بررسی ۱۰ نکته بسیار مهم در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات
«هر اشتباه نشان دهنده آن است که وقتش رسیده، چیز جدیدی یاد بگیرید. چیزی که قبل از این نمی‌دانستید.»
کیوساکی در این جمله به نوعی «توجه و تجربه» به یادگیری را پیوند می‌زند. چه بسیار اشتباهاتی که ماحصل بی‌توجهی بوده‌اند. آنچه که ریشه در ندانستن داشته یا توهم دانستن. وضعیتی که در هر شرایطی، خصوصا آنها که در فضای کسب و کار هستند با آن بسیار روبرواند. به ویژه حوزه‌هایی مانند خرید و فروش املاک و مستغلات که هزینه‌های سرمایه‌گذاری و ریسک بسیار بالایی دارند. غفلت و عدم آگاهی از مبانی پایه یا مفاهیم رایج و بی‌توجهی به موضوعاتی که بارها شنیده‌ایم (اما احتمالا از قوانین آن بی اطلاعیم)، گاه ضررهای جبران ناپذیری خواهند داشت.
در بخش خرید و فروش املاک و مستغلات، تجربیات ناخوشایند در معامله به کرات اتفاق می‌افتد. معاملاتی برای خرید خانه یا خانه‌دار کردن دیگران یا تعیین تکلیف املاکی که به ارث رسیده یا شرایط خاص حقوقی دارند. که نه تنها ختم به خیر نشده، بلکه سبب اشکالات، ضرر و زیان‌های عدیده‌ای شده است. در پاره‌ای هم بسیاری از افراد برای برداشتن قدم اول ابهاماتی نیز دارند. سوالاتی که می‌تواند آنها را در نقطه صفر تصمیم گیری دچار انحراف کند و بلعکس.
در این یادداشت ۱۰ موضوع حقوقی بسیار ضروری در خصوص خرید و فروش ملک را بررسی خواهیم کرد. پیش‌تر، هر یک از مفاهیم در مقاله‌ای جداگانه گردآوری شده و هر بخش با توضیحاتی اجمالی به مقاله اصلی ارجاع داده شده است. تا درصورت علاقه خواننده به مقاله اصلی ارجاع داده شود.
۱. شرایط پرداخت پول در معاملات ملکی
شرایط پرداخت پول در زمان خرید و فروش ملک شاید مهم‌ترین دغدغه خریداران خانه باشد. در شرایط معاملاتی فعلی در حوزه املاک و باتوجه به پایین آمدن ارزش پول، مبادله نقد در معاملات جایگاه خود را از دست داده است. به جای آن راهکارهای دیگری وارد بازار معاملات مسکن شده است. انتخاب امن‌ترین و کم‌ریسک‌ترین راه برای انتقال مبادلات پول در معاملات املاک ما را از دردسرهای بعد از آن حفظ خواهد کرد.
معتبرترین شیوه برای پرداخت پول در معاملات بانکی استفاده از چک‌های تضمین شده بانکی و چک‌های رمزدار بانکی است. چک‌های معمولی به دلیل نداشتن اعتبار کافی ازجهت پر بودن یا نبودن حساب شخصی امن نیستند. در معاملات ملک این شیوه پرداخت اصلا توصیه نمی‌شود.
مناسب‌ترین راه برای خرید ملک‌های وام‌دار که سند آنها در گرو بانک پرداخت کننده وام است، مراجعه به بانک و انتقال وام به نام خودتان خواهد بود. بدین ترتیب می‌توانید کارهای انتقال سند را به راحتی انجام داده و مابقی پول خرید ملک‌تان را هم قسطی به بانک بپردازید (بررسی کنید: دریافت وام مسکن ۱۴۰۲ برای خرید خانه).
قدرالسهم اپارتمان یا زمین از اصطلاحات مرسوم و مهم در حوزه معاملات املاک است. برای مشاورین املاک یا کارشناس فروش ملک و همچنین افرادی که برای فروش آپارتمان یا بلعکس خرید واحد مسکونی اقدام می‌کنند درک مفهوم قدرالسهم آپارتمان امری ضروری است. از طرفی فهم صحیح از روش محاسبه قدرالسهم و طریقه قیمت گذاری بر مبنای آن از الزامات است.
در ساده‌ترین تعریف می‌توانم اینطور بیان کرد که مقصود ما از قدرالسهم آپارتمان، سهم هر واحد مسکونی (آپارتمانی) از زمین تخصیص داده شده به کل ساختمان یا آپارتمان است که در اصطلاح از آن به عنوان سهم اعیان (آپارتمان) از عرصه (زمین) نام برده می‌شود.
- بیشتر بدانید: تعریف قدرالسهم آپارتمان به زبان ساده
۳. سرقفلی ملک
سرقفلی لغت دهخدا اینطور معنی شده: «چیزی که از کرایه‌دار دکان بگیرند و آن مزد گشودنِ قفل است که داخل کرایه نیست.» اینطور که برمی‌آید این حق از گذشته و در روابط تجاری وجود داشته و بعدها وارد قوانین شده و حقوق و مقرراتی برای آن تعریف گشته است. سرقفلی یکی از اصطلاحات حقوقی بسیار مهم و رایج در معاملات ملکی است.
در معنای کلی و در حقوق ایران، سرقفلی حقی است معنوی که برای اماکن تجاری تعریف می‌شود. این ارزش‌افزوده اماکن تجاری از حق مستاجر در مقابل مالکان دفاع می‌کند. خبر خوشحال‌کننده‌ای است. پس قرار نیست تا آخر عمر از این ملک به آن ملک بروید. کسب‌وکاری به راه بی‌اندازید و اصطلاحا مغازه‌ای را آباد کنید. و در آخر هیچ نفعی از آن حاصل شما نشود.
- بیشتر بدانید: نکات بسیار ضروری درباره خرید ملک سرقفلی
۴. شرایط انحلال قرار داد
دلایل بسیاری برای این‌که یک طرف معامله از انجام آن صرف‌نظر کند وجود خواهد داشت. اما مهم آن است که احتمال خسارت و زیان برای یک طرف معامله در چنین شرایطی بالا خواهد رفت. فسخ معامله جزو موارد قانونی است که در هر معامله، از جمله رهن و اجاره، خرید و فروش ملک نیز وجود دارد. البته با شرایط و قوانین معین که معمولا در قرارداد ذکر می‌شود.
نتیجتا هر یک از طرفین تنها با داشتن دلایل قانونی می‌توانند درخواست فسخ قرارداد را داشته باشند. شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک ممکن است پیچیدگی‌های خودش را داشته باشد. حتما باید از اقاله، فسخ قرارداد، انفساخ، ابطال و خيارات مهم به مانند: خيار مجلس، خیار شرط، خيار تاخير ثمن و … اطلاعات کامل را کسب کنید تا مبادا متضرر شوید.
- بیشتر بدانید: انحلال قرار داد و اختیارات فسخ
۵. مفهوم عرصه و اعیان
تصور کنید بدون اطلاعات لازم در خصوص مفهوم عرصه و عیان، ملکی را معامله کرده‌اید. حالا پس از چند سال به هر دلیلی تصمیم به بازسازی، یا تخریب آن دارید. درست در همین نقطه از تصمیم‌گیری برای تغییر، شروط عرصه و اعیان ضرورت پیدا خواهد کرد.
معمولا هنگام معاملات در مشاور املاک در مورد عرصه صحبتی به میان نمی‌آید. و آنچه اهمیت دارد اعیان یا ساختمان مربوطه است. غالبا هم طرفین معامله در هنگام خرید و فروش به این موضوع توجهی نمی‌کنند یا اصلا از آن بی‌اطلاعند. اما موضوع زمانی از اهمیت برخوردار می‌گردد که بخواهیم ساختمان را تخریب کنیم. در این شرایط حتما هر یک از صاحبین اعیان به میزان قدرالسهم خود از عرصه بهره خواهد برد.
- بیشتر بدانید: عرصه و اعیان؛ نکات مهم درباره این موضوع در معاملات ملک
۶. مبایعه‌نامه خرید خانه
مبایعه‌نامه خرید خانه حاوی جزییات ضروری و لازمی‌ست که می‌تواند ضمانت موفقیت معامله را تا حدی زیادی تضمین کند. پروسه پیدا کردن ملک و خرید خانه مناسب، چالش‌های خودش را دارد. زحمت بررسی و مقایسه املاک برای یافتن ملک مورد دلخواه، تنها بخشی از ماجراست.
غالبا پس از توافق کلامی فی مابین طرفین، نوبت به نگارش مفاد و مراحل مبایعه‌نامه در معاملات ملکی خواهد رسید. تنظیم این برگه قانونی، جز شروط اصلی و آغازین قراردادهای خرید ویلا، آپارتمان و زمین قلمداد می‌گردد. حالا سوال اینجاست، این ۷ نکته بسیار مهم در زمان تنظیم مبایعه‌نامه خرید خانه کدامند؟
- بیشتر بدانید: ۷ نکته بسیار مهم در زمان تنظیم مبایعه‌نامه خرید خانه
۷. وکالت فروش
وکالت فروش یا فروش وکالتی راهکاری است رایج که در آن افراد با تایید مراجع قانونی؛ یعنی با تعیین و تدوین برگه‌ای در دفاتر اسناد رسمی، از دنگ و فنگ‌های اداری یا تشریفاتی که وقت‌گیر است، به نوعی جلوگیری می‌کنند. با وکالت فروش، کلیه امور مربوط به فروش ملک و انتقال سند از طریق نفر دوم یعنی خریدار، که به عنوان نماینده قانونی معرفی شده است پیگیری و به سرانجام خواهد رسید.
اما به طور معمول این فرآیند همیشه موفق نیست و گاها معاملاتی که به صورت وکالتی صورت می‌گیرد دردسرهایی را نیز به همراه دارد. حتما باید از این موضوع آگاه بود که چه مواردی می تواند شرایط وکالت را باطل کند و این که چه زمانی لازم است از وکالت فروش استفاده کنید.
- بیشتر بدانید: چه زمانی نیاز است برای فروش به کسی وکالت بدهیم؟
۸. تغییر کاربری زمین کشاورزی
این موضوع در شهرهای شمالی، علی الخصوص شهرهای استان گیلان مانند بندر انزلی بیش از پیش رواج پیدا کرده. مقصود از تغییر کاربری زمین کشاورزی یا زراعی در این مقاله، معامله این گونه زمین‌ها جهت ساخت و ساز مسکن است که گاها با ابهامات و محدودیت‌هایی نیز روبرو بوده. برای جلوگیری از آن نیاز به کسب آگاهی بیشتر در این زمینه است.
محدویت‌های قانونی احداث ساختمان مسکونی در زمین کشاورزی می‌تواند جریان معامله اعم از خرید و فروش را به سمت دیگری سوق دهد. کاربری زمین اساسا به واسطه شهرداری و نهاد‌های مرتبط با ضوابط حقوقی و قانونی تعیین شده است، شرایط بهره‌برداری از زمین‌ها در طرحی با عنوان «طرح جامع و تفصیلی» تشریح شده است.
بر اساس این طرح برای اراضی هر ناحیه یا منطقه یک شهر انواع مختلفی از کاربری مانند مسکونی، تجاری، زراعی، آموزشی، صنعتی، ورزشی و … تعیین گردیده است. به طور مثال کاربری کشاورزی متشکل از اراضی زراعی‌ست که این زمین‌ها اساسا با این کاربری، خود به دو نوع زمین زراعی و باغ دسته‌بندی می‌گردد.
- بیشتر بدانید: نکات ضروری درباره تغییر کاربری زمین زراعی
۹. انحصار وراثت ملک
این وضعیت حقوقی زمانی لازم‌الاجراست که ملک و املاکی به شما، یا سایر افراد، از طریق خانواده یا فردی با نسبت نزدیک به ارث رسیده باشد. پس در اولین اقدام برای تعیین تکلیف آنچه به ارث رسیده، خصوصا اگر ملک و املاک باشد، تعیین ورثه مهم‌ترین و ضروری‌ترین اقدام است.
تعیین تکلیف انحصار وراثت ملک و املاک پروسه خاصی داشته و هزینه‌هایی را به همراه دارد که انجام مراحل آن اجباری است. پس از این اقدامات و دریافت گواهی انحصار وراثت است که هر یک از وراث می‌تواند سهم خود را از ارث دریافت و در خصوص فروش ملک یا نگهداری آن تصمیم‌گیری کند.
- بیشتر بدانید: انحصار وراثت ملک و هر آنچه پیرامون آن باید بدانید
۱۰. گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی
تا اینجای کار ۱۰ موضوع حقوقی رایج و مهم در زمینه خرید و فروش املاک و مستغلات را برشرمردیم و اما آخرین مورد!
اساسا یکی از مهم‌ترین قرارداد‌هایی که عموم مردم احتمالا یکبار با آن روبرو می‌شوند، قرارداد مبایعه‌نامه مربوط به معامله ملک است. مبایعه‌نامه‌ها به طور معمول در خصوص فروش یا پیش‌فروش واحد‌های آپارتمانی و خانه‌های ویلایی و سایر مستغلات تنظیم می‌شوند. در این قرارداد جزییات معامله، پرداخت، نحوه انتقال مال و حضور در دفتر اسناد رسمی برای سند زدن با شروط خاص هر معامله قید می‌گردد.
بر این اساس، مقداری از ثمن معامله یا همان پولی که بابت فروش مال تعیین شده، جهت انتقال سند اختصاص داده می‌شود. اما دریافت گواهی عدم حضور زمانی ضروری است که فروشنده یا خریدار از حضور در دفترخانه و انتقال سند امتناع کند.
در این حالت این طرف حاضر دیگر معامله است که می‌بایست از دفترخانه اسناد رسمی درخواست گواهی عدم حضور کند تا بتواند در صورت نیاز، «دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی» را برای دعوی حقوقی طرح کند. بنابراین طرف حاضر برای پیروزی و اثبات عدم حضور طرف دیگر معامله، یا درخواست مطالبه خسارات قانونی ناشی از عدم تنظیم سند (طبق قرار) حتما باید این گواهی را دریافت کند.
در پایان می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در رابطه با موارد حقوقی به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکیمراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از جدیدترین فایل‌های ملکی به جهت خرید و فروش در بندر انزلی کافی‌ست از طریق لینک وارد صفحه اصلی سایت شوید.
(اخرین بروزرسانی در ۵ مرداد ۱۴۰۱)
