۱۰ نکته مهم درباره تاثیر تورم بر بازار املاک و سرمایه‌گذاری‌های ملکی
به طور حتم تاثیر تورم بر بازار املاک و سرمایه‌گذاری‌های ملکی امری اجتناب ناپذیر قلمداد می‌شود. بدیهی‌ست که شرایط پیچیده سیاسی و اقتصادی ایران وضعیت بازار را دگرگون کرده است. آمار تورم بی‌سابقه بوده و همین امر بر تاثیر تورم بر بازار املاک و مستغلات را مسجل کرده است. به گزارش مرکز آمار ایران:
نرخ تورم نقطه‌ای در آذر ماه ۱۴۰۱ به عدد ۴۸.۵ درصد رسیده است؛ یعنی خانوارهای کشور به طور میانگین ۴۸.۵ درصد بیشتر از آذر ۱۴۰۰ برای خرید یک «مجموعه کالاها و خدمات یکسان» هزینه کرده‌اند.
در میان متغیرهای موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر متناسب با وضعیت روز اقتصادی، مصالح ساختمانی، نرخ دلار، قیمت زمین و تورم عمومی به ترتیب بیشترین تاثیر را بر قیمت ملک دارند.
در وهله اول بررسی تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در میان و بلندمدت (یک بار از ابتدای دهه 90 و بار دیگر از ابتدای دوره جهش اخیر یعنی سال 96 تا پایان بهار امسال) و نسبت آن با تغییرات قیمت ملک گویای واقعیتی انکارناپذیر و مهم است و باید مورد توجه سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار گیرد.
داشتن درآمد غیرفعال از سرمایه‌گذاری یک هدف مطلوب است و بازار املاک همیشه به‌عنوان یک بازار اصلی برای سرمایه‌گذاران شناخته می‌شود. اما افزایش نرخ تورم در سال‌های اخیر باعث شده که بسیاری از سرمایه‌گذاران بالقوۀ بخش املاک به سرمایه‌گذاری‌های بعدی خود بیشتر توجه کنند.
توجه به وضعیت بازار املاک در شرایط فعلی و تصمیم برای سرمایه‌گذاری امن در زمینه مستغلات احتمالا برای بسیاری از افراد سود آور تلقی می‌شود. اما بهتر است قبل از هر چیزی بدانیم تورم چیست و چگونه می‌تواند بر بازار املاک اثر بگذارد؟ آیا تورم می‌تواند جلوی ورود سرمایه‌گذاران را بگیرد؟
۱. تورم چیست؟
«تورم به افزایش متوسط قیمت کالاها و خدمات در یک دورۀ زمانی معین اطلاق می‌شود.» به عبارت دیگر، تورم انعکاسی از کاهش قدرت خرید مردم است.
از نظر اقتصادی، تورم یا Inflation به افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در یک بازه زمانی مشخص گفته می‌شود. تورم را می‌توان افزایش بی‌رویه قیمت کالاها و خدمات بدون پشتوانه و بدون برنامه‌ریزی دانست که باعث کاهش قدرت خرید می‌شود و تعادل میان تقاضای محصولات با نقدینگی موجود برای خرید محصولات را بر هم می‌زند.
برای مثال، نرخ تورم 2٪ را در نظر بگیرید. در این شرایط، یخچالی که سال گذشته 600 دلار قیمت داشت، اکنون 12 دلار گران‌تر است. شاید خیلی مهم به نظر نرسد، اما اگر افزایش تورم را در تمام خریدهای خود لحاظ کنید، هزینۀ هنگفتی روی دست‌تان می‌گذارد.
تورم می‌تواند به طرق مختلف بر بازار املاک اثر بگذارد که در این مقاله به آن‌ها خواهیم پرداخت. تعریف فوق دربارۀ تورم در مورد املاک هم صدق می‌کند. ملکی که یک سال پیش 400،000 دلار قیمت داشت، علیرغم اینکه تغییری در ارزش افزودۀ آن رخ نداده، اکنون 450،000 دلار می‌ارزد.
(بررسی کنید: خرید آپارتمان در انزلی با بهترین قیمت و تسهیلات بانکی)
۲. آیا تورم همان افزایش قیمت است؟
خیر. نرخ ترقی ارزش، مثلا در مورد املاک و مستغلات، به میزان افزایش ارزش ملک در طول زمان اشاره دارد. وقتی می‌گوییم ارزش یک ملک افزایش یافته است، این افزایش در واکنش به تقاضای بازار- نه قدرت دلار- صورت می‌گیرد. بنابراین، قیمت املاک گاهی بیش از نرخ تورم افزایش می‌یابد و گاهی هم با وجود اقتصاد تورمی کاهش پیدا می‌کند.
۳. افزایش هزینۀ استقراض
تورم ناچاراً منجر به افزایش هزینه‌های مربوط به استقراض می‌شود. بانک‌ها برای محافظت از سود خود، نرخ بهرۀ وام‌ها را افزایش می‌دهند و سخت‌گیری بیشتری در رابطه با ضمانت‌ها به خرج می‌دهند. از این‌رو، وام‌های کمتری برای کاهش ریسک ارائه می‌شود.
(پیشنهاد بررسی: اطلاعات خرید ویلا در شهرک توریستی دهکده ساحلی انزلی)
۴. تاثیر تورم بر بازار املاک و مشکل ساختوساز
تورم علاوه بر هزینه‌های استقراض، باعث افزایش هزینۀ مصالح، نیروی کار و ماشین‌آلات می‌شود و شرایط دشواری برای سرمایه‌گذاری در حیطۀ ساختوساز ایجاد می‌کند.
در میان متغیرهای موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر متناسب با وضعیت روز اقتصادی، مصالح ساختمانی، نرخ دلار، قیمت زمین و تورم عمومی به ترتیب بیشترین تاثیر را بر قیمت ملک دارند.
در وهله اول بررسی تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در میان و بلندمدت (یک بار از ابتدای دهه 90 و بار دیگر از ابتدای دوره جهش اخیر یعنی سال 96 تا پایان بهار امسال) و نسبت آن با تغییرات قیمت ملک گویای واقعیتی انکارناپذیر و مهم است و باید مورد توجه سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار گیرد.
۵. افزایش نرخ اجاره‌بها
تورم بالا باعث می‌شود که پرداخت وام مسکن برای مردم دشوارتر از همیشه شود. در نتیجه، چاره‌ای جز ادامۀ اجاره‌نشینی و افزایش نرخ تقاضا وجود نخواهد داشت که صرفاً فضای رقابت را تشدید می‌کند.
هم‌چنان‌که که مستأجران بیشتری به سمت بازار سرازیر می‌شوند و هزینۀ بالای ساخت جلوی ساخت‌وسازهای جدید را می‌گیرد، نرخ تقاضا بیشتر شده و اجاره‌بها افزایش می‌یابد. بسته به هزینه‌های وام و شرایط مالی، دوره‌های تورمی می‌توانند زمان خوبی برای خرید خانه باشند.
(بررسی کنید: اجاره آپارتمان به صورت سالیانه با بهترین قیمت در بندرانزلی)
۶. ارزش اموال معمولاً ترقی می‌کند
هرچه تقاضا بیشتر باشد، ارزش ملک بیشتر خواهد شد. افزایش هزینۀ محصولات و خدمات مرتبط با ساختوساز در زمان تورم باعث می‌شود که روند طرح‌های توسعه با سرعت کمتری دنبال شود. این امر منجر به کاهش شدید موجودی املاک، بالا ماندن نسبت تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ها می‌شود.
به گزارش دنیای اقتصاد: از ابتدای سال 96 که بازار مسکن در وضعیت پیش‌‌‌رونق قرار گرفت و به تدریج موتور تورم ملکی به حدی گرم شد که جهش بزرگ سال 97 را رقم زد، تا بهار 1401 قیمت مصالح ساختمانی به طور میانگین 8/ 7 برابر شده و این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران 1/ 9 برابر شده است. البته از آنجا که هنوز گزارش رسمی از تغییرات شاخص قیمت مصالح در بهار امسال منتشر نشده، مقایسه مذکور بر اساس این شاخص در پایان سال 1400 انجام شده است.
همچنین قیمت دلار از ابتدای سال 96 تا پایان بهار 1401 رشد حدود 9/ 7 برابری داشته است. بنابراین مسکن چه در مقایسه با ارز و چه در مقایسه با مصالح ساختمانی، تورم به مراتب بیشتری در این فاصله زمانی داشته و از تغییرات متغیرهای اثرگذار همیشگی بر بازار ملک، پیشی گرفته است.
نکته قابل تامل این است که میزان رشد قیمت مصالح و نرخ دلار در مدت مورد مقایسه بسیار به یکدیگر نزدیک بوده که نشات گرفته از وابستگی تولید برخی مصالح ساختمانی به اقلام و مواد اولیه وارداتی و نیز استفاده از تجهیزات و تاسیسات خارجی در بسیاری از ساخت‌وسازهاست. به این ترتیب در سال‌های اخیر جهت قیمت مصالح تا حد زیادی با رشد ارزی همسو بوده است.
۷. ضرر ویلاهای اجاره‌ای
وقتی مردم مجبور می‌شوند خودشان را با افزایش هزینه‌ها و بودجۀ محدود خود مطابقت دهند، یکی از اولین چیزهای است که به حاشیه رانده می‌شود «مسافرت» است. در نتیجه، ویلاهای اجاره‌ای در مکان‌های توریستی با کاهش تقاضا مواجه می‌شوند.
به‌علاوه، جوامعی که نرخ بازنشستگان بالایی دارند هم تحت تأثیر قرار می‌گیرند؛ زیرا بسیاری از خریداران بالقوه تصمیم می‌گیرند برای خرید خانه تا پایان دوران بی‌ثباتی دست نگه دارند.
بررسی کنید: چه آپارتمان‌هایی را نباید بخریم؟ (۱۱ نکته مهم قبل از سرمایه‌گذاری ملکی)
۸. املاک به مثابۀ سپری در برابر تورم
سرمایه‌گذاران معمولاً برای محافظت از سرمایۀ خود در برابر تورم سراغ دارایی‌های ملموس مانند املاک می‌روند. سرمایه‌گذاری‌های دیگر، مانند سهام، معمولاً به تورم فزاینده واکنش منفی نشان می‌دهند؛ اما ارزش دارایی‌های ملموس در راستای تورم افزایش می‌یابد.
مطمئناً افرادی که وام‌های کم‌بهره دارند از ترقی ارزش ملک سود می‌برند، درحالی‌که هزینه‌های‌شان ثابت مانده است.
(پیشنهاد بررسی: ۴۰ نکته بسیار مهم درباره اجاره آپارتمان در سال ۱۴۰۱)
۹. تورم هزینۀ نسبی بدهی تاریخی را کاهش می‌دهد
اگر حقوق متناسب با تورم افزایش یابد و وام‌گیرنده بدهی معوق داشته باشد، افزایش تورم می‌تواند به نفع وام‌گیرنده باشد. زیرا وام‌گیرنده هنوز همان مبلغ را بدهکار است، اما اکنون حقوق بیشتری می‌گیرد و بدهی خود را راحت‌تر پرداخت می‌کند. به عبارت دیگر، تورم به بدهکاران اجازه می‌دهد تا با پولی که ارزش کمتری نسبت به زمان دریافت وام دارد، بدهی خود را بپردازند.
تورم باعث می‌شود ارزش یک واحد پول در طول زمان کاهش یابد. این امر بسته به شرایط می‌تواند به نفع شما باشد و همیشه زیان‌آور نیست. هر چند که در شرایط فعلی کشورمان به هیچ عنوان نمی‌توانیم از قطعیت صحبت کنیم.
(بیشتر بدانید: در شرایط دشوار فعلی چگونه سرمایه‌گذاری کنیم؟)
۱۰. اثرات متفاوت و تصمیم‌گیری
افزایش نرخ تورم می‌تواند اثرات متفاوتی بر بخش املاک داشته باشد. ورود به بازار املاک ممکن است دشوار باشد، کارگزاران ممکن است در یافتن خریدار با مشکل مواجه شوند و اجاره‌کنندگان هم ممکن است برای یافتن خانه‌های اقتصادی مانند آپارتمان‌های ۵۰ متری به مشکل بخورند. در مقابل، صاحب‌خانه‌هایی که تحت تأثیر افزایش هزینه‌های استقراض قرار ندارند، مشکلی نخواهند داشت.
بررسی همه گزینه‌‌‌ها نشان می‌دهد اکنون قیمت مسکن در حال حاضر با توجه به اضافه پرش سال‌های اخیر حدود 10درصد بالاتر از سطح متعارف است.
البته این به معنای افت قطعی قیمت در ماه‌‌‌های آینده نیست، چراکه مساله بازگشت قیمت بستگی زیادی به روندهای طی شده در بازارهای موازی، وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی و در نتیجه انتظارات تورمی دارد. در صورتی که شرایط برای بازگشت قیمت فراهم شود چنین رخدادی با توجه به مقایسه‌‌‌های صورت گرفته دور از انتظار نیست.
در مجموع، یکی از دلایلی که سرمایه‌گذاران را به حوزۀ املاک علاقه‌مند می‌کند، ثبات این بازار در برابر فشارهای فزایندۀ تورم است که باعث ثابت ماندن و حتی افزایش ارزش دارایی‌های مرتبط می‌شود. در پایان پیشنهاد می‌کنیم برای مطالعه مطالب مرتبط به دسته‌بندی سرمایه‌گذاری حوزه املاک سری بزنید. برای سرمایه گذاری ملکی در انزلی و همچنین مشاوره در خصوص خرید املاک و مستغلات در شهر بندر انزلی نیز می‌توانید با کارشناسان ما در ارتباط باشید.
