قدرالسهم: تعریف دقیق، روش محاسبه و شروط سهم هر واحد آپارتمانی

قدرالسهم مشخصا موضوعیت سهم هر واحد مسکونی را از زمین مشخص می‌کند. قدرالسهم از اصطلاحات مرسوم و مهم در حوزه معاملات املاک است. فهم صحیح از روش محاسبه قدرالسهم و طریقه قیمت‌گذاری بر مبنای آن بسیار اهمیت دارد. توجه به این موضوع و رعایت شروط اساسی آن معمولا در دوره‌های زمانی خاص می‌تواند گره‌گشا باشد.

اساسا در زمان تقسیم یا تسهیم ملکی که به ارث رسیده، یا در زمانی که قرار است مجتمع یا ساختمانی با هدف ساخت بنایی جدید تخریب شود، قدرالسهم می‌تواند معیاری برای تفحص و محاسبه کارشناسان قرار گیرید.

اجازه بدهید یکبار ساده و سریع مرور کنیم:

«مقصود ما از قدرالسهم آپارتمان، سهم هر واحد مسکونی (آپارتمانی) از زمین تخصیص داده شده به کل ساختمان یا آپارتمان است که در اصطلاح از آن به عنوان سهم اعیان (آپارتمان) از عرصه (زمین) یاد می‌شود.»

در ادامه این یادداشت به طور کامل به تعریف دقیق، روش محاسبه و شروط مهم قدرالسهم خواهیم پرداخت.

۱. قدرالسهم چیست؟

مقصود از قدرالسهم، سهم هر واحد مسکونی (آپارتمانی) از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع، ساختمان یا آپارتمان است. در اصطلاح از آن به عنوان سهم اعیان از عرصه یاد می‌شود (در همین رابطه: منظور عرصه و اعیان چیست؟).

توجه به این موضوع و رعایت شروط اساسی آن معمولا در دوره‌های زمانی خاص می‌تواند گره‌گشا باشد. در زمان تقسیم یا تسهیم ملکی که به ارث رسیده، یا در زمانی که قرار است مجتمع یا ساختمانی با هدف ساخت بنایی جدید تخریب شود، قدرالسهم می‌تواند معیاری برای تفحص و محاسبه کارشناسان باشد. از این طریق سهم هر یک از مالکین مشخص و میزان پرداختی یا سهمش مقرر می‌گردد.

هرچقدر قدرالسهم ملکی بزرگتر و بیشتر باشد، اعیار و ارزش آن ملک افزون‌تر خواهد بود.

برای درک بهتر به این مثال توجه کنید:

در نظر بگیرید مجتمعی آپارتمانی در زمینی به ابعاد ۲۰۰۰ متر یا ۳۰۰۰ متر بنا شود. نکته اول این است: در این شرایط به سبب ابعاد و متراژ وسیع زمین در این مجتمع، واحدهای مسکونی آن علاوه بر ارزش واقعی خود، ارزشی به مراتب بیشتر خواهند داشت؛ علت آن هم این است که قدرالسهم بیشتری به این واحد‌ها اختصاص پیدا می‌کند.

به زبان ساده‌تر؛ در زمان خرید یا فروش چنین واحد‌های آپارتمانی می‌توان ارزشی افزون‌تر در معاملات را در نظر گرفت که آن به خاطر سهم بیشتر در قدرالسهم ملک است که به خودی خود در آینده ملک شما امتیازی ارزشمند تلقی می‌گردد. مجتمع‌های آپارتمانی که در زمین بزرگ‌تری ساخته شده باشند، از قدرالسهم بیشتری برخوردارند. این یعنی ارزش بیشتر در آینده‌ای که نباید از ان غافل باشید (بررسی کنید: خرید آپارتمان وام‌دار در ساحل قو بندرانزلی با دسترسی به دریا).

۲. روش محاسبه قدرالسهم

پارامترهای اصلی برای محاسبه شامل: متراژ مجتمع یا ساختمان و متراژ عرصه یا زمین ملک است.

برای مجتمع‌های آپارتمانی که واحدهای آن با متراژی برابر ساخته شده‌اند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ملک بر تعداد واحدهای آن محاسبه می‌گردد.

اجازه دهید به واسطه فرمول مفهوم آن را راحت‌تر بیان کنیم: 

قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان

از طریق فرمول بالا می‌توان قدرالسهم زمین را به میزان مساوی بین کل مالکین واحدها تقسیم کرد. اما صورت دیگری از قضیه تقسیم وجود دارد. حالتی که در آن محاسبه قدرالسهم آپارتمان برای واحدهایی است که در یک مجتمع از مساحت‌های مساوی برخوردار نیستند (بیشتر بدانید:‌ قرارداد وکالت فروش: شرایط وکالت دادن، فروش وکالتی و شرط باطل شدن).

در این حالت می‌توانید از فرمول زیر استفاده کنید. فراموش نکنید که حتما باید نسبت مساحت هر واحد آپارتمانی در قدرالسهم محاسبه گردد. فرمول:

قدرالسهم زمین = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی *متراژ کل ساختمان)

۳.  در محاسبه، پارکینگ و انباری تاثیر دارد؟

اگر پارکینگ و انباری در سند واحد آپارتمانی قید شده باشد بله حتما در محاسبه قدرالسهم آپارتمان دخیل خواهد بود. اما اینطور نیست که ارقام یا ارزش قابل توجهی را به خود اختصاص دهد. نکته این است که ارزش متراژ غیر مسکونی یعنی فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری به مراتب کمتر از ارزش قسمت‌های مسکونی است و معمولا با ضریب یک دهم یا یک بیستم مورد محاسبه قرار می‌گیرند (بررسی کنید: فروش استثنایی ویلاهای هوشمند شهرکی در دهکده ورینا منطقه آزاد انزلی).

جمع‌بندی

• هر چقدر قدرالسهم یک آپارتمان بیشتر باشد، ارزش نهایی آن ملک بیشتر خواهد بود. اگر ملک بزرگتر باشد و واحد‌های آپارتمان آن کم و کوچکتر، پس ارزش و مقدار قدرالسهم آن بیشتر می‌شود.
• هر خریدار واحد آپارتمانی هنگام معامله خانه یا واحد مسکونی، فقط و فقط هزینه‌ مربوط به واحد اصلی را می‌پردازد و از بابت قدرالسهم چیزی پرداخت نمی‌کند. 
• حتما باید به این موضوع توجه کنید که در زمان ساخت و ساز و یا تقسیم ملک از کارشناسان و متخصصین این حوزه مشورت بگیرید.
• در زمان تکمیل و انعقاد قرارداد و یا تدوین مفاد آن برای تخریب یا ساخت و ساز باید به مقوله قدرالسهم ملک توجه لازم را داشته باشید و شروط آن را بررسی کنید.
• یک نکته مهم دیگر این است که حساب قدرالسهم مجتمع‌های تجاری با مجتمع‌های مسکونی تفاوت دارد و برای این دسته از مجتمع‌ها فرمول‌های ذکر شده مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.

در پایان، می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای کسب اطلاعات درخصوص خرید خانه در بندرانزلی کافی‌ست از طریق لینک به صفحه اصلی سایت مراجع کنید.

(آخرین بروزرسانی در تاریخ ۱ آبان ۱۴۰۲)