سند نسقی: ۳ نکته بسیار ضروی درباره نسق، جزئیات قانونی و مشکلات آن
سند نسقی و ماجرای اعطای آن سبقه‌ای تاریخی دارد. قبل از هر توضیحی لازم است ابتدا بدانیم نسق در لغت به چه معناست. «انتظام، ترتیب، تنسیق، نظم، وضع» مواردی هستند که در لغتنامه به نسق تعمیم داده شده‌اند.
احتمالا شنیده‌اید که فلان زمین در محدوده‌ای از فلان‌جا سند نسقی دارد. ماجرا از آنجایی شروع شد که در دوران اجرای قانون اصلاحات اراضی کشور تغییراتی اساسی در مالکیت زمین‌ها صورت گرفت.
پیش از اصلاحات ارضی، پنجاه درصد از زمین‌های کشاورزی در دست مالکان بزرگ، بیست درصد متعلق به اوقاف و در دست مردم، ده درصد متعلق به شاه بود و بیست درصد باقی‌مانده به کشاورزان تعلق داشت. پیش از اصلاحات ارضی به دستور شاه هجده هزار روستا را در فهرستی درآوردند که زمین‌هایشان می‌بایستی بین روستاییان تقسیم شود.
اینطور شد که مثلا اگر یک کشاورز بر روی محدوده یا قطعاتی که روی آنها کشت و برداشت می‌کرد و به نوعی در جهت آبادانی آن اقدام کرده بود، آن «حد و حدود»، مشمول نسق زراعی آن کشاورز می‌شد. ابعاد و مساحت این زمین‌ها در دست کشاورزان متفاوت بود. طبق ضوابط از همه زمین‌ها آمار برداری شد. بر این اساس، سندها یا برگه‌های قانونی صادر شده برای کشاورزان بر مبنای نسق آنها بود که در اسناد آماری ثبت شده بود.
۱. سند نسقی؛ توصیف و شرایط مهم آن
سند نسقی آن حد و حدودی از اراضی‌ست که برای کشاورز به صورت قانونی در آمده است. در مقدمه اشاره کردیم که نسق زراعی هر کشاورز حدودی از زمین‌های زراعی تحت تصرف او بوده که بر روی آن زراعت یا کشت و برداشت محصولات کشاورزی داشته و عملا یعنی در جهت عمران و آبادی آن زمین قدم برداشته است.
مشخصا نسق‌داری یا حق داشتن آن از امکانی همچون ظرفیت انتقال به غیر برخوردار بوده است. از طرفی می‌شد آن را به وراث نیز انتقال داد. با این تعاریف عملا کشاورز حقی دائم نسبت به نسق خود داشته و تبعا حق فروش آن (قاعدتا فی مابین کشاورزان) برایش محیا بوده است. (پیشنهاد مطالعه: شرایط و جزئیات مهم ساخت و ساز در زمین زراعی)
۲. جزئیات سند نسقی؛ اعتبار و اهمیت این مدرک
مشخصا پس از اجرای قانون اصلاحات اراضی کشور، آن دسته از کشاورزانی که برای حد و حدود زمین زراعی خود نوشته یا هر نوع سندی داشتند که مشخص می‌کرد زارع سال‌هست بنا به اقتضای امور زراعی – عمرانی با آن نسبت دارد یا روی آن کار کرده، مالک آن نیز محسوب می‌شود.
اصلاحات ارضی در ایران با تصویب قانون اصلاحات ارضی در تاریخ ۱۹ دی ۱۳۴۰ آغاز شد و با رفراندوم ۶ بهمن ۱۳۴۱ به مرحله اجرا درآمد. اصلاحات ارضی در سه مرحله انجام شد:
در مرحله نخست تعیین شد که هیچ مالکی بیش از یک ده ششدانگ یا ششدانگ زمین در چند ده مختلف نداشته باشد. دولت زمین‌های مازاد بزرگ مالکان را خریداری و بخش‌هایی که دارای زارعان صاحب نسق بودند را به صورت اقساطی به آنها فروخته و زمین‌های بلاکشت باقی‌مانده تحت عنوان اراضی دولتی در اختیار دولت قرار می‌گرفت. با فروش سهام کارخانجات دولتی ترتیب باز پرداخت بهای زمین‌ها به مالکان فراهم گردید.
در مرحله دوم صاحبان زمین‌های استیجاری می‌باید یا به تقسیم درآمد حاصل از اجاره بپردازند یا بر اساس قراردادهای اجاره، زمین‌ها را به زارعان بفروشند. به عبارت دیگر مالکان موظف شدند که یا ملک کشاورزی خود را برای سی سال به کشاورزان اجاره نقدی دهند یا آن را با توافق بدان‌ها بفروشند. بدین ترتیب حداکثر مالکیت زمین‌ها در دست یک مالک بسیار محدود شد. املاک موقوفه عام نیز بر اساس درآمد آن زمین به اجاره دراز مدت ۹۹ ساله به کشاورزان واگذار گردید. در مورد موقوفات خاص متولیان مجبور به فروش آنها به دولت و تقسیم آن بین کشاورزان شدند.
در مرحله سوم مالکانی که ملک خود را اجاره داده بودند بر اساس قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستأجر مصوب ۱۳۴۷ ملزم شدند یا زمین خود را به زارعان بفروشند؛ یا با رضایت مالک و زارع به نسبت بهره مالکانه یا عرف محل آن را با یکدیگر تقسیم کنند.
غالبا خانه‌هایی که در زمین‌هایی با سند نسقی ساخته شده‌اند یا ساخته می‌شوند به لحاظ حقوقی و موارد مهم شهرداری غیرقانونی هستند. مشخصا این نوع ساخت و سازها و اعتبار قانونی‌شان به مانند املاکی نیست که سند قطعی دارند. معمولا این نوع خانه‌ها به صورت قولنامه‌ای یا با مبایعه‌نامه خرید و فروش می‌شوند. عموما اعتبار سند نسقی به نسبت سند قطعی ملک (سند تک برگ) کمتر است. احتمالا این کمبود اعتبار بنا به مسائل حقوقی و در زمان اختلافات قانونی، مالک را در محدودیت و معذوریت بیشتری قرار می‌دهد.
(بیشتر بدانید: نحوه رسیدگی به املاکی که در طرح‌های شهرداری و عمرانی قرار دارند چگونه است؟)
۳. سند نسقی؛ مشکلات و موانع اصلی
عموما، فروش ملک به چندین نفر، تشخیص مالک اصلی زمین و فرآیندهای دریافت سند قطعی برای خانه‌ای که در چنین ملکی (زمین نسقی) ساخته شده از جمله موارد و چالش‌های رایج هستند.
در نظر داشته باشید که این زمین‌ها معمولا بنچاق دارند. در پاره‌ای از موارد ممکن است بنا به تفکیک زمین‌های اصلی (بخوانید زمین مادر) به چند قطعه کوچکتر تقسیم شده و سپس در بازه‌های زمانی متفاوت معامله شده باشند. اینجاست که اسناد، نوشته‌ها و یا قولنامه‌های موجود در ارتباط با مورد معامله (یعنی همین زمین نسقی) بسیار اهمیت پیدا می‌کند.
حتما باید اطلاعات شفاف در مورد خریداران قبلی موجود باشد. درک این موضوع می‌تواند نسبت این قطعه از زمین را با سند مادر (زمین اصلی در اسناد) مشخص کند. ضمن اینکه می‌توانید با مشاور خود در رابطه با دریافت کد رهگیری برای معامله اقدام کنید. دریافت این کد می‌تواند احتمال فروش ملک به چندین نفر را به حداقل ممکن برساند. (پیشنهاد مطالعه: ۵ نکته حقوقی بسیار مهم برای افردای که قصد خرید ملک قولنامه‌ای دارند)
جمع‌بندی و چند نکته مهم
- در زمان معامله زمینی که سند نسخی دارد اگر از چک‌های تضمینی استفاده می‌کنید حتما آن را در اسناد معاملاتی مانند قولنامه قید کنید. شماره چک‌ها را در متن معامله بنویسید.
- حتما با یک مشاور زبده و کاربلد مشورت کنید. کسی که منطقه را به خوبی می‌شناسد. و در این‌باره حتما استعلام‌ها ضروری را دریافت کنید.
- تمام موارد معامله را به صورت قانونی و در حضور مشاور املاک و با مهر و امضای ایشان ترتیب دهید.
- در زمان معامله حتما ۲ شاهد همراه خود داشته باشید. طرف مقابل نیز باید این مورد را رعایت کند.
- توجه کنید که قرارداد خرید و فروش یا قولنامه حتما باید در ۳ نسخه تهیه و تنظیم شود.
- دقت کنید که اسناد و مدارک زمینی نسقی و پیشینه آن مشخص و تکمیل باشد.
- باید بدانید که از طریق سند نسقی نمی‌توان وام مسکن دریافت کرد اما دریافت وام جعاله امکان‌پذیر است (در همین رابطه: شرایط دریافت وام مسکن با نرخ جدید برای خریداران خانه).
- برای بررسی قانون مربوط به اصلاحات اراضی بد نیست اینجا کلیک کنید و یک مروری داشته باشید.
در پایان پیشنهاد می‌کنیم برای دریافت اطلاعات تکمیلی به صفحه دانستنی‌های معاملات املاک مراجعه کنید. اگر جز آن دسته از افراد هستید که قصد معامله زمین در انزلی را دارید، یا اینکه برای خرید آپارتمان مصمم هستید، بد نیست قبل از هر اقدامی با کارشناسان ما مشورت کنید. این موسسه ملکی به عنوان یکی از بهترین مشاوره املاک‌های شهر انزلی با اشرافیت کامل بر منطقه همواره مشتاق گفتگو با شماست. اگر علاقمند باشید از طریق صفحه معرفی بهترین محله‌های انزلی می‌توانید با سایر خیابان‌ها و محلات این شهر مانند: دهکده ساحلی بندرانزلی، خیابان پاسداران، بلوار ساحل قو، بلوار معلم و برخی دیگر از مناطق آشنا شوید. در این صفحه اطلاعات جامعی را از محلات انزلی کسب خواهید کرد.
مطلب مهمی را طرح کردید. می‌خواستم چند مورد هم بهش اضافه کنم که در ویکی‌پدیا هم ذکر شده، اینکه:
– نسق‌داری یا حق داشتن نسق قابل انتقال و موروثی بوده‌است. دهقان حقی دائمی نسبت به قطعه زمین داشت. دهقانان حق فروش زمین را بنا به شرایط قرارداد مابین خود دارا بودند. سرنسقی عبارت بود از بهایی که دهقان بابت حق کشت زمین به کدخدا می‌داد.
– ارباب می‌بایست به حق دهقان برای زراعت، احترام می‌گذاشت و لمبتون ترجیح می‌داد این حق را حق تصرف بنامد. اگر ارباب دهقانی را اخراج می‌کرد، باید هزینه خسارت را پرداخت می‌کرد. از این روی این حق، می‌توانست دائمی به معنای واقعی آن نباشد. اما این حق نسق بود که دهقان را نسبت به خوش نشین، برتری می‌داد. تنها رعیت‌ها حق نسق داشتند.
– جیمز بیلی فریزر که در سال‌های ۱۸۲۱ تا ۱۸۲۴ در ایران می‌زیست، در سفرنامه خود نوشته است که عرف و عادت معمول به نحوی بارزی حقوق رعیت را تا حدود بسیاری تأمین کرده و دست کم به قدر حق ارباب حفظ شده‌است. اشاره او به حق‌ریشه یا نسق زراعی بوده‌است.
– نسق بر پایه لایحه قانون واگذاری و احیا زمین‌ها، مصوب ۲۶ فروردین ۱۳۵۹، عبارت است از عملکرد آبادانی کسی که به‌آبادی زمین اقدام کرده‌است.
پیروز باشید و پایدار
درود بر شما جناب جابرزاده
مواردی که اشاره فرمودید جالب توجه بود. از شما برای به اشتراک‌گذاری این موارد صمیمانه سپاس‌گزاریم. همراهی شما باعث افتخار ماست.
همواره سلامت و برقرار باشید