قانون تملک آپارتمان‌ها؛ ۱۵ ماده قانونی مهم در خصوص مالکیت واحدهای مسکونی
قانون تملک آپارتمان‌ها با اصلاحات و الحاقات مصوب اسفند ماه سال 1343 تعیین و به تصویب رسیده و در سال‌های اخیر و در بعضی ماده‌ها الحاقیات و مصوباتی به آن اضافه شده است.
قانون تملک آپارتمان‌ها اهرمی حقوقی‌ست به جهت جلوگیری از مشکلات و چالش‌هایی زندگی در ساختار مدرن آپارتمانی. این روزها خرید آپارتمان با استقبال زیادی روبرو شده یا خیلی از خانه‌های ویلایی و با مالکیت تک نفره تخریب و به جای آنها ساختمان‌هایی چندین طبقه با چندین و چند مالک ساخته شده‌اند. مالکیت هر یک از واحدها مربوط به یک شخص بوده و در مجموع یک آپارتمان را با چندین مالک مواجه می‌سازد.
این هم‌نشینی به تبع، خود مشکلات و پیچیدگی‌هایی را به وجود آورده که برای حل آنها در اکثر موارد نیاز به استناد، رسیدگی و حل معضلات از مجرای قانونی است. افراد تحت لوای زندگی جمعی در مجتمع‌های مسکونی حتما نیازمند شرایط و ضوابط مشخصی هستند. بسیاری نیز در پروسه خرید و فروش واحدهای خود حتما باید مفاد قانونی را لحاظ یا آن را مد نظر قرار دهند، اینجاست که ضرورت درک و استناد به قانون تملک اپارتمان‌ها مطرح می‌گردد.
قوانین مالکیت آپارتمان‌ها؛ مصوب مجلس شورای اسلامی
ماده 1) مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل کسب و سکونت در یک ساختمان شامل دو قسمت است:
- مالکیت قسمت‌های اختصاصی
- مالکیت قسمت‌های مشترک
ماده 2) قسمت‌های مشترک عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان و یا محل کسب اختصاصی نیست و به کلیه مالکین به نسبت سهم اختصاصی آنها تعلق دارد. این قسمت‌ها برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده‌اند و در اسناد مالکیت نیز ملک اختصاصی یک یا چند نفر تلقی نشده است.
ماده 3) حقوق مالک در قسمت اختصاصی و در سهم او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک است. در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری یعنی به اضطرار و جبری خواهد بود. (بیشتر بدانید: همه چیز درباره تفکیک املاک، ۶ نکته + نمونه متن درخواست فروش ملک مشاع)
ماده 4) حقوق و تعهدات و سهم هریک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان است.
به جز هزینه‌هایی که به مساحت زیربنا ارتباطی ندارند و یا مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم حقوق و تعهدات خود پیش‌بینی کرده باشند./ اصلاحات سال 1376 (بیشتر بدانید: تعریف قدرالسهم آپارتمان به زبان ساده و روش محاسبه کردن آن هنگام معاملات)
«پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از این‌که ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا خیر الزامی است.»
- تبصره 1: مدیران مجموعه با رعایت مفاد قانون میزان سهم هر یک از مالکان را تعیین می‌کنند.
- تبصره 2: در صورت موافقت مالکان با دارا بودن بیش‌ترین سهم مساحت اختصاصی، هزینه‌های مشترک براساس نرخی که به تصویب مجمع عمومی رسیده، برحسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه می‌شود.
- تبصره 3: اگر حیاط یا تراس یا بالکن ساختمان به گونه‌ای باشد که تنها چند واحد بتوانند از آن استفاده کنند، هزینه حفظ و نگهداری این بخش‌ها بر عهده استفاده کنندگان است.
ماده 5) انواع شرکت‌های تجاری که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیرمرتبط به کارهای ساختمانی ممنوع هستند.
ماده 6) اگر قراردادی میان مالکین ساختمان وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات اداره امور قسمت‌های مشترک با اکثریت آرایی است که بیش از نصف مساحت قسمت‌های اختصاصی متعلق به آنهاست. (بیشتر بدانید: همه چیز درباره مشاعات و بخش‌های مشترک آپارتمان و قوانین مهم آن)
تبصره: نشانی مالکین برای ارسال دعوت‌نامه ها همان محل اختصاصی ساختمان است. مگر آنکه مالک نشانی دیگری در همان شهر را اعلام کرده باشد.
ماده 7) اگر یک آپارتمان یا محل کسب، مالکین متعدد داشته باشد، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات و پرداخت هزینه‌های سهم مشترک خود معرفی نمایند. در غیر این صورت رای اکثریت بقیه مالکیت نسبت به تمام معتبر خواهد بود. مگر آنکه افراد حاضر کمتر از ثلث کل مالکین باشند. که تجدید دعوت خواهد شد.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات فروش آپارتمان و ویلا در منطقه آزاد انزلی
ماده 8) در هر ساختمان در صورتی که مالکین بیش از سه نفر باشند، مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا خارج انتخاب کنند. طرز انتخاب مدیر، وظایف و تعهدات او، مدت مدیریت و سایر موضوعات در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9) ماده نهم قانون تملک آپارتمان‌ها به نکته جالبی اشاره دارد. هریک از مالکین میتوانند با رعایت مقررات این قانون عملیاتی که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می‌دانند را انجام دهند.
هیچ یک از مالکین بدون موافقت اکثریت مالکین دیگر حق تغییر در محل یا شکل در، سر در، نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که مرئی و منظر باشد را ندارند.
ماده 10) هرکس آپارتمانی خریداری می‌کند به نسبت مساحت اختصاصی خود در زمین آن مشاعا سهیم است. مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن (زمین‌ها و املاک دولتی و حکومتی) یا علل دیگر متعلق به غیر باشد.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات فروش آپارتمان و ویلا در دهکده ساحلی انزلی
مخارج مربوط به محافت ملک و جلوگیری از انهدام و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک باید به تناسب سهم هر مالک پرداخت شود. هرچند مالک از استفاده از آنچه مخارج متعلق به ان است صرف نظر نماید.
ماده 10 مکرر) بر اساس ماده ۱۰ مکرر در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک باید اظهارنامه‌ای با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز مطالبه از طرف مدیریت به شخص ابلاغ شود.
اگر ظرف ده روز از این تاریخ سهم بدهی پرداخت نگردد مدیر یا هیات مدیره میتوانند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، آب گرم، تهویه مطبوع و گاز و غیره خودداری کنند.
در صورت آنکه همچنان بدهی پرداخت نشود، هیات مدیره می‌تواند برطبق اهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر کند. لازم به ذکر است به محض وصول بدهی باید به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام شود.
- تبصره 1: در صورت عدم امکان قطع خدمات مشترک، مدیران میتوانند به مراجع قایی شکایت و این مراجع باید خارج از نوبت به آنها رسیدگی نمایند. و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی محروم نمایند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
- تبصره 2: رونوشت مدارک مدیر یا هیات مدیره، صورت ریز سهم مالک از هزینه‌هاش مشترک و اظهارنامه ابلاغ شده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.
- تبصره 3: نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه قابل اعتراض است. دادگاه خارج از نوبت به آن رسیدگی خواهد کرد. دادگاه به محض وصول اعتراض و در صورت داشتن دلایل قوی دستور متوقف کردن قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
- تبصره 4: در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجدد در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد، علاوه بر آن محکوم به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه خواهد شد.
ماده 11) دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به اجرا بگذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات فروش آپارتمان و ویلا در بلوار ساحل قو انزلی
ماده 12) دفاتر اسناد رسمی در هنگام تنظیم سند انتقال، اجاره، رهن و… موظفند گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک که به تایید مدیران ساختمان رسیده را دریافت کنند. یا با موافقت مدیر تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نماید.
ماده 13) در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمانی به پایان رسیده باشد و یا به هر دلیلی دچار فرسودگی بوده و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان اختصاصی هم موافق تجدید بنا نباشند، مالکانی که قصد بازسازی ساختمان را دارند میتوانند براساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکین اقلیت اقدام به تجدید بنا کنند./ الحاقیه سال 1376
پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکین، مالکان یاد شده سهم خود به اضافه اجوری (اجرت) که برای مسکن استیجاری داده‌اند را از اموال آنها من جمله همان واحد استیفا می‌کنند.
- تبصره 1: مدیر یا مدیران مجموعه میتوانند به نمایندگی از مالکان اقدامات لازم را انجام دهند.
- تبصره 2: در صورتی که مالک مخالف اقدام به تخلیه ملک نکند، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای مالک مذکور، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
ماده 14) مدیر مکلف است تمام بنا را به به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نماید. سهم هر مالک باتوجه به سطح زیربنای اختصاصی محاسبه و دریافت خواهد شد. در صورت عدم انجام بیمه آتش‌سوزی و بروز خسارت مدیر یا مدیران مسئول خسارات وارده می‌باشند.
ماده 15) ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست./ الحاقیه سال 1376
در پایان باید تاکید کنیم که آگاهی از قانون تملک آپارتمان‌ها در بسیاری از موارد باعث حفظ حقوق شما و جلوگیری از سو استفاده خواهد شد. اگر علاقمند به مطالعه مطالب حقوقی هستید می‌توانید برای بررسی مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این، برای بازدید از بهترین فایل‌های ملکی در شهر انزلی کافی‌ست از طریق وارد صفحه اصلی شوید.
منابع:
- rc.majlis.ir
- آخرین بروزرسانی در تاریخ ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۱
