۹ نکته بسیار مهم درباره شرایط ملک مشاع و افراز ملک مشاع
پیچیدگی یا عدم داشتن اطلاعات کافی در خصوص شرایط ملک مشاع و افراز ملک مشاع گاها سبب بروز اختلافات در پروسه معامله می‌شود. در رابطه با ملک مشاع باید و نبایدهایی وجود دارد که ممکن است شما را از خیر معامله ملک این چنینی منصرف کند. یا بالعکس فرصتی طلایی به حساب بیاید.
در هرحال قیمت پایین‌تر این نوع املاک می‌تواند در مورادی صرفه اقتصادی نیز برای شما به همراه داشته باشد اما پیش از هر چیز باید برای سوالات مهم این موضوع پاسخی شفاف و دقیق داشته باشید. مثلا: تفکیک سند ملک مشاع چگونه انجام می‌شود؟ برای افراز ملک مشاع چه اقدامی باید کرد؟ یا چگونه برای ملک مشاع سند بگیریم؟
گاهی از املاک مشاع به عنوان ملک‌های اما و اگر دار یاد می‌کنند. دلیلش هم واضح است، شرایط ملک مشاع و افراز ملک مشاع کمی پیچیدگی دارد. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا به ۹ نکته بسیار مهم درباره این موضوع بپردازیم.
۱. مشاع چیست و به لحاظ حقوقی چگونه تعریف می‌شود؟
در اصطلاح حقوقی، مال مشاع مالی است که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند. به طوری‌که سهم هر یک را از دیگری نتوان تشخیص داد. در این حالت هر مالک باتوجه به سهمش اجازه دخل و تصرف در ملک را داراست.
خانه‌ای را در نظر بگیرید که از طریق ارث به ورثه رسیده است. هر کدام از وراث سهم مشخصی دارند. برای هر دخل و تصرف در ملک باید تایید همه ورثه گرفته شود. یا ملکی که چند نفر با پول مشترک آن را خریداری کرده‌اند. اینها مواردی است که چند نفر را در یک ملک مشخص با هم شریک می‌سازد. یعنی جزء‌جزء چنین ملکی به طور مشترک برای همه شرکاست.
مثال ملموس‌تر در مورد خانه‌هایی است که جهت بازسازی و ساخت آپارتمان‌های چندین واحده واگذار می‌شوند. فرض کنید قصد خرید یک واحد آپارتمان در خیابان سپه بندرانزلی را داشته باشید. این محله یکی از مناطق قدیمی شهر است که به مرور برخی از خانه‌های فرسوده آن تخریب و با مشارکت سرمایه‌گذار و صاحب اولیه ملک در چندین طبقه ساخته شده‌اند.
در صورتی که پس از ساخت به سراغ خرید یکی از این واحدها بروید، ممکن است با این مورد مواجه شوید که هنوز سند تفکیکی برای ملک مذکور دریافت نشده باشد. و به نوعی این ملک‌ها مشاع بوده و دارای چندین مالک‌اند.
چه بسیارند خانه‌های ساخته شده در محلات قدیمی که به مرور نوسازی شده‌اند. خانه‌های ویلایی تبدیل به آپارتمان‌های چندین طبقه شده است. هنگام خرید آپارتمان ممکن است به یک مورد مشاع برخورد کنید. خانه‌هایی با این شرایط معمولا یک سند دارند و باید برای تفکیک سند و افراز ملک مشاع اقدامات لازم انجام گیرد. (بررسی کنید: شرایط فروش خانه‌های ویلایی کلنگی برای ساخت و ساز در بندر انزلی با بهترین قیمت)
۲. افراز ملک مشاع به چه معناست؟
مشاع به معنای مشترک است و افراز به معنای تقسیم کردن. در مقابل مال مشاع، مال مفروز یا ملک اختصاصی قرار دارد. منظور از مال مفروز این است که شخص به صورت انحصاری مالک مالی باشد. مانند خانه‌ای که منحصرا در مالکیت یک فرد است و شریکی ندارد.
افراز ملک مشاع یعنی تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاع بین شریک‌های یک ملک به نسبت سهمی که در آن شریکند. در سند مالکیت ملک مشاع، اسامی تمام شرکا ذکر شده است. اما از نظر مساحت تقسیم بندی صورت نگرفته است.
هنگامی که همه شرکای یک ملک یا هر یک از آنها تصمیم بگیرد که ملک موردنظر به صورت جداجدا تقسیم شود می‌تواند برای افراز آن اقدام نماید. وقتی ملک مشاعی را افراز می‌کنیم، یعنی ملک مورد نظر از مشاع بودن خارج شده، درنتیجه آن ملک افرازمی‌شود. (بیشتر بدانید: همه چیز درباره مشاعات و بخش‌های مشترک آپارتمان و قوانین مهم آن)
۳. برای افراز ملک مشاع چه مراحلی باید طی شود؟
در مرحله اول باید از این مطمئن شوید که ملک موردنظر شما سند مالکیت داشته باشد. اگر ملکی سند مالکیت نداشته یا با مجاورین حدود اختلاف داشته باشد قابلیت افراز ندارد. پس از اطمینان از داشتن سند ملکی و نبود محدودیت‌های دیگر، هر یک از شرکا می‌توانند به اداره ثبت مراجعه و درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشند.
طبق ماده 150قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است.
پس از بررسی توسط نماینده اداره ثبت، نقشه‌برداری در حضور مالکین انجام می‌شود. سپس نقشه‌ای با حدود و مساحت مشخص ترسیم می‌گردد. این نقشه به مسئول اداره ثبت تحویل داده خواهد شد.
نهایتا این نقشه و اسناد به تفکیک هر قطعه به امضای همه شرکا می‌رسد. مسئول واحد ثبت پس از رسیدگی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افراز ملک، در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز ملک مورد نظر تصمیم خواهد گرفت.
در صورت بروز مشکل، دادگستری و دفاتر ثبت مراجع مستقیم رسیدگی به افراز ملک مشاع هستند. نکته قابل توجه این است که دفاتر ثبت تنها در صورتی حق دخالت دارند که حتما عملیات ثبتی ملک مشاع انجام گرفته باشد. (حتما بخوانید: گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی، ضرورت و نحوه دریافت آن)
۴. چه ملک‌هایی قابل افراز نیستند؟
- بنا به تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملک مشاعی که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشود، افراز نخواهد شد.
- بر طبق قانون 591 قانون مدنی اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد، فروخته می‌شود و بهای آن به نسبت سهم شرکا تقسیم خواهد شد.
- بر طبق ماده 317 قانون امور حسبی در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده و بهای آن تقسیم شود.
۵. تفکیک سند ملک مشاع چگونه انجام می‌شود؟
همه شرکایی که سهمی در یک سند دارند، می‌توانند برای داشتن سند مجزا درخواست تفکیک سند بدهند. وقتی مراحل تفکیک سند انجام می‌گیرد، سند شرایطی را پیدا می‌کند که می‌توان در مواردی مثل گذاشتن وثیقه هم از آن استفاده کرد.
سند ملک مشاع با سند شش دانگ تفاوت دارد. مالک سند شش دانگ یک نفر است. اما سند ملک مشاع چندین مالک دارد که مالکیت هر مالک به تفکیک مشخص نشده است.
در صورت درخواست یکی از مالکین، تقسیم ملک انجام شده و هریک می‌توانند سند جداگانه دریافت کنند. (حتما در این رابطه بخوانید: ۶ نکته بسیار مهم در رابطه با تفکیک املاک)
۶. برای گرفتن سند ملک مشاع چه مراحلی باید طی شود؟
هرکدام از مالکینِ ملک مشاع که تقاضای گرفتن سند مجزا داشته باشد با مراجعه به اداره ثبت می‌تواند درخواست تفکیک سند بدهد. با مشخص شدن سهم هر یک از مالکان، تقسیم‌نامه و صورت مجلس تفکیکی تنظیم خواهد شد.
در صورت مجلس تفکیکی تمامی موارد مربوط به سهم تقسیم شده هر یک از مالکین مشخص شده. این مرحله باتوجه به اطلاعات دقیق متراژ، تعداد واحدها و … تنظیم خواهد شد. سپس بعد از طی مراحل قانونی سند ملک مشاع در اداره ثبت اسناد باطل و برای هر یک از مالکین سند مجزا براساس سهمشان صادر خواهد شد.
پیشنهاد مطالعه: دهکده ساحلی بندر انزلی؛ بهترین شهرک شمال کشور چگونه ساخته شد؟
۷. چگونه می‌توان برای ملک مشاع درخواست سند تک برگی کرد؟
حتی اگر ملکی دارای چندین مالک هم باشد، هرکدام از آنها می‌توانند تقاضای سند تک برگی برای خود نمایند. هر مالکی که یک‌دهم از ملکی را سهیم باشد می‌تواند برای داشتن سند تکبرگی درخواست کند. برای ملک‌های مشاع با سند منگوله‌دار قدیمی بعد از افراز و تفکیک ملک می‌توان تقاضای سند تکبرگی داد.
در خانه‌های چندین طبقه که دارای چند مالک‌اند و سند ملک به صورت مشاع است، مالکین می‌توانند برای گرفتن سند ششدانگ تقاضا دهند. اما شرط لازم برای تبدیل این است که ملک مشاع قابل افراز باشد. یعنی متراژ به اندازه‌ای باشد که بتوان آن را به واحد یا طبقه تقسیم کرد.
اگر ملک قابل تبدیل به چند سند ششدانگ نباشد، برای هر مالک یک سند تک برگ تنظیم خواهد شد که سهمش از ملک در آن مشخص شده است. (بیشتر بدانید: مبایعه‌نامه خرید خانه؛ ۷نکته مهم در زمان تنظیم مبایعه‌نامه فروش ملک)
۸. ملک مشاع چگونه خرید و فروش می‌شود؟
اینجاست که اما و اگر دار بودن ملک مشاع بیش از هر زمانی احساس می‌شود. ملک مشاع به دلیل داشتن چند مالک معمولا با اختلاف و مشکلات زیادی روبروست. حتی این شرایط باعث خواهد شد قیمتی که برای ملک مشاع تعیین می‌شود از ملکی مشابهِ آن و با داشتن تنها یک مالک پایین‌تر باشد. ولی با تمام این تفاسیر هریک از مالکین حق فروش یا اجاره سهم خود را دارند.
باید بدانید که تصرف مادی در ملک مشاع مورد نظر باید با اجازه مالکین دیگر و رضایت آنها باشد. تصرف حقوقی توسط فروش سهم ملک به خریدار انجام گرفته است اما تصرف مادی نیاز به رضایت دیگر مالکان دارد. به خاطر همین مشکلات است که مالکین ملک‌های مشاع سعی می‌کنند ملک را از مشاع بودن خارج کنند.
پیشنهاد بررسی: جزئیات کامل از فایل‌های آپارتمانی تک خواب، دو و سه خواب در انزلی و غازیان
۹. برای فروش ملک مشاع چه مراحلی باید طی شود؟
- تصمیم برای غیرقابل افراز بودن یا نبودن ملک مشاع باید توسط مراجع قانونی گرفته شود. چه از طریق اداره ثبت و یا از طریق دادگاه؛ با توجه به اینکه عملیات ثبتی ملک مشاع به چه صورت بوده است.
- هر یک از مالکین می‌توانند برای فروش ملک مشاع خود تقاضا بدهند.
- به خاطر داشته باشید که فروش ملک مشاع فقط با مجوز از دادگاه ممکن است. یعنی شریکی که قصد فروش ملک مشاع غیرقابل افراز را دارد باید به دادگاه مراجعه کرده و مجوز فروش آن را دریافت کند.
- فروش ملک از طریق مزایده. کارشناس قیمت پایه‌ای برای ملک مشاع تعیین کرده و ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی در مزایده به فروش می‌رسد. نبودن شرکا در جلسه مزایده مانع از انجام آن نمی‌شود. ضمنا شخصی که درخواست فروش ملک مشاع را داشته خودش هم می‌تواند خریدار آن باشد.
جمع‌بندی
- در تعاریف حقوقی، ملک مشاع ملکی است دارای چند مالک که به اندازه سهمشان در آن شریکند.
- مالکین ملک مشاع قبل از تفکیک نمی‌توانند برای سهم خود سند رسمی دریافت نمایند.
- سند مشاع سندی است که متعلق به چند مالک بوده اما بدون مشخص بودن سهم آنها. در این سند تقسیم‌بندی فیزیکی صورت نگرفته است.
- افراز به معنای تقسیم کردن است و افراز ملک مشاع یعنی جدا کردن سهم هر یک از شرکا به نسبتی که در آن شریکند.
- در صورت اقدام به خرید ملک مشاع به یاد داشته باشید که رضایت همه شرکا و یا افراز و تفکیک ملک صورت گرفته شده باشد.
شما در مجله خانه انزلی می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از بهترین فایل‌های ملکی در شهر انزلی از طریق صفحه اصلی اقدام کنید.
(آخرین بروزرسانی: در تاریخ ۲۷ اردیبهشت ۱۴۰۱)
