۱۲ نشانه یک مشاور املاک بد یا کارنابلد؛ چطور تشخیص دهیم و چه کار کنیم؟
تجربه همکاری با یک مشاور املاک بد یا کارنابلد، مشاور املاک غیرقابل اعتماد یا آماتور هم ناخوش‌آیند است و هم ریسک بسیار بالایی دارد. برای روشن شدن موضوع اجازه بدهید باهم چند موقعیت را مرور کنیم:
– با مشاور املاک خود تماس می‌گیرید و تلفن تا ابد بوق می‌خورد…
– ملک شما بیش از آنچه فکرش را می‌کردید در لیست انتظار مانده و مشاور املاک حتی آگهی ملک‌تان را در شبکه‌های اجتماعی یا وبسایت خود بازنشر نکرده است.
– انگار زمان و قرار گذاشتن معنای خود را برای طرفین از دست داده؛ مشتری دیر سر قرار حاضر می‌شود.
این‌ها تنها چند نشانۀ یک مشاور املاک کارنابلد هستند. ما در این مقاله قصد داریم سایر نشانه‌های یک مشاور املاک کارنابلد را واکاوی کنیم و به شما نشان دهیم که در مواجهه با این افراد چه باید کنید. اگر با یک مشاور صحبت کرده‌اید (یا با او قرارداد امضا کرده‌اید) و فکر می‌کنید انتخاب‌تان اشتباه بوده است، زمان آن رسیده که تجدیدنظر کنید.
قطع همکاری با یک مشاور و شروع دوباره اصلاً آسان نیست، به‌ویژه اگر او ملک شما را وارد فهرست فروش کرده و خانه را به چند نفر نشان داده باشد. اما فروش ملک احتمالاً یکی از بزرگ‌ترین تراکنش‌های مالی زندگی‌تان است. این یعنی باید با یک فرد حرفه‌ای همکاری کنید که کنندۀ کار است و از کار کردن با او احساس راحتی می‌کنید. یک مشاور املاک خوب نباید جزء دسته‌بندی‌های زیر باشد! (پیشنهاد بررسی: زمان استفاده از صلح نامه، انواع و تفاوت با مبایعه نامه)
چگونه یک مشاور املاک کارنابلد را تشخیص دهیم؟
اگر هرکدام از این علائم را مشاهده کردید، یعنی با یک مشاور کارنابلد مواجه هستید که به دردتان نمی‌خورد:
۱. در ارتباط گرفتن دسته‌گل به آب می‌دهد
در دنیای پرسرعت املاک، ارتباط یک مقولۀ پرشتاب و مهم است. تأخیر در پاسخ‌گویی می‌تواند باعث از دست رفتن معامله شود. اگر ساعت‌ها یا روزها طول می‌کشد تا مشاور به تماس‌ها یا پیامک‌های‌تان پاسخ دهد یا اگر نسبت به سؤالات و دغدغه‌های شما بی‌تفاوت است، زمان آن رسیده که دربارۀ او تجدیدنظر کنید.این مسئله در مورد مشاوری که جواب تلفن‌تان را می‌دهد اما در ادامۀ کار با شما هماهنگی ندارد هم صدق می‌کند.
اگر احساس می‌کنید مشاور در طول مکالمه با شما عجله دارد، از کوره در می‌رود یا با شما هم‌دل نیست، یعنی به دردتان نمی‌خورد.
یکی دیگر از خطاهای ارتباطی این است که مشاور شیرین‌زبانی می‌کند و فقط چیزهایی را که خوشایندتان باشد به زبان می‌آورد. به باور متخصصان:
«به‌عنوان فروشنده، باید دقیقاً بدانید چه اتفاقاتی در حال رخ دادن است. مشاور نباید در بازگو کردن اخبار ناراحت‌کننده کوتاهی کند.»
همچنین باید در نظر داشته باشید که آیا مشاور به کانال‌های ارتباطی مورد نظرتان پایبند است یا خیر. یک مشاور خوب همیشه از مشتریانش می‌پرسد که از چه راهی – تلفن، پیامک، واتس‌آپ، تلگرام یا ایمیل- دوست دارند با آنها ارتباط بگیرد و اطلاعات جدید را در اختیارشان بگذارد.
مشاور خوب به عادات مشتریانش توجه دارد. مشتریان رقتار و عقاید متفاوتی دارند. به باور کارشناسان این مسئله در نسل‌های مختلف متفاوت است. مثلا:
«یک فرد سالخورده ممکن است عادت داشته باشد که از طریق تلفن ارتباط بگیرد و با ارسال پیامک یا ایمیل احساس راحتی نکند. اما جوان‌ترها ممکن است تماس‌های تلفنی را نامناسب و توهین‌آمیز تلقی کنند و پیامک را ترجیح بدهند.»
اگر مشاور به‌طور مداوم از طریق کانالی که با آن آشنا نیستید با شما ارتباط می‌گیرد، یا درخواست‌های شما را در این‌باره نادیده می‌گیرد، وقت آن رسیده که یک مشاور دیگر پیدا کنید که به درخواست‌های شما احترام می‌گذارد.
(بیشتر بدانید: جزئيات توافق مالک و تصرف در خصوص املاک واقع در طرح شهرداری)
۲. شخصی که املاک حوزۀ شغلی دوم اوست
همه از یک‌جا شروع می‌کنند. برخی از مشاوران املاک هم ممکن است مادامی‌که دنبال کارهای دیگر هستند، وارد حوزۀ املاک شوند. اما کار کردن با یک مشاور پاره‌وقت به‌عنوان یک فروشنده می‌تواند منجر به یأس و نومیدی شود.
«ما نباید با کسی که به کار خود متعهد نیست همکاری کنیم. یک مشاور پاره‌وقت به احتمال زیاد از زمان، تجربه و حوصلۀ کافی برای خدمات‌رسانی به مشتریان خود برخوردار نیست.»
در بازار کنونی که املاک ایران با توجه به تغییرات بسیار سریع در اقتصاد و سیاست (نوسانات شدید) باید سریع، دقیق و بسیار سنجیده عمل کرد. شخصی که به‌عنوان مشاور املاک پاره‌وقت کار می‌کند و هم‌زمان شغل دیگری هم دارد و به مسئولیت‌های روزمرۀ زندگی‌اش هم رسیدگی می‌کند، نمی‌تواند به کار فروش ملک شما برسد و باعث می‌شود که ضرر کنید.
اشخاصی که املاک شغل دوم آنهاست در حال محک زدن خود و شما و شرایط بازار هستند تا شاید به طریقی منتفع شوند. از این‌رو، نمی‌توان انتظار داشت که دائماً در حال یادگیری، پیشرفت و برقراری ارتباط با مشاوران دیگر باشند. (پیشنهاد بررسی: بررسی ۱۰ نکته بسیار مهم در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات)
۳. مشاوری که انعطاف لازم را برای همکاری ندارد
مشاور باید به اندازۀ شما برای فروش خانه هیجان داشته باشد. به هر حال آنها از این طریق پول درمی‌آورند. با این حال، نقش مشاور این است که شما را در فرایند فروش راهنمایی کند، نه آنکه شما را تحت فشار بگذارد.
اگر احساس می‌کنید مشاورتان سعی دارد شما را تحت فشار بگذارد و به‌جای اهداف و نیازهای شما فقط به کمیسیون خود فکر می‌کند، باید مراقب باشید. اگر با یک مشاور کارنابلد کار کنید، خواهید دید که او منافع شخصی خود را به منافع شما ترجیح می‌دهد.
۴. مشاور املاک بد یا کارنابلد با بازار آشنایی ندارد
این مسئله در مورد مشاوران پاره‌وقت یا بی‌تجربه صدق می‌کند. اگر مشاور شما از قیمت‌های روز بی‌اطلاع است و نمی‌تواند اطلاعات صحیح و دقیق را در اختیارتان بگذارد، باید به دنبال شخصی بروید که اطلاعات بیشتری از بازار منطقۀ شما داشته باشد. محلات و مناطق را به دقت می‌شناسد و توانایی ارزش‌گذاری ملک را دارد. (پیشنهاد بررسی: ۳ نکته بسیار ضروی درباره نسق، جزئیات قانونی و مشکلات آن)
۵. همیشه دیر می‌کند و سر قرارها حاضر نمی‌شود
فروش خانه مجموعه‌ای از رویدادهای برنامه‌ریزی‌شده را شامل می‌شود. از دست دادن تنها یکی از این رویدادها می‌تواند فرایند فروش را به تأخیر بیاندازد یا آن را از مسیر خود خارج کند. اگر مشاورتان دائماً دیر می‌کند یا قرار با مشتری را از دست می‌دهد، یعنی نمی‌توان به او اطمینان کرد.
۶. مشاور املاک بد یا کارنابلد مذاکره‌کنندۀ خوبی نیست
مشاور باید رویکرد شخصی خود را در قبال قراردادها داشته باشد و بداند که در جریان مذاکرات چه باید بگوید. او باید از تجربۀ کافی برخوردار باشد و بداند چه زمانی باید انعطاف به خرج بدهد و چه زمانی سختگیری کند (برای این کار باید بداند شما چه می‌خواهید).
اگر پیشنهادات مختلفی دریافت کرده‌اید اما نتوانسته‌اید روی قیمت به توافق برسید، یعنی مشاورتان در جریان مذاکرات دسته‌گل به آب داده است.
۷. از فقدان مهارت‌های بازاریابی رنج می‌برد
در عصر حاضر، آنلاین بودن در حوزۀ املاک یک ضرورت است. البته نیاز نیست مشاوران هر لحظه آنلاین باشند، اما باید یک وبسایت خوب و حرفه‌ای داشته باشند و نشان دهند که در حال بازاریابی برای املاک خود هستند.
به این ترتیب، می‌توانید به سایر املاکی که او قصد فروش‌شان را دارد نگاه کنید تا با عملکرد او آشنا شوید. اگر وبسایت او غیرحرفه‌ای است یا در رسانه‌های اجتماعی حضور کم‌رنگی دارد، ممکن است فاقد مهارت‌های لازم برای بازاریابی مناسب و موفق باشد.
۸. دروغ می‌گوید یا تمام حقیقت را نمی‌گوید
صداقت اولین مشخصۀ یک مشاور املاک حرفه‌ای است. اگر فکر می‌کنید مشاورتان به شما اطلاعات غلط داده یا در معرفی خریدار اشتباه کرده است، دروغ گفته یا از شما خواسته که دربارۀ قرارداد پنهان‌کاری کنید، او کسی نیست که بخواهید با وی همکاری کنید.
۹. مشاور املاک بد یا کارنابلد بیش از حد بله‌قربان‌گو است
یک مشاور خوب باید صریح و شفاف حرف بزند و راهنمایی‌های حرفه‌ای خود را به نحو احسن ارائه کند، حتی اگر چیزی نباشد که انتظار شنیدنش را دارید.
باید مشاوری داشته باشید که در تیم شما بازی می‌کند، نه کسی که فقط بله‌قربان‌گو باشد؛ حتی اگر درخواست شما در نهایت به ضررتان تمام شود.
«اگر فروشنده‌ای بخواهد تخفیف بدهد و ملک خود را ۳۰۰ میلیون بیش از قیمت بازار عرضه کند، همیشه یک مشاور وجود دارد که با انجام این کار موافقت کند. خیلی‌ها در این بازار فعالیت دارند، اما کار املاک به سفارش‌گیری محدود نمی‌شود. در این کار باید صادق و اخلاق‌مدار باشید.»
باید مشاوری داشته باشید که در تیم شما بازی می‌کند، نه کسی که فقط بله‌قربان‌گو باشد؛ حتی اگر درخواست شما در نهایت به ضررتان تمام شود.
۱۰. به‌جای اینکه شما را راهنمایی کند، مثل یک پیام‌رسان عمل می‌کند
معاملات املاک ارتباطات فراوانی را می‌طلبند، اما کار املاک فراتر از یک پیام‌رسانی ساده است. اگر مشاور صرفاً یک سری اطلاعات در اختیارتان قرار می‌دهد و شما را راهنمایی نمی‌کند، یعنی به فکر منافع‌تان نیست یا فاقد دانش یا تجربۀ کافی برای انجام این کار است.
۱۱. هیچ سؤالی از شما نمی‌پرسد
احتمالاً در طول معامله سؤالات زیادی از مشاورتان خواهید پرسید. مشاور شما باید کارش را به خوبی بلد باشد تا بتواند جواب سؤالات شما را بدهد. او باید دقیقاً بداند که به چه چیزی احتیاج دارید و اطلاعات دقیقی را در رابطه با فروش ملک در اختیارتان بگذارد. اگر او از شما سؤال نمی‌پرسد و به نظر می‌رسد که رویکردی انفعالی دارد، شاید لازم باشد با یک مشاور فعال‌تر تماس بگیرید.
۱۲. هیچ خبری از خریدار نیست
بارزترین نشانۀ ناکارآمدی یک مشاور املاک این است که ملک شما پس از یک مدت طولانی به فروش نرسد. یا بدتر از آن این است که هیچ کسی برای بازدید خانه مراجعه نکند. اگر چنین است، یعنی مشاورتان به اندازۀ کافی تلاش نکرده تا ملک شما را به خریداران معرفی کند (بیشتر بدانید: دریافت وام مسکن ۱۴۰۲ برای خرید خانه).
اگر متوجه شدید با یک مشاور کارنابلد کار می‌کنید، چه باید کنید؟
۱. کتباً درخواست لغو قرارداد را ارائه کنید
تهیۀ یک درخواست، یک جلسه رسمی یا یک ایمیل یا هر کانالی که مورد توافق بوده کافی است. دلیل خود را برای پایان دادن به قرارداد- خواه به دلیل ارتباط ضعیف مشاور، نتایج مأیوس‌کننده یا شکست او در برآورده کردن انتظارات مشتری- بنویسید.
کارشناسان حرفه‌ای هنگام تهیۀ پیش‌نویس قراردادها همیشه بندی را در نظر می‌گیرد که به فروشنده حق می‌دهد هر زمان که بخواهد قرارداد را فسخ کند. اگر بند فسخ در قرارداد وجود دارد، مشکلی نخواهید داشت. اگر بند «فسخ» در قرارداد وجود نداشته باشد، مشاور می‌تواند ضمن دریافت یک مبلغ ناچیز قرارداد را لغو کند.
درخواست کنید که ملک شما از فهرست فروش حذف شود. اگر بند فسخ وجود ندارد و مشاور با فسخ قرارداد موافق نیست، می‌توانید درخواست کنید که ملک‌تان از فهرست فروش خارج و فرایند بازاریابی آن متوقف شود. اگر این راهبرد با جدول زمانی فروش مطابقت دارد، منتظر بمانید تا قرارداد منقضی شود.
۲. از یک مشاور دیگر در همان شرکت استفاده کنید
گزینۀ دیگر این است که بخواهید یک مشاور دیگر در اختیارتان گذاشته شود، زیرا قراردادها معمولاً با موسسات بسته می‌شوند نه مشاوران.
اگر ملک‌تان تا پای فروش پیش رفته باشد، قطع همکاری با مشاور سخت‌تر خواهد بود. اگر قرارداد فروش را فسخ کنید، باید هزینۀ کمیسیون را بپردازید. در این صورت، اگر اوضاع آن‌قدرها هم بد نیست و می‌توانید مبلغ مورد نظرتان را از فروش خانه به دست آورید، بهتر است با همان مشاور ادامه دهید و دفعۀ بعد از یک مشاور بهتر استفاده کنید.
پیشنهاد بررسی: قیمت و جزئیات خرید آپارتمان نزدیک دریا در خیابان ساحل قو
چگونه از همکاری با یک مشاور «کارنابلد» اجتناب کنیم؟
اکنون که می‌دانید چطور یک مشاور کارنابلد یا نالایق را تشخیص دهید، باید ببینید که چطور می‌توانید در وهلۀ اول از عقد قرارداد با او اجتناب کنید؟ یا چگونه پس از همکاری با یک مشاور کارنابلد به یک مشاور بهتر رجوع کنید؟
۱. از توصیه‌های یک مرجع مورد اعتماد استفاده کنید
به‌عنوان صاحب‌خانه، احتمالاً قبل از استخدام یک خدمت‌کار یا نظافت‌چی با دوستان و خانوادۀ خود مشورت می‌کنید. پس وقتی نوبت به فروش خانه می‌رسد، حتماً باید با بهترین دوست یا همکار مورد اعتمادتان تماس بگیرید و از آنها بپرسید چه کسی ملک‌شان را فروخته است. خوب تحقیق کنید.
اما این راهبرد همیشه موفقیت‌آمیز نیست: یک مشاور مناسب برای دیگری لزوماً مشاور مناسبی برای شما نخواهد بود. این یک انتخاب کاملاً شخصی است و شما از همکاری با کسی سود خواهید برد که طبق نیازهای خاص شما عمل کند.
۲. تجربۀ مشاور را در محله و محدودۀ قیمتی خود بررسی کنید
برای مثال، یک مشاور ممکن است مشکلی با فروش یک ملک ۱میلیاردی مشکلی نداشته باشد، اما در بازاریابی یک ملک ۵۰میلیاردی به مشکل بخورد. هر آستانۀ قیمتی مستلزم مهارت‌ها و تجربیات خاص خود است. این مسئله در مورد منطقۀ جغرافیایی هم صدق می‌کند:
یک مشاور ممکن است در فروش مزارع و خانه‌های روستایی مهارت داشته باشد، اما در فروش املاک شهری کم بیاورد.
۳. مشاوری را که در فضای آنلاین حضور ندارد، حذف کنید
در عصر دیجیتال، مشاوران شایسته باید یک پروفایل آنلاین داشته باشند که آمار فروش‌شان در آن مشخص باشد. متخصصان می‌گوید:
«اگر مشاورتان با فناوری بیگانه است و در فضای آنلاین حضور ندارد، بهتر است به دنبال شخص دیگری باشید.»
یک راه دیگر برای کنترل حضور آنلاین مشاوران این است که شبکه‌های اجتماعی آنها را دنبال کنید. آیا مشاور مورد نظرتان از شبکه‌های اجتماعی برای بازاریابی املاک استفاده می‌کند یا فقط تصویر گربه‌اش را سه سال پیش منتشر کرده است؟ با این کار می‌توانید ارزیابی کنید که آنها تا چه حد در بازاریابی ملک شما فعالیت خواهند داشت.
۴. با مشاور مصاحبه کنید (به یاد داشته باشید: مشاور برای شما کار می‌کند)
وقتی یک مشاور را استخدام می‌کنید، شاید فکر کنید او مسئول همه‌چیز است. از این گذشته، آنها در فروش ملک متخصص هستند. اما این شما هستید که همه‌کاره محسوب می‌شوید. از این‌رو، با اینکه لازم نیست «رئیس‌بازی» دربیاورید، باید با مشاورتان مصاحبه کنید. به خاطر داشته باشید که این کار یک تلاش گروهی است، اما آنها برای شما کار می‌کنند.
در مصاحبۀ اول، مشاور باید نقشه‌راه و برنامۀ خود را برای فروش ملک‌تان ارائه کند. از سوی دیگر، اگر مشاور نسبت به مهارت‌ها و تعهدات خود به شما اطمینان‌خاطر ندهد، احتمالاً به دردتان نمی‌خورد. همچنین اگر مشاور نتواند مصاحبه را به انجام برساند، یک زنگ خطر است. شما باید دست‌کم با سه مشاور مصاحبه کنید تا بفهمید کدام‌شان مناسب‌تر است.
در اینجا چند سؤال وجود دارد که باید در مصاحبۀ نخست از مشاور بپرسید:
- چه مدت است که در این حرفه مشغول هستید؟
- چقدر با این منطقه آشنایی دارید؟
- برنامۀ بازاریابی شما برای ملکی مثل خانۀ من چگونه است؟
- کار آماده‌سازی و نمایش خانه را چگونه انجام می‌دهید؟
- بزرگ‌ترین چالشی که فکر می‌کنید با آن مواجه خواهیم شد چیست؟
تا اینجا کار تلاش کردیم مهمترین موارد را باهم مرور کنیم. اگر برای خرید و فروش ملک در بندر انزلی به مشاوره یا راهنمایی نیاز داشتید کافی‌ست از طریق شماره‌های مندرج در وبسایت خانه انزلی یا مراجعه حضوری با کارشناسان ما ارتباط بگیرید. ضمن اینکه می‌توانید برای مطالعه مطالب مرتبط به صفحه دانستنی‌های معاملات املاک مراجعه کنید. اگر علاقمند باشید از طریق صفحه معرفی بهترین محله‌های انزلی می‌توانید با سایر خیابان‌ها و محلات این شهر مانند: دهکده ساحلی بندرانزلی، خیابان پاسداران، بلوار ساحل قو، بلوار معلم و برخی دیگر از مناطق آشنا شوید. اگر تصمیم به خرید آپارتمان یا خرید ویلا داشته باشید در این صفحه اطلاعات جامعی را از محلات انزلی کسب خواهید کرد.
