باید و نبایدهای خرید ملک برای خانه اولی‌ها؛ ۸ نکته کلیدی و مهم قبل از خرید خانه!
جریان خرید ملک برای خانه اولی‌ها همواره چالش‌برانگیز است. پس حتما قبل از خرید ملک اطلاعات خود را بروز کرده و با یک فرد امین و آگاه در این رابطه مشورت کنید. این موضوع بسیار حساس است. معاملات ملکی در بازار املاک این روزهای ایران دچار نوسانات و چالش‌های بسیاری شده، پس به جد باید هوشیار بود.
در این یادداشت قصد داریم تا به باید و نبایدهای خرید ملک برای خانه اولی‌ها بپردازیم و از این رو ۸ نکته کلیدی و مهم را باهم مرور خواهیم کرد. با افزایش تقاضا برای خرید و فروش ملک، لازم هست که قبل از خرید املاک و مستغلات، موارد مهمی را مد نظر قرار دهید.
جستجو برای پیدا کردن ملک مورد علاقه‌تان، تحقیق در خصوص گزینه‌ها و نهایتا رسیدن به توافق بر سر قیمت نهایی برای معامله با فروشنده، زمان و انرژی زیادی را از شما خواهد گرفت. اما این همه‌ی ماجرا نیست. شما به هنگام خرید ملک حتما باید از موارد مهمی که در متن معامله‌ست و از طرفی بسیار تعیین کننده قلمداد می‌شود، اطمینان کامل کسب کنید.
قبل از خرید خانه چه مواردی اولویت دارند؟
۱. دریافت کد رهگیری از بنگاه هنگام خرید ملک
برخی از افراد تجربه زیادی در زمینه معاملات ملکی ندارند. برخی نیز برای اولین بار اقدام به خرید ملک می‌کنند. به عنوان اولین گام ضروری، دریافت کد رهگیری املاک می‌تواند عاملی برای تایید صحت و اعتبار معامله باشد.
درجه‌ای از حصول اطمینان برای نهایی کردن خرید خانه؛ بهواسطه این کد می‌توان تا حد زیادی مطمئن شد که ملک مورد معامله تقریبا بدون اشکال یا ایراد قانونی است. با راه اندازی سامانه ثبت معاملات و املاک کشور از سال 1387، تمام مشاورین املاک ملزم هستند که معاملات خود را در این سامانه ثبت و اقدام به دریافت کد رهگیری نمایند.
با دریافت این کد می‌توانید از قرار گرفتن ملک در طرح‌های مورد نظر شهرداری و همچنین از میزان بدهی آن به بانک‌ها مطلع شوید.
با توجه به اینکه سامانه دریافت کد رهگیری املاک در سراسر کشور مهیا و قابل استفاده است، می‌توان اطلاعات کافی در خصوص ملک مورد نظر را از طریق این سامانه بدست اورد. به طور معمول بواسطه دریافت کد رهگیری امکان کلاهبرداری یا فروش همزمان یک ملک به چند نفر غیرممکن خواهد بود.
کد رهگیری نزد مراجع قضایی از اعتبار کافی برخوردار است. در نتیجه طرفین معامله نمی‌توانند پس از ثبت آن، قیمت یا زمان تحویل ملک مورد نظر یا توافق شده را تغییر بدهند؛ در صورت بروز چنین شرایطی می‌توان بواسطه اسناد قرارداد و کد رهگیری بر حسب قانون قانون پیگیری‌های لازم را انجام داد.
توجه داشته باشید که این بر عهده مشاور املاک است تا برای شما کد رهگیری ۱۳ رقمی را دریافت نماید. درضمن، نسخه قراردادی که بنگاه به شما تحویل می دهد باید دارای کد QR در بالا و برچسب هولوگرام باشد. در این پروسه، شما به وسیله پیامکی که از سامانه ثبت معاملات و املاک کشور دریافت می‌کنید از صحت آن اطمینان پیدا خواهید کرد.
پیشنهاد مطالعه: شهرک دهکده ساحلی انزلی چگونه و به دست چه کسی احداث شد؟
۲. استعلام سند قبل از خرید ملک (آنلاین یا مراجعه حضوری)
به این نکته توجه زیادی داشته باشید: «فرایند استعلام سند ملکی تنها از طریق کد ملی و معمولا بعد از انجام معامله ملک، بواسطه ارائه جزییات مدارک ثبتی و مبایعه‌نامه‌هایی که از طرف مشاور املاک تنظیم شده است انجام می‌گیرد.» از این رو برای دریافت این جزییات می‌توان به یکی از دفاتر اسناد رسمی محل مورد نظر مراجعه و استعلام را اخذ نمود. (بیشتر بدانید: گواهی عدم حضور در دفتر اسناد رسمی، ضرورت و نحوه دریافت آن)
درنظر داشته باشید که برای استعلام سند ملکی با کد ملی شخصی دیگر حتما باید از طریق مراجع قضایی اقدام نمایید. حسب قانون:
دفاتر اسناد رسمی ملزم هستند که در هر گونه معامله در خصوص املاکی که دارای سند مالکیت هستند، استعلام‌هایی را از اداره ثبت، شهرداری و دارایی محل وقوع ملک در اختیار مراجعین مربوطه قرار دهند. تمامی این موارد به درخواست رسمی همان دفترخانه از واحد ثبتی محل مستقر ملک مورد معامله صادر خواهد شد.
خریداران نیز برای سهولت انجام استعلام سند ملکی می‌توانند از خدمات آنلاین هم استفاده کنند. اگر می‌خواهید از مراجعه حضوری و دردسرهای رفت و آمد به اداره شلوغ سازمان ثبت اسناد و املاک دور بمانید، سامانه الکترونیکی استعلام سازمان ثبت و اسناد کشور می‌تواند به راحتی بسیاری از استعلامات را به صورت آنلاین در اختیارتان قرار دهد.
از این سامانه می‌توان چندین خدمت را پیگیری کرد ازجمله:
- تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی
- استعلام ممنوع الخروجی
- پیگیری آخرین وضعیت استعلام الکترونیکی ملک
- استعلام شناسه ملی
پیشنهاد بررسی: ساحل قو بندر انزلی؛ اطلاعات فایل‌های آپارتمانی و املاک ویلایی در محدوده ساحلی انزلی
۳. باید و نبایدهای خرید ملک؛ گرفتن مفاصاحساب دارایی
برای تفهیم این موضوع اجازه بدهید در همین ابتدا معنای مفاصا را شرح بدهیم. «مفاصا در معنای تسویه حساب کردن به کار می رود.» باید توجه داشته باشید که اولین قدم برای شخص فروشنده پس از فروش ملک، مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی به جهت دریافت مبایعه نامه است. در این ارتباط، دفترخانه مذکور پس از بررسی‌های لازم دو نامه جهت مراجعه به اداره دارایی و شهرداری برای شخص فروشنده تنظیم خواهد کرد.
ضمن اگر خریدار ملک نیز، تصمیم به اخذ وام بانکی داشته باشد، بانک مربوطه در اقدام اولیه دفترخانه‌ای را تعیین و معرفی نامه‌ای به متقاضی خواهد داد. خریدار نیز با داشتن نامه بانک به دفترخانه مورد نظر مراجعه کرده و با دریافت معرفی نامه رسمی، جهت ادامه امور به اداره دارایی و شهرداری مراجعه خواهد کرد. (بیشتر بدانید: ملک قولنامه‌ای؛ بالاخره خانه قولنامه‌ای بخریم یا نه؟ آیا به لحاظ قانونی قابل اتکاست؟)
۴. تسویه حساب شهرداری
در این مرحله برای تسویه حساب در خصوص ملک مورد نظر، می‌توانید با مراجعه به شهرداری، اقدامات لازم را انجام بدهید. طبق توضیحات مذکور فروشنده ملک با داشتن معرفی نامه‌ای که دفترخانه اسناد رسمی به او داده، می‌بایست به شهرداری مراجعه کرده تا کارشناسان شهرداری الزامات مورد نظر را بررسی کنند.
باید دقت داشته باشید در نامه‌ای که دفترخانه صادر می‌کند مشخصات ثبتی ملک به طور کامل در آن قید گردد.
بررسی‌هایی که در این فرآیند صورت خواهد گرفت معمولا شامل:
- تطبیق ساختمان با پروانه ساخت. ملک موردنظر باید منطبق با پروانه ساخته شده باشد؛ در صورت مغایرت، فروشنده باید جریمه‌ش را پرداخت نماید.
- عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین، جزء هزینه انتقال سند محسوب می‌گردد که باید پرداخت شود.
- فروشنده ساختمان یا ملک باید هزینه‌ای را برای پسماند و کمک به آموزش و پرورش در فرایند بررسی شهرداری مدنظر داشته باشد.
در نتیجه هرگونه مبادله ملکی اعم از خرید و فروش در دفترخانه اسناد رسمی، تنها در شرایطی محقق خواهد شد که موارد ذکر شده به ترتیب انجام شده باشد. ضمن اینکه مبلغ تعیین شده جهت نوسازی و عوارض با توجه به ملکی که معامله شده و موقعیت و ارزش آن متغیر می‌باشد.
پیشنهاد بررسی: بهترین املاک ویلایی (دوبلکس ، تریبلکس، شهرکی و جنگلی) در انزلی برای فروش
۵. انتقال سند در دفتر
اما قسمت مهم ماجرا؛ بعد از تکمیل کردن فرایند مفاصاحساب دارایی و تسویه حساب شهرداری نوبت به انتقال سند در دفتر اسناد رسمی است. باید توجه داشته باشید که در روز انتقال سند در دفتر، هم خریدار و هم فروشنده می‌بایست تمام مدارک مورد نیاز را به همراه داشته باشند. (بیشتر بدانید: وکالت فروش چیست و چه زمانی نیاز است برای فروش به کسی وکالت بدهیم؟)
طرفین معامله، شرح کلی‌ای از تسویه کامل مبلغ ملک و شرایط فروش خود را به دفتر اسناد رسمی ارائه خواهند داد. دقت داشته باشید که پس از قطعی شدن معامله‌تان باید یک روز دیگر هم صبر کنید. این وقفه بخاطر «بنچاق» یا «سند قطعی» شماست که در این مدت تنظیم و اطلاعات مربوط به آن در سیستم شبکه‌ای اسناد رسمی به ثبت خواهد رسید.
تنها هزینه شما در این مرحله مربوط به هزینه انتقال قطعی سند است. در پروسه انتقال سند در دفتر، اگر طرفین معامله قبل از حضور در محضر برای پرداخت توافق نکرده باشند، هزینه محضر به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم خواهد شد.
اما دو نکته که باید به آن نیز توجه داشته باشید:
- فرایند ذکر شده فقط مربوط به سند قطعی است. برای سند رهنی می‌بایست نامه بانک نیز ضمیمه پرونده شده باشد. علاوه بر این هزینه سند رهنی به طور کامل بر عهده خریدار ملک هست مگر توافقی صورت گرفته باشد.
- هزینه‌هایی مثل مفاصا حساب شهرداری، دارایی، مالیات و استعلام سند ازجمله مواردی است که الزام پرداخت آن بر عهده فروشنده است. در این مورد هم توافق طرفین می تواند ارجح باشد.
مدارک مورد نیاز برای انتقال سند در دفتر:
- شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله
- سند مالکیت
- بنچاق ملک
- گواهی پایان کار
- گواهی پرداخت مالیات نقل و انتقال
- استعلام ثبتی
- صورت جلسه تفکیکی
- کد پستی و کد ملی طرفین معامله
- کپی مبایعه‌نامه و یا قرارداد به همراه کد رهگیری اخذ شده
- املاک اداری و تجاری علاوه بر این مدارک باید مدارک مربوط به مفاصا حساب و عوارض مشاغل را نیزبه همراه داشته باشند
- آخرین قبوض پرداختی مربوط به ملک که هم برای تسویه و هم برای ثبت مورد نیاز است
پیشنهاد بررسی: آغاز پیش فروش آپارتمان‌های ۲ خوابه و ۳ خوابه در انزلی با شرایط پرداخت مناسب
۶. جریان مهم دریافت سند تک برگی در پروسه خرید ملک
برای دریافت سند تک برگی می‌بایست در اقدامی مشخص اسناد قدیمی یعنی سند منگوله‌دار دفترچه‌ای را به واحد مربوطه اداره ثبت ارائه داده تا در اسرع وقت با اقدماتی که به طور مشروح به آن خواهیم پرداخت، با سند جدید یا سند تک برگی تعویض گردد.
در نظر داشته باشید که لزوم این کار در وهله اول به دلیل جلوگیری از جعل اسناد است. سندهای منگوله دار به راحتی قابل جعل هستند. اما درمقابل سندهای تک برگی به علت داشتن هولوگرام از اعتبار و اتکای بیشتری برخوردار هستند.
سندهای قدیمی به خاطر نداشتن آدرس و موقعیت جغرافیایی ملک، به طور مثال متراژ ملک، تعرض به زمین‌ها و همچنین عدم وجود جزئیات سابقه سند، می‌تواند مورد سو استفاده افراد مجعول قرار گیرد.
نکته‌ای که باید جدا از سهولت تعویض و دریافت سند تک برگی درنظر داشته باشید این است که در پروسه تبدیل سندهای منگوله‌دار به سند تک برگی، اگر احیانا شریک یا شرکا در یک ملک سهیم باشند، هر مالک حتی اگر به اندازه نیم دانگ سهم داشته باشد، می‌تواند از سند مجزا برخوردار شود.
به لحاظ قانونی افرادی که بعد از سال ۱۳۹۰ معامله ملکی داشته‌اند، برای هرگونه نقل و انتقال به سند تک برگی نیاز دارند. اما در خصوص اسنادی که قبل از سال ۱۳۹۰ صادر شده، این محدودیت وجود ندارد. اشخاصی که معاملات ملکی آنها با سند تک برگی صورت گرفته است نیاز به تعویض سند ندارند. اساسا این گروه تنها زمانی برای تعویض سند تک برگی ملک اقدام خواهند کرد که قصد انتقال سند به دیگری در میان باشد. (بیشتر بدانید: شرایط انحلال قرار داد و اختیارات فسخ قرارداد ملک چیست؟)
تعویض سند منلگوله‌دار و دریافت سند تک برگی ملک:
- مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور
- پر کردن فرم درخواست
- تسویه حساب‌های شهرداری و استعلام سند
- ارائه سند منگوله‌دار قدیمی
- پرداخت هزینه‌ها و مدارک
- مراجعه به باجه پست
مراحل صدور و دریافت سند تک برگی ملک برای مالک جدید
- مراجعه به دفاتر ثبت
- استعلام سند
- تسویه حساب شهرداری
- انتقال سند در دفتر
- مراجعه به اداره ثبت
- ارائه سند مالکیت قبلی
- پرداخت هزینه‌ها و مدارک
- مراجعه به باجه پست
سامانه صدور سند تک برگی
سازمان ثبت املاک کشور به جهت رفاه حال متقاضیان و کاهش مراجعات حضوری ، در اقدامی هدفمند، سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند تکبرگی را در اختیار عموم قرار داده است. کافیست از طریق این نشانی sabtemelk.ir درخواست خود را به ثبت برسانید.
۷. آیا ارائه سند مالکیت قبلی ضروری است؟
بله ضروری است. دقت داشته باشید، در فرایند خرید یا فروش ملک، متصدی دفتر املاك پس از بررسی سوابق و ملاحظه مدارك مورد نظر و تطبیق مشخصات درج شده با محتویات پرونده ثبتی و پس از حصول اطمینان از نبود اشكال، مراتب ابطال سند مالكیت اولیه را انجام می‌دهد.
این اقدام در ستون ملاحظات دفتر املاك مربوطه و پیش نویس سند مالكیت اولیه با قید شماره نامه یا حكم یا سند انتقال اجرائی صورت می‌گیرد. و سپس پیش نویس سند مالكیت جدید تهیه خواهد شد. برای نقل و انتقال سند مالکیت باید اصل سند قبلی به اداره ثبت ارائه شود. در سندهای تک برگی جدید اطلاعات انتقال‌ها نوشته نمی شود و فقط مشخصات مالک جدید در آن قید خواهد شد.
اطلاعات مربوط به رهن و سرقفلی هم در این سند ذکر می‌شوند. معمولا صدور تا دریافت سند تک برگی با مشخصات خودتان ۲۰ روز کاری زمان خواهد برد. در ادامه این پروسه، سند شما از طریق اداره پست برایتان ارسال خواهد شد. (حتما بخوانید: نکات بسیار مهم درباره خرید ملک سرقفلی)
۸. پرداخت هزینه‌ها چگونه خواهد بود؟
پرداخت هزینه‌ها اصولا رویه مشخصی دارد. اساسا این اقدام می‌تواند با توجه به شرایط معامله و حتی درخواست طرفین معامله متفاوت باشد. اما باید بدانید که عرف پرداخت برای خرید ملک در بندرانزلی معمولا به این روش است که بعد از توافق، طرفین معامله به بنگاه معاملات ملکی مراجعه کرده و قرارداد اولیه یا مبایعه‌نامه را تنظیم می‌کنند. (بیشتر بدانید: مبایعه‌نامه خرید خانه؛ ۷ نکته مهم در زمان تنظیم مبایعه‌نامه فروش ملک)
طی این اقدام، مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌گردد. رقم یا مبلغ بیعانه بسته به توافق طرفین می‌تواند متغیر در نظر گرفته شود. رویه مرسوم در این خصوص، همان مبلغ بیست درصد قرارداد یا یک‌سوم آن است. در مرحله دوم، پرداخت پول، زمان تحویل کلید پرداخت می‌گردد. در واقع خریدار و فروشنده تاریخی را برای تحویل پول و کلید تعیین خواهند نمود. این کار اصولا در بنگاه صورت می‌گیرد. بخش سوم در محضر و بهنگام انتقال سند پرداخت می‌شود. (بیشتر بدانید: نحوه محاسبه کمیسیون مشاوره املاک)
نباید فراموش کنیم که مهمترین مرحله در زمان خرید یا فروش ملک مربوط به همین فرایند پرداخت است. تسویه نهایی و در نهایت منتفع شدن از معامله مستلزم دقت بسیار است. در پایان، تصمیم داریم مورد مهم پرداخت هزینه‌ها را به طور جداگانه و مفصل در مقاله‌ای با عنوان نحوه پرداخت پول در معاملات ملکی برای شما به طور ویژه شرح دهیم. در پایان می‌توانید برای مطالعه مقالات بیشتر در این خصوص به صفحه دانستنی‌های معاملات ملکی مراجعه کنید. علاوه بر این برای بازدید از عناوین متنوع و بررسی املاک و مستغلات به جهت خرید و فروش می‌توانید وارد صفحه اصلی شوید.
(آخرین بروزرسانی در تاریخ ۲۱ اردیبهشت ۱۴۰۱)
