیگران جدا کند. به تقسیم کردن ملک افراز گفته می‌شود. و ملکی که جدا شده و دیگر به صورت مشاع نیست، ملک مفروز نامیده می‌شود. موضوع افراز یکی از رایج‌ترین و مهمترین اصطلاحات حقوقی معاملات املاک است.
6. تفکیک املاک
وقتی تصمیم بر این است: «ملک بزرگی که معمولا چند مالک هم دارد، به بخش‌های کوچکتر با مالکیت مشخص تقسیم شوند» تفکیک املاک صورت گرفته است. بدیهی است رضایت همه مالکان امری ضروری است. (بیشتر بدانید: نکات ضروری درباره تفکیک املاک، ۶ نکته + نمونه متن درخواست فروش ملک مشاع)
7. سرقفلی
شخصی ملکی تجاری را اجاره کرده است. بعد از مدتی آن ملک به سبب تلاش‌های مستاجر دارای اعتبار و شهرت می‌شود. این ارزش‌افزوده برای مستاجر محفوظ خواهد ماند. و در ابتدای اجاره ملک، مستاجر مبلغی را به عنوان حق سرقفلی به مالک پرداخت می‌کند. ضمنا حق سرقفلی را می‌توان به سایرین انتقال داد. (در همین رابطه بخوانید: تعریف سرقفلی ملک؛ نکات بسیار ضروری درباره خرید ملک سرقفلی)
8. منظور از حق کسب و پیشه چیست؟
این حق با حق سرقفلی متفاوت است. مستاجری که باعث شهرت و اعتبار ملکی شده می‌تواند این حق را از موجر یا همان مالک دریافت کند. میزان این پرداختی را هم دادگاه معین خواهد کرد. حق کسب و پیشه مربوط به قراردادهای اجارهای است که قبل از مهر 1376 منعقد شده باشند ولی حق سرقفلی در مورد کلیه قراردادهای اجاره املاک تجاری مصداق دارد.
حق کسب و پیشه به صورت خودکار و با انعقاد قرارداد اجاره و فعالیت تجاری مستاجر در ملک ایجاد می‌شود و برای ایجاد نیازی به تصریح در قرارداد نیست.
9. ادعای غبن به چه معناست؟
غبن یعنی ضرر و خسارت. پس اگر هر یک از طرفین معامله ادعای غبن کند، یعنی مدعی شده که در معامله دچار خسارت شده است. این جزو مواردی است که در قانون مدنی اختیار فسخ معاملات را ممکن می‌کند.
شما خانه‌ای را به قیمتی خریداری کرده‌اید و حالا مطمئن هستید که ارزش آن بسیار کمتر از چیزی است که فروشنده به شما فروخته است. پس در این معامله متضرر شده و می‌توانید ادعای غبن برای فسخ معامله را مطرح کنید. یا بلعکس.
پیشنهاد مطالعه: موج شکن بندر انزلی؛ اطلاعات کامل درباره این سازه تاریخی
10. خیار
خیار از کلمه اختیار گرفته شده که معنای آن در معاملات، اختیار فسخ معامله است. این اختیار فقط در عقود لازم کاربرد دارند. در ادامه تعریف عقود لازم را برایتان خواهیم گفت. اولین قدم برای فسخ قرارداد تهیه اظهارنامه است. (بیشتر بدانید: شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک چیست؟)
11. عقود جایز یعنی چه؟
عقد جایز عقدی است که مطابق قانون قابل فسخ باشد.
براساس ماده 186 قانون مدنی عقد جایز آن است که هریک از طرفین بتواند هروقت بخواهد آن را فسخ نماید.
12. عقود لازم با جایز چه تفاوتی دارد؟
در عقود لازم، بر خلاف عقود جایز، هیچکدام از طرفین معامله حق فسخ قرارداد به صورت یک‌طرفه را ندارند. مگر طرف دیگر هم رای باشد یا یکی از طرفین دارای حق خیار باشد.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات فروش واحدهای دو و سه خوابه با دید دریا در بلوار پاسداران انزلی
13. اظهارنامه
اولین گام برای فسخ یک قرارداد این است که تقاضای خود را به صورت کتبی بنویسید. یعنی براساس موارد قانونی نوشته و پس از طی مراحلی، قانونگذار آن را به طرف دیگر قرارداد اعلام خواهد کرد.
14. سند رسمی
یادتان باشد فقط سندی رسمی است که در ادراه ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی باتوجه به قوانین مربوطه ثبت شده باشد. غیر از این مورد به سندها، سند عادی گفته می‌شود.
15. تصرف عدوانی
هرگونه تصرف کردن مال یا ملک بدون رضایت مالک، تصرف عدوانی است.
پیشنهاد مطالعه: فروش ویلاهای دوبلکس و ساحلی در منطقه آزاد انزلی
16. مورد معامله
نکته مهم در تنظیم قراردادهای ملکی این است که به طور دقیق توضیحات مکفی درباره مورد معامله نوشته شود. مثلا در معاملات املاک دقت کنید که آدرس دقیق پستی، پلاک ثبتی و هر مورد ثبت شده در سند در متن قرارداد هم ذکر گردد.
به خاطر بسپارید که نوشتن مدت انجام معامله و قیمت مورد معامله از واجب‌ترین و اصولی‌ترین کارهای تنظیم قرارداد است.
تاریخ تنظیم قرارداد، امضا، ذکر کردن مواردی مانند عدم یا عدم داشتن پارکینگ و انباری و هر نوع شروطی که بین خریدار و فروشنده گفته شده است را نیز در قرارداد ذکر کنید تا معامله مطمئن و با ضریب خطای کمتری داشته باشید.
در پایان، می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از عناوین متنوع و بررسی بهترین فایل‌های ملکی برای خرید در بندر انزلی و حومه کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه اصلی شوید.
(آخرین بروزرسانی ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۱)
مطلب بسیار خوبی بود.
درود بر شما