۸ نکته بسیار ضروری درباره شرایط مشارکت در ساخت آپارتمان + نمونه قرارداد
مشارکت در ساخت عبارتی مصطلح است که به یکی از رایج‌ترین قراردادهای حوزه سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز در بخش املاک و مستغلات اشاره دارد. مشارکت در ساخت مشخصا منافع طرفین را درگیر پروژه پیش‌رو خواهد کرد؛ از این رو توجه به قوانین و قید کامل آن در قراردادها می‌تواند از بسیاری مشکلات جلوگیری کند.
طی سال‌های اخیر بحث مشارکت بسیار داغ بوده است. تقاضا برای خرید خانه، محدودیت‌ها و بحث تراکم زمین‌های شهری و برخی عوامل سرمایه‌گذاری، مخصوصا در شهرهای شمالی مثل بندر انزلی (که تعداد خانه‌های ویلایی – کلنگی در آن زیاد بوده) طیف بسیاری از مالکین خانه‌های قدیمی را به سمت مشارکت در ساخت و سرمایه‌گذاری ملکی سوق داده است.
آنچه که متداول قلمداد می‌شود، بحث تقسیم هزینه‌ها بین مالک و سازنده است. این تقسیم بر اساس قراردادی قانونی تنظیم می‌گردد. بسیار شنیده‌ایم که در فرآیند مشارکت، پروژه متوقف و نهایتا یک یا بخشی از شرکا کاملا متضرر شده‌اند.
احیانا اگر جز آن دسته از افراد هستید که قصد مشارکت در ساخت و ساز دارند، پیشنهاد می‌کنیم این مطلب را تا انتها بخوانید و با آگاهی بیشتر اقدام کنید. فراموش نکنید که در شرایط فعلی باختن در سرمایه‌گذاری هزینه بسیار بالایی دارد.
۱. یک تعریف ساده از مشارکت
اجازه دهید ابتدا این عبارت را مرور کنیم:
مشارکت در ساخت یعنی توافق برای سرمایه گذاری مشترک به جهت احداث یا ساخت یک ساختمان (واحد تجاری – واحد مسکونی). این توافق مشخصا بین مالک یا مالکین از یک سو و مجری یا مجریان از سوی دیگر منعقد می‌گردد؛ بنابراین گروه اول زمین و گروه دوم هزینه‌ها را تامین می‌کند.
(بیشتر بدانید: هزینه مشاعات واحدهای مسکونی برای آپارتمان نشین‌ها چگونه محاسبه می‌شود؟)
۲. بحث تعهدات طرفین به چه شکل است؟
مالک و سازنده هر کدام تعهداتی دارند. می‌دانیم که اصلی‌ترین بخش ماجرا تعهد مالک، تسلیم و اقباض زمین به مجری طرح است.
تسلیم زمین مورد معامله از لوازم عقد مشارکت مدنی می باشد و با توجه به قاعده «اذن در شیء ، اذن در لوازم آن نیز هست» ، مالک حتی در صورت عدم ذکر آن در قرارداد به آن ملزم می‌شود و مطابق اصول کلی می توان گفت در صورتی که در متن قرارداد قیدی از زمان تحویل زمین به مجری نشده باشد ، مالک به محض انعقاد عقد با توجه به آثار قانونی عقد ملزم به اقباض زمین می شود.
در طرف مقابل سازنده نیز تعهداتی دارد، از جمله اینکه:
- تامین و پرداخت هزینه‌های مربوط به احداث ساختمان
- تامین و پرداخت هزینه‌های اداری برای اخذ مجوز و کارشناسی‌های رایج
- تامین و پرداخت مبلغی به صورت ماهانه به مالک زمین بابت اجاره بها در طول پروژه
(بیشتر بدانید: نحوه رسیدگی به املاکی که در طرح‌های شهرداری و عمرانی قرار دارند چگونه است؟)
۳. نکته مهم در خصوص برهم زدن قرارداد
به استناد متون حقوقی، قرارداد مربوط به احداث ساختمان، (مشخصا مشارکت در ساخت) عقدی لازم است. یعنی اینکه طرفین نمی توانند یا حقی ندارند قرارداد را یک طرفه باطل کنند الا اینکه به‌واسطه جعل خیار در قرارداد، اقاله و یا پیدایش موجبی برای خیار منطبق با قانون مدنی امکانی فراهم شود (بررسی کنید: دریافت وام مسکن ۱۴۰۲ برای خرید خانه).
۴. اگر سازنده مقوله کیفیت را رعایت نکرد چه؟
خیلی وقت‌ها عدم توجه به مقوله یا موارد کیفی مانند اینکه سازنده از چه مصالحی و در چه سطحی از کیفیت و مرغوبیت، کالاهای مورد نیاز ساختمان را تامین و بکار می‌گیرد، می‌تواند آینده پروژه را شدیدا درگیر کند.
این موارد باید به طور مشخص در قرارداد نوشته شود و برای تضمین اجرای دقیق آن پشتوانه‌ای به عنوان ضمانت یا جریمه می‌بایست قید گردد. مثلا در بسیاری از قراردادها سازنده برای ضمانت کیفی چک ارائه می‌دهد.
مبنا و منشأ حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه در واقع أرش عیب بوده که نحوه محاسبه آن بر طبق ماده 427 قانون مدنی است.
پیشنهاد بررسی: فروش واحدهای نوساز در بلوار معلم (متراژهای متنوع با قیمت مناسب)
۵. اگر سازنده مقوله کمیت را رعایت نکرد چه؟
دردسر واقعی از این نقطه شروع می‌شود. وقتی که سازنده به دلیل مشکلات اقتصادی یا عدم تمکن مالی، روند احداث ساختمان را به حالت تعلیق یا به طور کل متوقف می‌کند. مشخصا ضرر اینجا متوجه مالک زمین خواهد بود.
فرض کنید کار به دادگاه کشید. در خوشبینانه‌ترین حالت (اگر سازنده متواری نشده باشد)، محکوم می‌شود به اینکه نقایص را برطرف و تعهد خود را به سرانجام برساند. از طرفی مدعی می‌تواند درخواست جریمه هم داشته باشد.
مطابق با ماده 239 قانون مدنی هرگاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممكن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد كه ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت . همچنین است در خصوص مالک یا طرف اول قرارداد ، به عنوان مثال اگر نامبرده از انجام تعهدات خویش از جمله تحویل اسناد و مدارک مربوطه در مواعد مقرر و یا عدم تنظیم سند رسمی نسبت به بعض از ملک با توجه به پیشرفت کار ، در موعد زمانی توافق شده مستنکف باشد.
۶. در صورت تاخیر در ساخت تکلیف چیست؟
در چنین حالتی در متن قرارداد جریمه یا خسارت روزانه یا ماهانه بابت تاخیر قید می‌گردد. هر یک از طرفین در صورتی که مسئول این تاخیر باشد می‌بایست خسارت را پرداخت کند. احتمالا این مورد رایج‌ترین نکته‌ایست که معمولا در قراردادها به آن توجه می‌شود. اما در این بین یک نکته مهم وجود دارد، اینکه:
شرط مطالبه ي خسارت، آن است که طرف متخلف از انجام تعهد ، برابر ماده 228 قانون مدنی نتواند ثابت کند که عدم انجام به موقع، معلول حوادث غیرقابل پیش بینی و پیشگیری و یا ناشی از عمل طرف دیگر و عدم انجام تعهدات وی بوده است.
پیشنهاد بررسی: فروش ویلاهای شهرکی – ساحلی در منطقه آزاد بندر انزلی (با شرایط پرداخت مناسب)
۷. وضعیت سند ملک چطور مشخص می‌شود؟
می‌دانیم سند رسمی به نام مالک زمین است. پس از عقد قرارداد و فرآیند آغاز مشارکت در ساخت، درخواست تنظیم سند به نام سازنده (به نسبت سهم ایشان) مطرح می‌گردد. به باور بسیاری از کارشناسان باید از تنظیم سند به نام مجری پروژه یا پیمانکار ساختمان (سازنده) در آغاز همکاری (شروع قرارداد) اجتناب کرد. چراکه در این دوره زمانی عملا سازنده دست‌اوردی ندارد یا به قولی خودی نشان نداده است.
در این خصوص مشورت با مشاور متخصص می‌تواند راهگشا باشد. به عنوان نمونه، برخی از این پروتکل استفاده می‌کنند که پس از پیشرفت پروژه به میزانی مشخص، سند به نام سازنده تنظیم می‌شود. این میزان کامل نیست!
برای مثال پش از شروع و پیشرفت کار، فرض کنید ۳۰ تا ۴۰ درصد طرح اجرایی شده، شما نیز می‌توانید به همین مقدار سهمی منتقل کنید. بحث ضمانت‌ها و درصد بندی‌ها می‌تواند در هر پروژه متفاوت باشد. اما در نظر گرفتن خسارت و وجه التزام کافی در قرارداد بسیار ضروریست. (بیشتر بدانید: در پیش خرید غفلت نکنید؛ راهنما کامل پیش فروش آپارتمان + نمونه قرارداد)
۸. فسخ قرارداد از سوی مالک و تکلیف پروژه
فرض بگیرید پروژه ۳۰ درصد پیشرفت داشته است. مالک به علت توقف پروژه از سوی مجری طرح یا سازنده و به کمک شروط قید شده در قرارداد قصد فسخ و خروج از قرارداد را دارد. خب، تکلیف حقوق سازنده از آن ۳۰ درصد چه می‌شود؟
اگر به طور مشخص برای چنین حالتی شرط و شروطی ذکر نشده باشد، و اگر سازنده بتواند با ارائه دلایل و مدارک هزینه‌ها را اثبات کند، مالک موظف به جبران است. در واقع مجری یا سازنده به نسبت آورده خود در پروژه شریک خواهد بود. اینجا بحث مال مشترک در پروژه طرح می‌شود.
پس بسیار ضروریست برای جلوگیری از چنین شرایطی، حتما جزئیات در متن قرارداد پیش بینی شود و قید گردد.
در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه‌های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.
نمونه قرارداد پروژهای مشارکت در ساخت
در پایان می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید.همچنین، برای بازدید از جزئیات خرید و فروش املاک در انزلی کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه اصلی سایت خانه انزلی شوید.
