صلح نامه ملک: زمان استفاده از صلح نامه، انواع و تفاوت با مبایعه نامه

صلح نامه ملک یکی از عقدهایی است که عموما در معاملات املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد. در روند معامله املاک و مستغلات، براساس قاعده‌ای مشخص، صلح نامه ملک می‌تواند جایگزین مناسبی برای بعضی از قراردادها مانند مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه شود. در ادامه این مقاله به مهم‌ترین نکات این نوع عقد خواهیم پرداخت.

صلح نامه ملک به چه معناست؟

صلح نامه ملک نوعی از قرارداد توافقی فی مابین طرفین معامله است. به طور مشخص کلمه صلح به معنای آشتی و سازش قلمداد است. ضروری‌ست بدانیم که بهره‌گیری از صلح نامه ملک به این معنا نیست که حتما اختلافی در معامله وجود دارد. پس این نوع عقد خود مبنایی‌ست برای جلوگیری یا بروز اختلافات ناشی از معامله.

برای فهم بهتر مفهوم صلح نامه میتوان ماهیت قراردادهای رایج در معاملات املاک را مورد توجه قرار داد که رایج‌ترین آنها شامل: مبایعه نامه و اجاره نامه است.

در زمان تنظیم قراردادهایی مانند مبایعه‌نامه، هر یک از طرفین قرارداد سعی بر این دارند تا از حداکثر منافع ممکن بهره‌مند شوند. بنابراین مرجع قانونی براساس ضوابط، قوانینی را برای حفظ منافع طرفین معامله مدون نموده است. البته درک این نکته ضروری‌ست: ماهیت صلح نامه ملک، اجتناب از اختلافات آتی در اقسام رایج و قابل پیش‌بینی است، از این جهت بسیاری از قوانینی که در قراردادهای دیگر وجود دارد، در صلح نامه نیست.

(بررسی کنید: خرید آپارتمان بندرانزلی؛ واحدهای مسکونی در بهترین مناطق با وام بانکی)

زمان استفاده از صلح نامه ملک

زمانی که صلح نامه ملک، جانشین دیگر قراردادها است: فرض کنیم قصد دارید یکی از آپارتمان‌های خود را به فرزندتان بدهید. در این شرایط بجای عقد قرارداد خرید و فروش می‌توانید از صلح نامه ملک استفاده کنید. در این صلح نیز نتایج مالکیت (فرزندتان) محرز و برقرار است.

زمانی که صلح نامه ملک برای رفع و حل اختلافات مبناست: فرض کنیم در مورد معامله یک ویلا بین خریدار و فروشنده اختلافی شکل گرفته است. با میانجیگری و توافق، پیش از اینکه کار به مراجع قضایی برسد، به نحوی بین طرفین سازش صورت گرفته است. در این شرایط برای اینکه سازش وجهه قانونی به خود بگیرد، می‌توان از صلح نامه ملک استفاده کرد. (بیشتر بدانید: آیا می‌توانیم در خصوص عدم پرداخت هزینه مشاعات شکایت کنیم؟)

صلح ملکی از دیدگاه حق انتفاع

صلح سکنی: منظور از صلح سکنی این است که مالک، شرایط اجازه سکونت در ملک را از طریق قرارداد صلح برای شخص دیگری تعریف کرده است. در این شرایط، نحوه انتفاع از ملک، سکونت است.

صلح غیر سکنی: اینجا دیگر بحث بر سکونت نیست. فرضا: شما می‌توانید در خصوص استفاده از پارکینگ با یکی از همسایگان صلح کنید. در این حالت مورد انتفاع حق سکونت نیست. بنابراین این صلح به معنای حق بهره‌مندی از پارکینگ شخصی فرد دیگری است.

(بیشتر بدانید: رسیدگی به وضعیت املاک واقع در طرح شهرداری بر چه مبنایی است؟)

انواع صلح ملکی به لحاظ‏ مدت انتفاع

عقد صلح بر اساس مدت انتفاع عبارت است از:

• صلح عمری
• صلح رقبی

در صلح عمری، مالک حق انتفاع یا استفاده از ملک را به شخص دیگری منتقل کرده، اما حق استفاده از آن ملک را تا زمان حیات خود، برای خود محفوظ می‌دارد.

 یکی از رایج‌ترین موارد استفاده از صلح عمری در زمان وراثت است. فرض کنید فردی بخواهد املاک خود را پیش از فوت و براساس تصمیم شخصی و به هر نسبت دلخواه بین فرزندانش تقسیم کند، صلح عمری گزینه‌ای مطلوب است. در این حالت مالک می‌تواند تا پایان عمر از اموال خود استفاده نماید و پس از فوت اموال به فرزندانش منتقل گردد. (بیشتر بدانید: نکات مهم و شرایط انحصار وراثت ملک)

در صلح رقبی، حق انتفاع یا امکان بهره‌برداری از ملک مورد نظر به مدت مشخصی معین می‌گردد. مثلا مالک می‌خواهد ملک را برای مدت ۱ سال در اختیار کسی قرار دهد. احتمالا صلح رقبی جایگزین مناسبی برای قرارداد اجاره محسوب می‌گردد.

ارکان عقد صلح نامه ملک

همه قراردادها ارکانی دارند. اجازه بدهید مثال بزنیم:

 خریدار، فروشنده و مورد معامله از ارکان قرارداد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش محسوب می‌شوند. به طور کل ارکان عقد صلح نامه شامل موارد زیر است:

• مصالح: کسی که می‌خواهد ملک خود را با صلح به دیگری منتقل کند، مُصالح نامیده می‌شود.
• متصالح: کسی که قرار است ملکی یا حق انتفاع از ملکی به او منتقل شود، متصالح نامیده می‌شود.
• مورد صلح: ملک که به واسطه عقد صلح به دیگری منتقل می‌شود مورد صلح خوانده می‌شود.
• مال الصلح: پول یا مالی است که متصالح در ازای مورد صلح به مصالح پرداخت می‌کند.

نکته مهمی که در اینجا وجود این است که ارزش مال الصلح می‌تواند اصلا تناسبی با مورد صلح نداشته باشد. مثلا مورد صلح می‌تواند ملکی به ارزش چندین میلیارد تومان باشد اما مال الصلح می‌تواند مثلا یک انگشتر ساده باشد. در ادامه، در بخش تفاوت صلح نامه با مبایعه نامه توضیح می‌دهیم که چرا این مسئله، نکته مهمی است. (منبع: alirezaamooei.com)

تفاوت صلح نامه ملک با مبایعه نامه

عقد صلح نامه ملک با مبایعه نامه تفاوت دارد. برای درک این تفاوت باید به ماهیت بیع و صلح بپردازیم.

در زمان خرید و فروش ملک (بیع)، هر یک از طرفین معامله به دنبال کسب منافع خود هستند. یعنی طرفین با توجه به روند مذاکره و ظرفیت موجود سعی بر این دارند تا سود بیشتری را از طرف مقابل بدست آورند. این شرایط نشان می‌دهد که مبنا کسب منفعت با تغییر موضع است، پیداست که صلحی در کار نیست. ضروری‌ست بدانیم که در شرایط بیع، قوانین زیادی تدوین و تبیین شده است تا بتوان به صورت قانونی منافع طرفین معامله حفظ شود.

از جمله تفاوت‌های اساسی صلح نامه ملک با مبایعه نامه شامل موارد زیر است:

• در مبایعه نامه پرداخت و مراحل پرداخت اهمیت زیادی دارد. اما در صلح نامه ملک این امکان وجود دارد که اصلا پرداختی صورت نگیرد.
• در مبایعه نامه تناسب پرداخت با ارزش ملک مورد توجه است. به همین دلیل است که قانون‌گذار در این مورد خیار غبن فاحش را برای فسخ معامله در نظر گرفته است (اگرچه این خیار در اکثر قراردادهای ملکی با استفاده از اسقاط کافه خیارات باطل می‌شود). ولی در صلح عدم تناسب مال الصلح و مورد صلح اهمیتی چندانی نخواهد داشت.
• در قرارداد بیع، تصرف ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. اما در صلح امکان دارد ملک مورد نظر پس از فوت مالک به طرف مقابل واگذار گردد.

اصول مهم در نوشتن صلح نامه ملک

در زمان نوشتن صلح نامه ملک متن باید طوری تدوین و تنظیم شود که از نظر حقوقی قابل استناد باشد. این نکات مهم شامل موارد زیر است:

• هر دو طرف معامله اهلیت داشته باشند. یعنی بالغ بوده و از نظر عقل در وضعیت سلامت باشند.
• صلح بر امر مشروع و قانونی باشد. مثال: صلح برای تبدیل یک آپارتمان مسکونی به مرکز فساد، عملا باطل خواهد بود.
• صلح با هدف فرار از دین نباشد. مثل گریز از بدهی پرداخت مهریه یا امثالهم.
• صلح فقط درباره اموال خود شخص تنظیم و اجرا می‌گردد. فرض کنید یک زمین که جزو منابع طبیعی‌ست و مال فرد نیست، نمی‌توان بر روی آن عقد صلح بست.
• صلح در خصوص اموالی ست که در حال حاضر در مالکیت فرد قرار دارد. مثلا شخصی در آینده آپارتمان یا ویلایی را خریداری خواهد کرد! پس هنوز مالکیت قطعی نیست بنابراین مورد صلح باطل است.

نمونه متن صلح نامه

ماده 1 – طرفین قرارداد

مصالح (صلح کننده): خانم/آقای ……………………. به شماره شناسنامه …………….. صادره از…………………. به کدملی ………………………….. به نشانی ……………………………………………………………………………….

متصالح (صلح گیرنده): خانم/آقای ……………………. به شماره شناسنامه …………….. صادره از…………………. به کدملی ………………………….. به نشانی ……………………………………………………………………………….

ماده 2 – مورد صلح

عبارت است از چهار دانگ ملکیت و منافع و کلیه حقوق مستقر در پلاک ثبتی …………. فرعی از …….. اصلی ……………. به نشانی …………………………………………………………………………………………………………… و نیز کلیه توابع و ملحقات و آنچه که در سند مالکیت آمده است اعم از پارکینگ و انباری و نیز انشعابات آب و برق و گاز و تلفن منصوب در آن که متعاقب تنظیم این صلح نامه نسبت به انتقال و واگذاری سند قطعی اقدام خواهد شد.

ماده ۳ – عدم ممنوع المعامله بودن

بنا به اظهار متصالح و متصالحین جزء اشخاص ممنوع المعامله نبوده و نمی‌باشند و هرگونه مسئولیت ناشی از اظهارات خود را شخصا بر عهده می‌گیرند.

ماده ۴ – منافع مورد مصالحه

بر اساس اظهار مصالح، منافع مورد مصالحه قبلا به شخصی واگذار نشده است. ولیکن ضمن همین سند، متصالحین مورد مصالحه را به مصالح با حق عمری برای انتفاع از منافع داده‌اند تا مادام العمر خود از منافع آن رایگان استفاده کند و مورد مصالحه کما فی‌السابق در تصرف مصالح باقی ماند. همچنین شرط شد مصالح حق واگذاری منافع متعلقه را در زمان حیات خود به ثالث و به غیر بدون اذن و اجازه را دارد و مصالح اقرار به قبض مورد صلح نمود.

ماده ۵ – مبلغ مورد معامله

عبارت است از ……………………… تومان معادل ……………………….. ریال که به طور قطعی متصالح به عنوان عوض صلح به صالح پرداخت می نماید.

نکته: همانطور که پیش‌تر گفتیم، برای صحت عقد صلح نیاز به پرداخت هیچ وجهی نیست. همچنین لزومی ندارد پرداخت انجام شده در ازای صلح، تناسبی با ارزش ملک داشته باشد. بنابراین اگر در قیمت بالا حتی ۱۰۰۰ تومان به عنوان مبلغ مورد معامله نوشته شود، مشکلی ایجاد نمی‌کند.

ماده ۶ – شرایط قرارداد صلح

1-

2-

3-

4-

5-

این قرارداد فی مابین مصالح و متصالح در کمال صحت عقل و سلامت و اراده و بدون اجبار و اکراه تنظیم گردید.
کلیه معاملات و قراردادهای مغایر با متن این صلح نامه بین مصالح با افراد دیگر باطل و بی اعتبار بوده و فاقد اثر است. مصالح تعهد نموده و اقرار می نماید که هیچ گونه معامله و عقد تملیکی مفاد این صلح نامه منعقد ننموده است. و در صورت وجود هر گونه عقد قبل یا بعد از این قرارداد عقد مذکور بی اعتبار است.

این قرارداد در مورخ ……………………. در حضور …………………………….. به عنوان شاهد در ……. نسخه در ید هر یک از طرفین موجود بوده و هر قرارداد دارای اعتبار واحد است و بین طرفین امضا و مبادله گردید.

امضا مصالح (صلح کننده)                 امضا متصالح (صلح گیرنده)                                      امضا شاهد

سوالات متداول

برای تنظیم صلح نامه ملک چقدر باید هزینه کنم؟

هزینه به عوامل مختلفی بستگی دارد. خواسته‌هایی که مدنظر است و حتما باید در قرارداد ذکر گردد باید بررسی شود.

صلح نامه محضری با دست‌نویس چه فرقی دارد؟

فرق آن به دقت در تدوین و تنظیم جزئیاتش است. طبق قوانین حقوقی کشور هر قراردادی که به امضای طرفین برسد، ظرفیت پیگیری دارد. قرارداد دست نویس هم اعتبار دارد اما باید دقیق نوشته شود. یکی از چالش‌ها در خصوص قراردادهای دست‌نویس، اتهام جعلی بودن آن است. در حالی که صلح نامه محضری چنین اشکالاتی را ندارد.

آیا صلح عمری باعث می‌شود مالیات بر ارث از بین برود؟

بله! در صورتی که املاک پیش از فوت از طریق صلح عمری به ورثه منتقل گردد، هزینه مالیات بر ارث از بین می‌رود.

اشخاص با تنظیم صلح نامه عمری، مالکیت اموال را به ورثه منتقل می‌کنند و تنها حق انتفاع را برای مدتی معین (تا زمان در قید حیات بودن)، برای خود باقی می‌گذارند. منظور از حق انتفاع نیز این است که شخص بتواند از منافع مالی که متعلق به شخص دیگری است، استفاده کند. در نتیجه بعد از فوت، مالی باقی نمی‌ماند که برای آن، مالیات بر ارث صلح عمری در نظر گرفته شود. در حقیقت مفهوم ارث تنها زمانی محقق می‌شود که شخص فوت کند و ورثه قصد تقسیم اموال او را داشته باشند. بنابراین تا زمانی که شخص فوت نکند، حق تصمیم گیری در خصوص اموال را دارد و به تبع آن، مالیات بر ارث برای اموالی که توسط او منتقل می‌شوند، تعیین نخواهد شد. این انتقال می‌تواند از طریق صلح نامه عمری، عقد بیع، عقد هبه و غیره انجام شود.

آیا صلح نامه قابل فسخ است؟

بله. اما برای فسخ صلح نامه حتما باید هنگام تنظیم، شرایط فسخ تدوین و نوشته شود.

صلح یک عقد لازم است. بنابراین صلح نامه مثل وکالتنامه نیست که یکی از طرفین بتواند به راحتی آن را فسخ کند.

چه زمانی از صلح نامه استفاده کنیم؟

موضوع تعیین سهم وراث یکی از رایج‌ترین موارد استفاده از صلح نامه است. چرا که به کمک عقد صلح، شخص می‌تواند اموال خود را به هر میزان که بخواهد بین وراث تقسیم کند.

در سایر مواردی که می‌توان از مبایعه نامه و اجاره نامه استفاده کرد قرارداد صلحنامه می‌تواند جایگزین مناسبی باشد. هر چند برای این کار حتما باید از یک وکیل یا یک مشاور زبده در حوزه املاک کمک بگیرید. در مجله خانه انزلی می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از بهترین فایل‌های ملکی در شهر انزلی از طریق صفحه اصلی اقدام کنید. اگر علاقمند باشید از طریق صفحه معرفی بهترین محله‌های انزلی می‌توانید با سایر خیابان‌ها و محلات این شهر مانند: دهکده ساحلی بندرانزلی، خیابان پاسداران، بلوار ساحل قو، بلوار معلم و برخی دیگر از مناطق آشنا شوید. در این صفحه اطلاعات جامعی را از محلات انزلی کسب خواهید کرد.