تعریف سرقفلی ملک؛ اطلاعات کامل درباره انواع آن و شرایط انتقال و تغییر
حتما بارها عبارت «سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد» را پشت شیشه ملک‌های تجاری (مغازه‌ها) دیده‌اید، خب، این یعنی چه؟ این عبارت در بازار املاک به چه معناست؟
برخی از منابع حقوقی، سرقفلی را اینطور تعریف می‌کنند:
سرقفلی حقی است معنوی، که تاجر برای تقدم در اجارهٔ محل و ادامهٔ تجارت درمحل کار خود دارد؛ و جزء اموال غیرمنقول تبعی است.
اما اجازه بدهید موضوع را کمی شفاف‌تر کنیم. در معاملات املاک و مستغلات، در وهله اول باید بدانید که حق سرقفلی مربوط به املاک تجاری است. املاک مسکونی مانند آپارتمان و ویلا شامل این حق نمی‌شوند. در حقیقت سرقفلی حقی معنوی است که قانون‌گذار برای مستاجر قائل شده است. در غالب اوقات مغازه‌ها از چنین شرایطی برخوردارند و این اصطلاح بین موجر و مستاجر بسیار رواج دارد.
بحث سرقفلی موضوعات مهمی را پوشش می‌دهد که گاها دارای ابهاماتی‌ست. حق کسب و پیشه و تجارت (تفاوت آنها باهم)، و انواع سرقفلی که هرکدامشان وضعیت حقوقی خاص خود را دارند و همچنین شرایط انتقال سرقفلی، از جمله موارد ضروری و قابل تاملی هستند که در این یادداشت مختصرا (و در حد توان دقیق) به آن خواهیم پرداخت.
۱. سرقفلی چیست؟
این حق در فرهنگ لغت دهخدا اینطور معنا شده:
«چیزی که از کرایه‌دار دکان بگیرند و آن مزد گشودنِ قفل است که داخل کرایه نیست.»
اینطور که برمی‌آید این حق از گذشته و در روابط تجاری وجود داشته و بعدها وارد قوانین شده و حقوق و مقراراتی برای آن تعریف شده است. سرقفلی یکی از اصطلاحات حقوقی بسیار مهم و رایج در معاملات ملکی است.
در معنای کلی و در حقوق ایران، سرقفلی حقی است معنوی که برای اماکن تجاری تعریف می‌شود. این ارزش‌افزوده اماکن تجاری از حق مستاجر در مقابل مالکان دفاع می‌کند. خبر خوشحال‌کننده‌ای است. پس قرار نیست تا آخر عمر از این ملک به آن ملک بروید. کسب‌وکاری به راه بی‌اندازید و اصطلاحا مغازه‌ای را آباد کنید و در آخر هیچ نفعی از آن حاصل شما نشود.
درست مانند کارخانه‌ای که محصولی را تولید می‌کند و مردم به اعتبار نام آن محصول خریداریاش می‌کنند. هرچند که صاحب آن کارخانه را نشناسند. مشتریان به کالا و خدمات او علاقمندند نه شناخت صاحب کار. این حق از تلاش و سعی صاحبکار و تاجر به دست می‌آید.
برای «سرقفلی» قوانینی در سال 1356 وضع شد که 21 سال بعد یعنی در سال 1376 تغییراتی کرد. قوانین سرقفلی سال 1376 کامل‌تر بودند. در سال 1356 سرقفلی را همان «حق کسب‌وپیشه یا تجارت» در نظر گرفته‌اند. اما قانون فعلی (قانون سال 1376) با تغییراتی «سرقفلی» را مدنظر قرار داده است.
پیشنهاد بررسی: بررسی تاثیر روانشناختی رنگ‌ها بر طراحی و دکوراسیون منزل
۲. حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه و تجارت نمی‌گذارد مالک بعد از پایان یافتن قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه کند.
در قانون سال 1356 حتی بدون ذکر این مورد در قرارداد، این حق برای مستاجر وجود داشت. بعد پایان یافتن مدت، قرارداد خود به خود تمدید می‌شود. مگر مالک سه دلیل زیر را داشته باشد:
- بخواهد ملکش را تخریب کند.
- بخواهد خود یا بستگانش در ملک مستقر شوند.
- مالک برای شغلش نیازمند ملک باشد.
به یکی از دلایل بالا مالک اجازه درخواست تخلیه از موجر را دارد. اما باید مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بدهد.
۳. سرقفلی و حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارند؟
قراردادی که برای کسب و کار خود تنظیم کرده‌اید مربوط به چه سالی است؟ اگر به قبل از سال 1376 برمی‌گردد شامل قوانین تنظیمی سال 1356 میشوید. اما اگر به بعد از این زمان مربوط است مشمول قوانین سال 1376 خواهید بود.
سرقفلی به عرف محل بستگی دارد و موجر آن را تعیین می‌کند نه مستاجر. سرقفلی متعلق به محل تجاری است. اما حق کسب و پیشه را براساس نظر کارشناسی، محاکم تعیین می‌کنند. حق کسب و پیشه متعلق به شغل تجاری است.
به زبان ساده‌تر حق کسب و پیشه برای مستاجر است و قابلیت انتقال با سند را دارد. و متعلق به محلی است که کاسب دارد. اما حق سرقفلی قابلیت انتقال با قرارداد معمول را هم دارد و بدون در نظر گرفتن کسب و کار، مبلغی ثابت است.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات خرید ویلا در دهکده هوشمند ورینا (ویلاهای شهرکی در منطقه ازاد انزلی)
۴. انواع سرقفلی در ایران به لحاظ حقوقی
الف. مجازی (ناشی از حق کسب و پیشه)
این حق به موفقیت، اعتبار و شهرتی وابسته است که مغازه‌دار به دست آورده. و این که چه میزان درآمدی نسبت به سرمایه‌گذاری اولیه حاصل شده است. باید بدانید این نوع از سرقفلی ریسک‌پذیر است.
امکان تخلیه ملک توسط مالک حتی بدون پرداخت حق سرقفلی هم وجود دارد، اما فقط به شرط تخلفی از سوی مستاجر.
ب. واقعی
سرقفلی واقعی حقی است که موجر از ابتدا به مستاجر می‌دهد. موجر در ابتدای قراداد مبلغی دریافت می‌کند و مستاجر، مالکِ سرقفلی خواهد بود. در این شرایط هر زمان مستاجر ملک را تخلیه کند، موجر باید به روز حق سرقفلی را به مستاجر بدهد.
یا مستاجر با گرفتن مبلغی این حق را به دیگری انتقال دهد. چیزهایی که تعیین کننده این مبلغ‌اند شامل محل ملک، مساحت آن، امکانات آب و برق و تلفن و….است. (بیشتر بدانید: قوانین حقوقی در خصوص روابط و الزامات رایج بین موجر و مستاجر)
۵. چطور حق سرقفلی را انتقال دهیم؟
نکته مهم داشتن سند رسمی برای حق سرقفلی است. در این شرایط مالکِ سرقفلی، حق قانونی‌اش را به شخص دیگری انتقال می‌دهد. اما وقتی سندِ حق سرقفلی عادی است نه رسمی، شرایط به این آسانی نیست. انتقال جدید حتما و حتما باید با سند رسمی باشد.
نکته مهم که نباید فراموش کنید داشتن حق انتقال به غیر است. باید عبارت حق انتقال به غیر را دارد، در سند صریحا درج شود. اگر این مورد ذکر نگردد به معنای ممنوعیت از انتقال خواهد بود. یعنی مالک سرقفلی نمی‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد.
۶. حالت‌های مختلف انتقال
- انتقال اختیاری: حق سرقفلی با میل و رضایت مالکِ سرقفلی به فرد دیگری متنقل می‌شود.
- انتقال قهری: اگر شخص فوت کند این حقوق (حق کسب و پیشه و حق سرقفلی) به وراث او منتقل خواهد شد.
- انتقال قضایی: حکمی که از طرق مقام قضایی برای انتقال سرقفلی صادر می‌شود را انتقال قضایی می‌گویند.
پیشنهاد بررسی: اطلاعات دقیق و موارد قانونی مهم درباره شرایط پیش فروش ملک (حتما بخوانید!)
۷. ایجاد تغییر فیزیکی در محل ملک
تغییراتی که به اساسِ ملک لطمه بزند نباید انجام شود. اضافه کردن چیزی به بنا، تغییر در دیوار و زمین ممنوع است. این امور موجب تخلیه بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد شد. اما بهتر است بدانید هر تغییری هم شامل این قانون نیست. قانون فوق شامل تغییراتی است که به مکان آسیب برساند. وگرنه تغییری که باعث استفاده بهتر مستاجر از مکان باشد شامل آن نخواهد شد.
اگر علاقمند باشید می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از بهترین فرصت‌های سرمایه‌گذاری ملکی و همچنین شرایط خرید و فروش املاک در بندر انزلی کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه اصلی شوید.
(آخرین بروزرسانی در تاریخ ۲۵ خرداد ۱۴۰۱)
